Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Détails du bien

VilleRomilly-sur-Seine (10)
Surface70m²
Coût Total106 600€
Loyer Annuel6 660€
Rentabilité6.25%
Cashflow/mois-54€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 67 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 957,14 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Collectif Radiateur Gaz, Nombre d'égages : 6, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Century 21 Martinot Immobilier vous présente en exclusivité cet agréable appartement T4 de 70 m² situé à Romilly-sur-Seine. Au 2ème étage d'une copropriété, cet appartement traversant offre une belle luminosité et se compose de deux chambres, d'une salle d'eau ainsi que d'une cuisine refaite. Vous profiterez également de deux balcons, parfaits pour profiter de l'extérieur au quotidien. Côté pratique, le bien dispose d'un garage, d'une cave ainsi que d'un stationnement libre devant la copropriété. Un appartement fonctionnel et agréable, idéal pour un premier achat ou un investissement. Contactez Léa au 07 67 27 26 81 - https://www.century21-martinot-immobilier-troyes.com/mentions_legales/

Ville : Romilly-sur-Seine
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10100
Coordonnées : 48.512749, 3.721424
Total : 106 600€
Prix d'acquisition : 67 000€
Travaux : 34 240€
Valeur du bien : 101 240€
Frais de notaire : 5 360€
Coût estimé : 5 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 7.93€/m²/mois
Fourchette : 6.32€ - 9.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 555€/mois
Loyer annuel estimé : 6660€/an
Fourchette totale : 443€ - 696€/mois
Fourchette annuelle : 5310€ - 8354€/an
Rentabilité brute :6.25%
Fourchette de rentabilité :4.98% - 7.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :985,49 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :68 984 €
Prix d'achat :67 000 €
Décote à l'achat :-1 984€ (-2.9%)
Marge achat-revente :-37 616€ (-54.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :522,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :31,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 553,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 089,71€
Coût de l'assurance :9 327,50€
Taxe foncière : 666,03€/an
Soit par mois : 55,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 555,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 608,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-53,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 293 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 18 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 240 €(489 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:11 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 20 m² × 75€/m² = 1500€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 18 m² × 80€/m² = 1440€, Main d'œuvre: inclus
  • Autres pièces - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Romilly-sur-Seine (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 555 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 660 €/an
Calcul : 555 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 472 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 600 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 373 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 666 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 240 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 752 €
Revenus locatifs : +6 660 €
Charges déductibles : -38 752 €
Résultat foncier Année 1 : -32 091 €(Déficit de 32 091 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 691 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 512 €/an
Revenus locatifs : +6 660 €
Charges déductibles : -4 512 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 149 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10691.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 67 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 550 €(65% de 67 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 584 €/an
Calcul : 43 550 € × 3,636% = 1 584 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 660 €38 755 €3 476 €-32 095 €21 400 €10 695 €10 695 €
26 793 €4 421 €3 382 €2 372 €--8 323 €
36 929 €4 325 €3 286 €2 605 €--5 718 €
47 068 €4 225 €3 186 €2 843 €--2 875 €
57 209 €4 122 €3 082 €3 088 €---
67 353 €4 015 €2 976 €3 339 €---
77 501 €3 905 €2 865 €3 596 €---
87 651 €3 791 €2 751 €3 860 €---
97 804 €3 673 €2 634 €4 131 €---
107 960 €3 551 €2 512 €4 409 €---
118 119 €3 425 €2 386 €4 694 €---
128 281 €3 295 €2 256 €4 986 €---
138 447 €3 161 €2 122 €5 286 €---
148 616 €3 022 €1 983 €5 594 €---
158 788 €2 878 €1 839 €5 910 €---
168 964 €2 730 €1 691 €6 234 €---
179 143 €2 577 €1 537 €6 567 €---
189 326 €2 418 €1 379 €6 908 €---
199 513 €2 254 €1 215 €7 258 €---
209 703 €2 085 €1 046 €7 618 €---
219 897 €1 910 €871 €7 987 €---
2210 095 €1 729 €690 €8 365 €---
2310 297 €1 542 €503 €8 754 €---
2410 503 €1 349 €310 €9 153 €---
2510 713 €1 150 €111 €9 563 €---
TOTAL213 331 €110 308 €50 090 €103 023 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 103 023 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 660 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 399 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 399 €-6 420 €+7 819 €
2+1 399 €0 €+1 399 €
3+1 399 €0 €+1 399 €
4+1 399 €0 €+1 399 €
5+1 399 €+64 €+1 335 €
6+1 399 €+1 002 €+397 €
7+1 399 €+1 079 €+320 €
8+1 399 €+1 158 €+241 €
9+1 399 €+1 239 €+160 €
10+1 399 €+1 323 €+76 €
11+1 399 €+1 408 €-9 €
12+1 399 €+1 496 €-97 €
13+1 399 €+1 586 €-187 €
14+1 399 €+1 678 €-279 €
15+1 399 €+1 773 €-374 €
16+1 399 €+1 870 €-471 €
17+1 399 €+1 970 €-571 €
18+1 399 €+2 072 €-673 €
19+1 399 €+2 177 €-778 €
20+1 399 €+2 285 €-886 €
21+1 399 €+2 396 €-997 €
22+1 399 €+2 510 €-1 111 €
23+1 399 €+2 626 €-1 227 €
24+1 399 €+2 746 €-1 347 €
25+1 399 €+2 869 €-1 470 €
Total+34 975 €+30 907 €+4 068 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →