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Appartement 3 pièces 54 m²

VilleMontbéliard (25)
Surface54m²
Coût Total99 300€
Loyer Annuel5 914€
Rentabilité5.96%
Cashflow/mois-83€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 1 018,52 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 54 m²

MONTBELIARD CENTE VILLE Charmant F3 de 54 m², situé dans une copropriété pleine de caractère. Il offre une entrée, une salle d’eau avec WC suspendu, une cuisine aménagée ouverte sur une agréable salle à manger, ainsi que deux chambres lumineuses. Les plus : chauffage individuel au gaz, faibles charges, chambre de bonne de 8 m² et grenier de 7 m² en annexes. Un bien idéal pour un premier achat ou un investissement locatif. Aucune procédure en cours.

Surface : 54 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 27/02/2025

Consommation énergie primaire : 319 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 312 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 580 € et 2 150 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Montbéliard
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25200
Coordonnées : 47.512352, 6.804600
Total : 99 300€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 39 900€
Valeur du bien : 94 900€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54m²
Loyer prédit : 9.13€/m²/mois
Fourchette : 7.03€ - 11.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 493€/mois
Loyer annuel estimé : 5914€/an
Fourchette totale : 380€ - 639€/mois
Fourchette annuelle : 4558€ - 7674€/an
Rentabilité brute :5.96%
Fourchette de rentabilité :4.59% - 7.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 100 €/m²
Basé sur :182 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :59 400 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-4 400€ (-7.4%)
Marge achat-revente :-39 900€ (-67.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :497,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :28,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 526,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 835,76€
Coût de l'assurance :8 688,75€
Taxe foncière : 591,43€/an
Soit par mois : 49,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 492,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 575,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-82,51€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec équipements fonctionnels mais un peu datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 900 €(739 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 900€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 400€
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montbéliard (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 493 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 914 €/an
Calcul : 493 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 432 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 300 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 348 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 591 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 271 €
Revenus locatifs : +5 914 €
Charges déductibles : -44 271 €
Résultat foncier Année 1 : -38 357 €(Déficit de 38 357 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 957 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 371 €/an
Revenus locatifs : +5 914 €
Charges déductibles : -4 371 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 543 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16956.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 914 €44 274 €3 435 €-38 360 €21 400 €16 960 €16 960 €
26 033 €4 284 €3 345 €1 748 €--15 211 €
36 153 €4 191 €3 252 €1 962 €--13 249 €
46 276 €4 094 €3 155 €2 182 €--11 067 €
56 402 €3 995 €3 056 €2 407 €--8 660 €
66 530 €3 891 €2 952 €2 639 €--6 021 €
76 660 €3 784 €2 845 €2 877 €--3 145 €
86 794 €3 673 €2 734 €3 121 €--24 €
96 929 €3 558 €2 619 €3 372 €---
107 068 €3 439 €2 500 €3 629 €---
117 209 €3 316 €2 377 €3 894 €---
127 354 €3 188 €2 249 €4 166 €---
137 501 €3 056 €2 117 €4 445 €---
147 651 €2 919 €1 980 €4 732 €---
157 804 €2 777 €1 838 €5 027 €---
167 960 €2 630 €1 691 €5 329 €---
178 119 €2 478 €1 539 €5 641 €---
188 281 €2 321 €1 382 €5 960 €---
198 447 €2 158 €1 219 €6 289 €---
208 616 €1 989 €1 050 €6 627 €---
218 788 €1 814 €875 €6 974 €---
228 964 €1 633 €694 €7 331 €---
239 143 €1 446 €507 €7 698 €---
249 326 €1 252 €313 €8 075 €---
259 513 €1 051 €112 €8 462 €---
TOTAL189 435 €113 210 €49 836 €76 225 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 76 225 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 914 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 242 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 242 €-6 420 €+7 662 €
2+1 242 €0 €+1 242 €
3+1 242 €0 €+1 242 €
4+1 242 €0 €+1 242 €
5+1 242 €0 €+1 242 €
6+1 242 €0 €+1 242 €
7+1 242 €0 €+1 242 €
8+1 242 €0 €+1 242 €
9+1 242 €+1 004 €+238 €
10+1 242 €+1 089 €+153 €
11+1 242 €+1 168 €+74 €
12+1 242 €+1 250 €-8 €
13+1 242 €+1 333 €-91 €
14+1 242 €+1 420 €-178 €
15+1 242 €+1 508 €-266 €
16+1 242 €+1 599 €-357 €
17+1 242 €+1 692 €-450 €
18+1 242 €+1 788 €-546 €
19+1 242 €+1 887 €-645 €
20+1 242 €+1 988 €-746 €
21+1 242 €+2 092 €-850 €
22+1 242 €+2 199 €-957 €
23+1 242 €+2 309 €-1 067 €
24+1 242 €+2 422 €-1 180 €
25+1 242 €+2 539 €-1 297 €
Total+31 050 €+22 868 €+8 182 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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