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Appartement

VilleBéziers (34)
Surface64
Coût Total121 084
Loyer Annuel7 204
Rentabilité5.95%
Cashflow/mois-103
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 800 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 1 090,63 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 64 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 balcon, Cave, Orientation est, 1 salle de douche, 1 garage, 1 place de parking, 4 étages, Étage 1 sur 4, Kitchenette

À Béziers, au sein d'une résidence sécurisée et bien entretenue, découvrez cet appartement T3 de 64 m² situé au 1er étage, offrant un cadre de vie agréable et lumineux. Il se compose d'un spacieux salon, séjour baigné de lumière, ouvrant sur un balcon idéal pour profiter des beaux jours, d'une cuisine indépendante, de deux chambres confortables, d'une salle d'eau et de Wc séparés. Vous bénéficierez également d'un stationnement libre au sein de la résidence ainsi que de la proximité immédiate des commerces, transports et commodités du quotidien. Une cave, idéale pour le stockage, vient compléter l'ensemble. Des travaux de mise au goût du jour sont à prévoir, offrant la possibilité de le moderniser selon vos goûts et de révéler tout son potentiel. Idéal pour une résidence principale comme pour un investissement locatif. A visiter sans tarder ! Honoraires à la charge du vendeur Agence Calvet - Le Comptoir De L' Immobilier - Bastian Pierre-Elie - - Plus de photos sur (réf. ) Surface Carrez : 64 m²

Ville : Béziers
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34500
Coordonnées : 43.341669, 3.238251
Total : 121 084
Prix d'acquisition : 69 800
Travaux : 45 700
Valeur du bien : 115 500
Frais de notaire : 5 584
Coût estimé : 5 584
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64
Loyer prédit : 9.38€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 11.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 600€/mois
Loyer annuel estimé : 7204€/an
Fourchette totale : 472€ - 764€/mois
Fourchette annuelle : 5662€ - 9166€/an
Rentabilité brute :5.95%
Fourchette de rentabilité :4.68% - 7.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 708,34 €/m²
Basé sur :136 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :109 333
Prix d'achat :69 800
Décote à l'achat :-39 533 (-36.2%)
Marge achat-revente :-11 751€ (-10.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 084
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :608,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :35,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 643,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 353,49
Coût de l'assurance :10 594,85
Taxe foncière : 720,44€/an
Soit par mois : 60,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 600,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 703,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-103,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 228 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine obsolètes et de l'électroménager ancien
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que du carrelage murs et sol
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 700(714 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 000
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1500€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:800
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Béziers (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 600 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 204 €/an
Calcul : 600 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 221 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 084 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 424 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 720 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 065
Revenus locatifs : +7 204
Charges déductibles : -51 065
Résultat foncier Année 1 : -43 861(Déficit de 43 861 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 461
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 365 €/an
Revenus locatifs : +7 204
Charges déductibles : -5 365
Résultat foncier Années 2+ : 1 839 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22460.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 800
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 370(65% de 69 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 650 €/an
Calcul : 45 370 € × 3,636% = 1 650
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 20451 0694 225-43 86521 400 €22 465 €22 465 €
27 3485 2594 1152 090--20 375 €
37 4955 1454 0002 351--18 024 €
47 6455 0263 8822 619--15 405 €
57 7984 9043 7602 894--12 511 €
67 9544 7773 6333 177--9 334 €
78 1134 6453 5013 468--5 866 €
88 2764 5093 3653 766--2 100 €
98 4414 3683 2244 073---
108 6104 2223 0784 388---
118 7824 0712 9264 711---
128 9583 9142 7705 044---
139 1373 7512 6075 386---
149 3203 5832 4395 737---
159 5063 4092 2656 097---
169 6963 2282 0846 468---
179 8903 0411 8976 849---
1810 0882 8471 7037 240---
1910 2902 6471 5027 643---
2010 4952 4391 2958 057---
2110 7052 2231 0798 482---
2210 9192 0008568 919---
2311 1381 7696259 369---
2411 3611 5303869 831---
2511 5881 28213810 306---
TOTAL230 758135 65961 35395 09821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 95 098
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 204 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 513 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 513-6 420+7 933
2+1 5130+1 513
3+1 5130+1 513
4+1 5130+1 513
5+1 5130+1 513
6+1 5130+1 513
7+1 5130+1 513
8+1 5130+1 513
9+1 513+592+921
10+1 513+1 316+197
11+1 513+1 413+100
12+1 513+1 5130
13+1 513+1 616-103
14+1 513+1 721-208
15+1 513+1 829-316
16+1 513+1 940-427
17+1 513+2 055-542
18+1 513+2 172-659
19+1 513+2 293-780
20+1 513+2 417-904
21+1 513+2 545-1 032
22+1 513+2 676-1 163
23+1 513+2 811-1 298
24+1 513+2 949-1 436
25+1 513+3 092-1 579
Total+37 825+28 530+9 295
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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