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Maison 10 pièces 186 m²

Bien expiré
VilleMagny-en-Vexin (95)
Surface186m²
Coût Total355 912€
Loyer Annuel26 671€
Rentabilité7.49%
Cashflow/mois+109€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 271 900 €
Surface : 186 m²
Prix au m² : 1 461,83 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Proche de Magny en Vexin

Sur axe D14, 10 min de Magny en Vexin, petit village au calme dans le val d'Oise, Ensemble de 2 habitations offrant de nombreuse possibilités : regroupement familial, investissement locatif, Airbnb... Composé d'une 1ère maison offrant un séjour double avec cheminée, cuisine récente aménagée et équipée, salle d'eau avec wc, A l'étage palier desservant 4 chambres et 1 bureau. La 2ème maison offre un séjour, cuisine avec salle à manger, salle d'eau avec wc, A l'étage 2 chambres. Garage, atelier, buanderie, le tout sur un terrain de 470m² avec vue dégagée sur la campagne. Réf : 6899 Référence agence : 6899 Référence annonce : ECRN-TWN-8RD Date de réalisation du diagnostic : 15/01/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 880 € et 3 940 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Magny-en-Vexin
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95420
Coordonnées : 49.156227, 1.787765
Total : 355 912€
Prix d'acquisition : 271 900€
Travaux : 62 260€
Valeur du bien : 334 160€
Frais de notaire : 21 752€
Coût estimé : 21 752€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 186m²
Loyer prédit : 11.95€/m²/mois
Fourchette : 9.50€ - 15.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 2223€/mois
Loyer annuel estimé : 26671€/an
Fourchette totale : 1766€ - 2797€/mois
Fourchette annuelle : 21194€ - 33564€/an
Rentabilité brute :7.49%
Fourchette de rentabilité :5.95% - 9.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 723,68 €/m²
Basé sur :45 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :506 604 €
Prix d'achat :271 900 €
Décote à l'achat :-234 704€ (-46.3%)
Marge achat-revente :150 692€ (29.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :355 912€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 787,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :103,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 891,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :180 341,27€
Coût de l'assurance :31 142,30€
Taxe foncière : 2 667,15€/an
Soit par mois : 222,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 222,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 113,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :109,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 186 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, potentiel gain d'1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 186 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche et du lavabo, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais mise aux normes nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 260 €(335 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 160€
    Isolation combles: 186 m² × 60€/m² = 11160€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:18 400€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 800€ = 18400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture chambres: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Magny-en-Vexin (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 42 060€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 223 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 671 €/an
Calcul : 2 223 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 407 €/an
Base de calcul : Emprunt de 355 912 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 246 €/an
Calcul : 104 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 667 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 580 €
Revenus locatifs : +26 671 €
Charges déductibles : -78 580 €
Résultat foncier Année 1 : -51 908 €(Déficit de 51 908 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 508 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 320 €/an
Revenus locatifs : +26 671 €
Charges déductibles : -16 320 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 352 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30508.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 271 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 176 735 €(65% de 271 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 427 €/an
Calcul : 176 735 € × 3,636% = 6 427 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 671 €78 591 €12 418 €-51 920 €21 400 €30 520 €30 520 €
227 205 €16 007 €12 094 €11 198 €--19 322 €
327 749 €15 672 €11 759 €12 077 €--7 245 €
428 304 €15 324 €11 411 €12 980 €---
528 870 €14 964 €11 051 €13 906 €---
629 447 €14 591 €10 678 €14 857 €---
730 036 €14 204 €10 291 €15 832 €---
830 637 €13 804 €9 891 €16 833 €---
931 250 €13 389 €9 476 €17 861 €---
1031 875 €12 960 €9 047 €18 915 €---
1132 512 €12 515 €8 602 €19 998 €---
1233 163 €12 054 €8 141 €21 109 €---
1333 826 €11 576 €7 663 €22 250 €---
1434 502 €11 082 €7 169 €23 421 €---
1535 192 €10 569 €6 656 €24 623 €---
1635 896 €10 038 €6 126 €25 858 €---
1736 614 €9 489 €5 576 €27 126 €---
1837 347 €8 919 €5 006 €28 427 €---
1938 093 €8 329 €4 416 €29 764 €---
2038 855 €7 718 €3 805 €31 137 €---
2139 632 €7 085 €3 172 €32 547 €---
2240 425 €6 429 €2 516 €33 996 €---
2341 234 €5 750 €1 837 €35 484 €---
2442 058 €5 046 €1 133 €37 012 €---
2542 899 €4 317 €405 €38 582 €---
TOTAL854 296 €340 422 €180 341 €513 874 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 513 874 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 671 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 601 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 601 €-6 420 €+12 021 €
2+5 601 €0 €+5 601 €
3+5 601 €0 €+5 601 €
4+5 601 €+1 721 €+3 880 €
5+5 601 €+4 172 €+1 429 €
6+5 601 €+4 457 €+1 144 €
7+5 601 €+4 750 €+851 €
8+5 601 €+5 050 €+551 €
9+5 601 €+5 358 €+243 €
10+5 601 €+5 675 €-74 €
11+5 601 €+5 999 €-398 €
12+5 601 €+6 333 €-732 €
13+5 601 €+6 675 €-1 074 €
14+5 601 €+7 026 €-1 425 €
15+5 601 €+7 387 €-1 786 €
16+5 601 €+7 757 €-2 156 €
17+5 601 €+8 138 €-2 537 €
18+5 601 €+8 528 €-2 927 €
19+5 601 €+8 929 €-3 328 €
20+5 601 €+9 341 €-3 740 €
21+5 601 €+9 764 €-4 163 €
22+5 601 €+10 199 €-4 598 €
23+5 601 €+10 645 €-5 044 €
24+5 601 €+11 104 €-5 503 €
25+5 601 €+11 575 €-5 974 €
Total+140 025 €+154 162 €+-14 137 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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