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Appartement 2 pièces 45 m²

Bien expiré
VilleRouen (76)
Surface45m²
Coût Total114 200€
Loyer Annuel8 101€
Rentabilité7.09%
Cashflow/mois+10€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 75 000 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 1 666,67 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 45 m²

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Surface : 45 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 17 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 01/10/2024

Consommation énergie primaire : 282 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Rouen
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76100
Coordonnées : 49.427746, 1.087509
Total : 114 200€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 33 200€
Valeur du bien : 108 200€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45m²
Loyer prédit : 15.00€/m²/mois
Fourchette : 12.10€ - 18.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 675€/mois
Loyer annuel estimé : 8101€/an
Fourchette totale : 545€ - 837€/mois
Fourchette annuelle : 6536€ - 10041€/an
Rentabilité brute :7.09%
Fourchette de rentabilité :5.72% - 8.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :564,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :33,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 597,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 116,66€
Coût de l'assurance :9 992,50€
Taxe foncière : 810,09€/an
Soit par mois : 67,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 675,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 665,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :9,87€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec carrelage fissuré et fixtures datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre en état correct nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture un peu ternie nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 200 €(738 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (8 m²) × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (4 m²) × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rouen (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 675 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 101 €/an
Calcul : 675 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 811 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 200 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 400 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 810 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 221 €
Revenus locatifs : +8 101 €
Charges déductibles : -38 221 €
Résultat foncier Année 1 : -30 120 €(Déficit de 30 120 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 720 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 021 €/an
Revenus locatifs : +8 101 €
Charges déductibles : -5 021 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 080 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8719.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 101 €38 224 €3 814 €-30 123 €21 400 €8 723 €8 723 €
28 263 €4 923 €3 713 €3 340 €--5 383 €
38 428 €4 818 €3 608 €3 611 €--1 772 €
48 597 €4 709 €3 499 €3 888 €---
58 769 €4 597 €3 387 €4 172 €---
68 944 €4 480 €3 271 €4 464 €---
79 123 €4 360 €3 150 €4 763 €---
89 305 €4 236 €3 026 €5 070 €---
99 492 €4 107 €2 897 €5 384 €---
109 681 €3 974 €2 764 €5 707 €---
119 875 €3 837 €2 627 €6 038 €---
1210 072 €3 694 €2 484 €6 378 €---
1310 274 €3 547 €2 337 €6 727 €---
1410 479 €3 395 €2 185 €7 085 €---
1510 689 €3 237 €2 027 €7 452 €---
1610 903 €3 074 €1 865 €7 828 €---
1711 121 €2 906 €1 696 €8 215 €---
1811 343 €2 732 €1 522 €8 612 €---
1911 570 €2 551 €1 342 €9 019 €---
2011 801 €2 365 €1 155 €9 437 €---
2112 038 €2 172 €962 €9 865 €---
2212 278 €1 973 €763 €10 306 €---
2312 524 €1 766 €556 €10 758 €---
2412 774 €1 553 €343 €11 221 €---
2513 030 €1 332 €122 €11 698 €---
TOTAL259 475 €118 561 €55 117 €140 913 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 140 913 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 101 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 701 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 701 €-6 420 €+8 121 €
2+1 701 €0 €+1 701 €
3+1 701 €0 €+1 701 €
4+1 701 €+635 €+1 066 €
5+1 701 €+1 252 €+449 €
6+1 701 €+1 339 €+362 €
7+1 701 €+1 429 €+272 €
8+1 701 €+1 521 €+180 €
9+1 701 €+1 615 €+86 €
10+1 701 €+1 712 €-11 €
11+1 701 €+1 812 €-111 €
12+1 701 €+1 913 €-212 €
13+1 701 €+2 018 €-317 €
14+1 701 €+2 125 €-424 €
15+1 701 €+2 236 €-535 €
16+1 701 €+2 349 €-648 €
17+1 701 €+2 464 €-763 €
18+1 701 €+2 583 €-882 €
19+1 701 €+2 706 €-1 005 €
20+1 701 €+2 831 €-1 130 €
21+1 701 €+2 960 €-1 259 €
22+1 701 €+3 092 €-1 391 €
23+1 701 €+3 227 €-1 526 €
24+1 701 €+3 366 €-1 665 €
25+1 701 €+3 509 €-1 808 €
Total+42 525 €+42 274 €+251 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 87 jours
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