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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMarseille 15e (13)
Surface52m²
Coût Total122 650€
Loyer Annuel7 427€
Rentabilité6.06%
Cashflow/mois-78€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 1 634,62 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Disponible à partir du 27/07/2026, 3 étage, Salle de bain, Salon (total 16,8 m²), 1 chambre, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

Idéalement situé rue de Lyon, dans le 15 € arrondissement de Marseille, cet appartement T3 de 52 m² se trouve au 3 € étage d'un immeuble sans ascenseur. ? Rénovation récente déjà réalisée, l'appartement offre une base saine et fonctionnelle, avec quelques travaux complémentaires à prévoir, permettant d'optimiser la valeur du bien selon votre projet. ?? L'agencement est rationnel et recherché pour ce type de surface, offrant un bon potentiel locatif après finalisation des améliorations. ?? Atout majeur : un quartier en pleine évolution Le secteur va bénéficier de l'extension prochaine de la ligne 3 du tramway, un véritable levier de valorisation à moyen et long terme, renforçant l'attractivité et la demande locative. ?? Pourquoi investir ? •Surface recherchée (T3 – 52 m²) •Toutes commodités à proximité •Quartier en mutation avec projet de transport structurant •Opportunité idéale pour investisseur avisé ?? Un placement stratégique pour anticiper la valorisation future du secteur. Prix : 85 000 € HAI ?? À visiter sans tarder pour concrétiser un investissement intelligent et rentable. Contacter William / Immo Liberté

Ville : Marseille 15e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13015
Coordonnées : 43.330011, 5.361370
Total : 122 650€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 30 850€
Valeur du bien : 115 850€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52m²
Loyer prédit : 11.90€/m²/mois
Fourchette : 9.47€ - 14.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 619€/mois
Loyer annuel estimé : 7427€/an
Fourchette totale : 492€ - 778€/mois
Fourchette annuelle : 5907€ - 9338€/an
Rentabilité brute :6.06%
Fourchette de rentabilité :4.82% - 7.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 308,82 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :68 059 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :+16 941€ (+24.9%)
Marge achat-revente :-54 591€ (-80.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 650€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :604,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :30,66€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 634,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 607,69€
Coût de l'assurance :9 198,75€
Taxe foncière : 742,70€/an
Soit par mois : 61,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 618,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 696,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-77,83€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 235 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 52 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant meubles, plan de travail, et carrelage
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage fissuré et meubles en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Éclairage
Amélioration de l'éclairage dans l'entrée/couloir
Quantité: 1 installation
Raison: État 3/5 visible - éclairage faible nécessitant amélioration

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 850 €(593 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:4 200€
    Chaudière à condensation: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries - Fenêtres:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine - Rénovation complète:9 500€
    Cuisine complète: 1 cuisine (8 m²) × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 480€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre: 120€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 400€
  • Autres pièces - Éclairage:150€
    Installation éclairage: 1 installation × 150€ = 150€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 619 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 427 €/an
Calcul : 619 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 056 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 650 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 368 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 743 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 017 €
Revenus locatifs : +7 427 €
Charges déductibles : -36 017 €
Résultat foncier Année 1 : -28 590 €(Déficit de 28 590 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 190 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 167 €/an
Revenus locatifs : +7 427 €
Charges déductibles : -5 167 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 260 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7189.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 427 €36 021 €4 060 €-28 594 €21 400 €7 194 €7 194 €
27 576 €5 062 €3 952 €2 513 €--4 680 €
37 727 €4 950 €3 839 €2 777 €--1 903 €
47 882 €4 834 €3 723 €3 048 €---
58 039 €4 714 €3 603 €3 325 €---
68 200 €4 590 €3 479 €3 610 €---
78 364 €4 462 €3 351 €3 902 €---
88 531 €4 329 €3 218 €4 202 €---
98 702 €4 192 €3 081 €4 510 €---
108 876 €4 050 €2 939 €4 826 €---
119 054 €3 903 €2 793 €5 150 €---
129 235 €3 752 €2 641 €5 483 €---
139 419 €3 595 €2 484 €5 824 €---
149 608 €3 433 €2 322 €6 175 €---
159 800 €3 265 €2 154 €6 535 €---
169 996 €3 092 €1 981 €6 904 €---
1710 196 €2 912 €1 802 €7 283 €---
1810 400 €2 727 €1 616 €7 673 €---
1910 608 €2 535 €1 425 €8 072 €---
2010 820 €2 337 €1 227 €8 483 €---
2111 036 €2 132 €1 022 €8 904 €---
2211 257 €1 920 €810 €9 336 €---
2311 482 €1 701 €591 €9 781 €---
2411 712 €1 475 €364 €10 237 €---
2511 946 €1 241 €130 €10 705 €---
TOTAL237 890 €117 224 €58 608 €120 666 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 120 666 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 427 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 560 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 560 €-6 420 €+7 980 €
2+1 560 €0 €+1 560 €
3+1 560 €0 €+1 560 €
4+1 560 €+343 €+1 217 €
5+1 560 €+998 €+562 €
6+1 560 €+1 083 €+477 €
7+1 560 €+1 171 €+389 €
8+1 560 €+1 261 €+299 €
9+1 560 €+1 353 €+207 €
10+1 560 €+1 448 €+112 €
11+1 560 €+1 545 €+15 €
12+1 560 €+1 645 €-85 €
13+1 560 €+1 747 €-187 €
14+1 560 €+1 852 €-292 €
15+1 560 €+1 960 €-400 €
16+1 560 €+2 071 €-511 €
17+1 560 €+2 185 €-625 €
18+1 560 €+2 302 €-742 €
19+1 560 €+2 422 €-862 €
20+1 560 €+2 545 €-985 €
21+1 560 €+2 671 €-1 111 €
22+1 560 €+2 801 €-1 241 €
23+1 560 €+2 934 €-1 374 €
24+1 560 €+3 071 €-1 511 €
25+1 560 €+3 212 €-1 652 €
Total+39 000 €+36 200 €+2 800 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 74 jours
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