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Appartement 71 m² – Vandœuvre Charmois

VilleVandoeuvre-lès-Nancy (54)
Surface71
Coût Total142 400
Loyer Annuel9 108
Rentabilité6.40%
Cashflow/mois-321
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 115 000 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 1 619,72 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre – Appartement 3 pièces 71 m² – Vandœuvre-lès-Nancy, quartier Charmois

À deux pas du château du Charmois, des commodités et des transports, au sein d’une petite copropriété calme et bien entretenue, découvrez cet appartement de 71 m² entièrement rénové il y a 3 ans.

Vous serez séduits par sa pièce de vie traversante et lumineuse de 30 M² offrant un cadre agréable au quotidien. La cuisine spacieuse, moderne et entièrement équipée, dispose également d’un cellier pratique pour le rangement.

L’appartement comprend actuellement deux chambres avec placard, avec la possibilité de repenser l’agencement pour créer une grande pièce de vie d’environ 40 m²

Les plus :

Une cave Deux places de stationnement, dont une en sous-sol et une en extérieur. Appartement rénové récemment Petite copropriété Doubles vitrages Charge de 250 € ( chauffage compris )

Idéal pour un premier achat ou un investissement locatif, cet appartement allie confort, luminosité et potentiel d’aménagement. Une video de présentation est disponible sur demande À visiter sans tarder !

Pour les agents immobiliers : si je ne vous ai pas appelés, ce n’est pas un oubli… c’est un choix stratégique de haut niveau 😄 Merci de respecter cette brillante décision !

Ville : Vandoeuvre-lès-Nancy
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54500
Coordonnées : 48.666260, 6.172400
Total : 142 400
Prix d'acquisition : 115 000
Travaux : 18 200
Valeur du bien : 133 200
Frais de notaire : 9 200
Coût estimé : 9 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71
Loyer prédit : 10.69€/m²/mois
Fourchette : 8.66€ - 13.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 759€/mois
Loyer annuel estimé : 9108€/an
Fourchette totale : 615€ - 937€/mois
Fourchette annuelle : 7381€ - 11239€/an
Rentabilité brute :6.40%
Fourchette de rentabilité :5.18% - 7.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 721,05 €/m²
Basé sur :447 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :122 195
Prix d'achat :115 000
Décote à l'achat :-7 195 (-5.9%)
Marge achat-revente :-20 205€ (-16.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :712,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :41,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 754,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 466,39
Coût de l'assurance :12 460,00
Taxe foncière : 910,78€/an
Soit par mois : 75,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 250,00€/mois
Soit par an : 3 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 758,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 080,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-321,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine usés et mise à jour de l'électroménager.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie et mise à jour de la douche et du lavabo.
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et remplacement du revêtement de sol si nécessaire.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photo - nécessité de rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs si nécessaire.
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon bien entretenu.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 200(256 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:9 500
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Électroménager: 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:4 500
    Rénovation salle de bain complète: 3000€, Robinetterie et douche: 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:3 000
    Peinture murs 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Revêtement de sol 20 m²: 50€/m² × 20 = 1000€, Main d'œuvre: 1400€
  • Salon:1 200
    Peinture murs salon 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vandoeuvre-lès-Nancy. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale (coefficient 0.9 appliqué).

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 759 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 108 €/an
Calcul : 759 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 922 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 400 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 498 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 911 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 000 €/an
Calcul : 250 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 531
Revenus locatifs : +9 108
Charges déductibles : -27 531
Résultat foncier Année 1 : -18 423(Déficit de 18 423 €)
Imputable sur revenu global : 18 423
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 331 €/an
Revenus locatifs : +9 108
Charges déductibles : -9 331
Résultat foncier Années 2+ : -223 €/an(Déficit de 223 €)
Prix d'achat du bien : 115 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 10827 5354 926-18 42718 427 €--
29 2909 2064 79784---
39 4769 0734 663403---
49 6658 9344 525731---
59 8598 7914 3821 068---
610 0568 6434 2331 413---
710 2578 4894 0801 768---
810 4628 3303 9202 132---
910 6718 1653 7562 506---
1010 8857 9943 5852 891---
1111 1027 8173 4083 285---
1211 3247 6343 2253 690---
1311 5517 4453 0364 106---
1411 7827 2482 8394 533---
1512 0187 0452 6364 972---
1612 2586 8352 4265 423---
1712 5036 6172 2085 886---
1812 7536 3911 9826 362---
1913 0086 1571 7486 851---
2013 2685 9151 5067 353---
2113 5345 6641 2557 869---
2213 8045 4059968 400---
2314 0815 1367278 945---
2414 3624 8584489 505---
2514 6494 56916010 080---
TOTAL291 727199 89671 46691 83118 427Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 528
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 91 831
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 108 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 913 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 913-5 528+7 441
2+1 913+25+1 888
3+1 913+121+1 792
4+1 913+219+1 694
5+1 913+320+1 593
6+1 913+424+1 489
7+1 913+530+1 383
8+1 913+640+1 273
9+1 913+752+1 161
10+1 913+867+1 046
11+1 913+986+927
12+1 913+1 107+806
13+1 913+1 232+681
14+1 913+1 360+553
15+1 913+1 492+421
16+1 913+1 627+286
17+1 913+1 766+147
18+1 913+1 909+4
19+1 913+2 055-142
20+1 913+2 206-293
21+1 913+2 361-448
22+1 913+2 520-607
23+1 913+2 683-770
24+1 913+2 851-938
25+1 913+3 024-1 111
Total+47 825+27 549+20 276
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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