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Immeuble 4 pièces 142 m²

Bien expiré
VilleSouterraine (23)
Surface142m²
Coût Total194 900€
Loyer Annuel14 868€
Rentabilité7.63%
Cashflow/mois-117€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 145 000 €
Surface : 142 m²
Prix au m² : 1 021,13 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Ensemble immobilier en exclusivité

Immeuble de rapport – 4 appartements

Idéalement situé à proximité immédiate des commodités, cet immeuble de rapport offre une belle opportunité d'investissement locatif.

L'immeuble se compose actuellement de 4 appartements (3 T1 et 1 studio), tous libres de toute occupation (dernière location en 2025), permettant une remise en location immédiate ou une optimisation du projet locatif.

Chaque logement dispose de compteurs individuels. Le chauffage est assuré par gaz de ville avec radiateurs en fonte. L'immeuble est raccordé au tout-à-l'égout.

La toiture est en état correct et l'ensemble bénéficie d'un petit jardin, appréciable pour les locataires.

Les combles offrent la possibilité d'aménager un 5ᵉ appartement, permettant d'augmenter la rentabilité du bien.

Loyers potentiels :

Appartement 1 (T1) : 350 € HC + 50 € de charges

Appartement 2 (T1) : 350 € HC + 50 € de charges

Appartement 3 (T1) : 350 € HC + 50 € de charges

Appartement 4 (Studio) : 320 € HC + 40 € de charges

Bien rare offrant un beau potentiel locatif dans un secteur recherché. Référence agence : 8996 Référence annonce : BICI-F44-OFW Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Souterraine
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23300
Coordonnées : 46.254190, 1.432438
Total : 194 900€
Prix d'acquisition : 145 000€
Travaux : 38 300€
Valeur du bien : 183 300€
Frais de notaire : 11 600€
Coût estimé : 11 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 142m²
Loyer prédit : 8.73€/m²/mois
Fourchette : 6.81€ - 11.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1239€/mois
Loyer annuel estimé : 14868€/an
Fourchette totale : 966€ - 1588€/mois
Fourchette annuelle : 11597€ - 19061€/an
Rentabilité brute :7.63%
Fourchette de rentabilité :5.95% - 9.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 000 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :142 000 €
Prix d'achat :145 000 €
Décote à l'achat :+3 000€ (+2.1%)
Marge achat-revente :-52 900€ (-37.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :194 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :965,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :56,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 022,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 688,15€
Coût de l'assurance :17 053,75€
Taxe foncière : 1 486,81€/an
Soit par mois : 123,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 210,00€/mois
Soit par an : 2 520,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 239,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 356,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-117,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 142 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 14 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE F - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 4 appartements
Raison: DPE F - Immeuble - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (état 3/5)
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 14 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Peinture et rafraîchissement du sol dans les 3 T1
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et rafraîchissement du sol dans le salon
Quantité: 1 salon (état 3/5)
Raison: État 3/5 visible - nécessite léger rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique pour l'immeuble
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb
Quantité: 1 immeuble
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 300 €(270 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 750€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 400€
    Rafraîchissement cuisine: 14 m² × 600€/m² = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 700€
    Peinture et revêtement sol: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture et revêtement sol salon: 1 salon × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:1 500€
    Mise à jour plomberie: 1 immeuble × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Souterraine (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 239 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 868 €/an
Calcul : 1 239 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 542 €/an
Base de calcul : Emprunt de 194 900 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 682 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 487 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 520 €/an
Calcul : 210 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 531 €
Revenus locatifs : +14 868 €
Charges déductibles : -49 531 €
Résultat foncier Année 1 : -34 663 €(Déficit de 34 663 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 263 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 231 €/an
Revenus locatifs : +14 868 €
Charges déductibles : -11 231 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 637 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13263.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 145 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250 €(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 868 €49 538 €6 549 €-34 670 €21 400 €13 270 €13 270 €
215 165 €11 064 €6 375 €4 102 €--9 168 €
315 469 €10 884 €6 195 €4 585 €--4 583 €
415 778 €10 698 €6 009 €5 080 €---
516 094 €10 505 €5 816 €5 588 €---
616 416 €10 306 €5 617 €6 110 €---
716 744 €10 100 €5 411 €6 644 €---
817 079 €9 887 €5 198 €7 192 €---
917 420 €9 666 €4 977 €7 754 €---
1017 769 €9 438 €4 749 €8 331 €---
1118 124 €9 202 €4 513 €8 922 €---
1218 487 €8 958 €4 269 €9 529 €---
1318 856 €8 705 €4 016 €10 151 €---
1419 233 €8 444 €3 755 €10 789 €---
1519 618 €8 174 €3 485 €11 444 €---
1620 010 €7 894 €3 205 €12 117 €---
1720 411 €7 605 €2 916 €12 806 €---
1820 819 €7 305 €2 616 €13 514 €---
1921 235 €6 996 €2 307 €14 240 €---
2021 660 €6 675 €1 986 €14 985 €---
2122 093 €6 344 €1 655 €15 749 €---
2222 535 €6 001 €1 312 €16 534 €---
2322 986 €5 646 €957 €17 340 €---
2423 445 €5 279 €590 €18 166 €---
2523 914 €4 899 €211 €19 015 €---
TOTAL476 228 €250 212 €94 688 €226 016 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 226 016 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 868 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 122 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 122 €-6 420 €+9 542 €
2+3 122 €0 €+3 122 €
3+3 122 €0 €+3 122 €
4+3 122 €+149 €+2 973 €
5+3 122 €+1 677 €+1 445 €
6+3 122 €+1 833 €+1 289 €
7+3 122 €+1 993 €+1 129 €
8+3 122 €+2 158 €+964 €
9+3 122 €+2 326 €+796 €
10+3 122 €+2 499 €+623 €
11+3 122 €+2 677 €+445 €
12+3 122 €+2 859 €+263 €
13+3 122 €+3 045 €+77 €
14+3 122 €+3 237 €-115 €
15+3 122 €+3 433 €-311 €
16+3 122 €+3 635 €-513 €
17+3 122 €+3 842 €-720 €
18+3 122 €+4 054 €-932 €
19+3 122 €+4 272 €-1 150 €
20+3 122 €+4 495 €-1 373 €
21+3 122 €+4 725 €-1 603 €
22+3 122 €+4 960 €-1 838 €
23+3 122 €+5 202 €-2 080 €
24+3 122 €+5 450 €-2 328 €
25+3 122 €+5 704 €-2 582 €
Total+78 050 €+67 805 €+10 245 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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