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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleNantua (01)
Surface81m²
Coût Total170 780€
Loyer Annuel8 261€
Rentabilité4.84%
Cashflow/mois-397€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 592,59 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, Salon (total 39 m²), 3 chambres, 1 parking: Box de stationnement, Balcon, calme, Interphone

Situé en plein coeur de Nantua, au premier étage d'un petit immeuble calme et rénové en 2007 proche de toutes commodités ce T4 spacieux de 81.33m2 attend ses nouveaux propriétaires. Cuisine équipée ouverte sur séjour (39m2), 3 chambres, salle de bain, sanitaire séparé. Chauffage individuel gaz de ville. Un balcon avec vue sur la Colonne de Nantua. Un garage avec borne électrique et une cave en sous sol viennent compléter le bien. Petite copropriété sécurisée avec interphone, composée de 12 lots dont 5 lots d'habitation.

Contact pour renseignement ou visite : Jonathan ETHEVE (+33) 6 73 01 17 16 Copropriété de 12 lots - dont 5 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1313.40 euros.

Ville : Nantua
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01130
Coordonnées : 46.153407, 5.605203
Total : 170 780€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 31 460€
Valeur du bien : 160 460€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 8.50€/m²/mois
Fourchette : 6.32€ - 11.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 688€/mois
Loyer annuel estimé : 8261€/an
Fourchette totale : 512€ - 925€/mois
Fourchette annuelle : 6147€ - 11104€/an
Rentabilité brute :4.84%
Fourchette de rentabilité :3.60% - 6.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 136,36 €/m²
Basé sur :53 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :92 045 €
Prix d'achat :129 000 €
Décote à l'achat :+36 955€ (+40.1%)
Marge achat-revente :-78 735€ (-85.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :170 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :857,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :49,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 907,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 534,54€
Coût de l'assurance :14 943,25€
Taxe foncière : 826,14€/an
Soit par mois : 68,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 109,45€/mois
Soit par an : 1 313,40€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 688,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 085,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-397,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 141 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.8/5 - Sol en bon état mais nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3.8/5 - Murs peints récemment mais nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais un rafraîchissement léger est recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 460 €(388 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 × 15000€ = 15000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 × 10000€ = 10000€ (incluant douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 560€
    Parquet flottant 36 m²: 60€/m² × 36 = 2160€, Main d'œuvre: 240€ = 2400€
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds 3 chambres (environ 90 m²): 10€/m² × 90 = 900€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon (environ 25 m²): 40€/m² × 25 = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantua (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 688 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 261 €/an
Calcul : 688 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 953 €/an
Base de calcul : Emprunt de 170 780 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 598 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 826 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 313 €/an
Calcul : 109 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 151 €
Revenus locatifs : +8 261 €
Charges déductibles : -40 151 €
Résultat foncier Année 1 : -31 889 €(Déficit de 31 889 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 21 189 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 691 €/an
Revenus locatifs : +8 261 €
Charges déductibles : -8 691 €
Résultat foncier Années 2+ : -429 €/an(Déficit de 429 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 21189.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 261 €40 156 €5 959 €-31 895 €10 700 €21 195 €21 195 €
28 427 €8 541 €5 803 €-114 €114 €-21 195 €
38 595 €8 380 €5 642 €216 €--20 979 €
48 767 €8 213 €5 475 €554 €--20 425 €
58 942 €8 040 €5 303 €902 €--19 522 €
69 121 €7 861 €5 124 €1 260 €--18 262 €
79 304 €7 675 €4 938 €1 628 €--16 634 €
89 490 €7 483 €4 746 €2 006 €--14 628 €
99 680 €7 284 €4 547 €2 395 €--12 232 €
109 873 €7 078 €4 341 €2 795 €--9 438 €
1110 071 €6 865 €4 127 €3 206 €--6 232 €
1210 272 €6 644 €3 906 €3 628 €---
1310 477 €6 414 €3 677 €4 063 €---
1410 687 €6 177 €3 440 €4 510 €---
1510 901 €5 931 €3 194 €4 969 €---
1611 119 €5 677 €2 939 €5 442 €---
1711 341 €5 413 €2 675 €5 928 €---
1811 568 €5 139 €2 402 €6 428 €---
1911 799 €4 856 €2 119 €6 943 €---
2012 035 €4 563 €1 826 €7 472 €---
2112 276 €4 259 €1 522 €8 017 €---
2212 521 €3 945 €1 207 €8 577 €---
2312 772 €3 619 €882 €9 153 €---
2413 027 €3 281 €544 €9 746 €---
2513 288 €2 931 €194 €10 357 €---
TOTAL264 614 €186 426 €86 535 €78 188 €10 814 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 244 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 78 188 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 261 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 735 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 735 €-3 210 €+4 945 €
2+1 735 €-34 €+1 769 €
3+1 735 €0 €+1 735 €
4+1 735 €0 €+1 735 €
5+1 735 €0 €+1 735 €
6+1 735 €0 €+1 735 €
7+1 735 €0 €+1 735 €
8+1 735 €0 €+1 735 €
9+1 735 €0 €+1 735 €
10+1 735 €0 €+1 735 €
11+1 735 €0 €+1 735 €
12+1 735 €+1 089 €+646 €
13+1 735 €+1 219 €+516 €
14+1 735 €+1 353 €+382 €
15+1 735 €+1 491 €+244 €
16+1 735 €+1 633 €+102 €
17+1 735 €+1 779 €-44 €
18+1 735 €+1 929 €-194 €
19+1 735 €+2 083 €-348 €
20+1 735 €+2 242 €-507 €
21+1 735 €+2 405 €-670 €
22+1 735 €+2 573 €-838 €
23+1 735 €+2 746 €-1 011 €
24+1 735 €+2 924 €-1 189 €
25+1 735 €+3 107 €-1 372 €
Total+43 375 €+25 326 €+18 049 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 107 jours
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