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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Dié-des-Vosges (88)
Surface86m²
Coût Total117 560€
Loyer Annuel8 333€
Rentabilité7.09%
Cashflow/mois+3€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 000 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 895,35 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Toilettes séparées, 2 chambres, Entrée séparée, Pas de balcon

JADORE IMMOBILIER vous présente en EXCLUSIVITE ! Bel appartement centre-ville,  Situé au 1er étage d'une petite copropriété, l'appartement dispose : 

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Ville : Saint-Dié-des-Vosges
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88100
Coordonnées : 48.297034, 6.936990
Total : 117 560€
Prix d'acquisition : 77 000€
Travaux : 34 400€
Valeur du bien : 111 400€
Frais de notaire : 6 160€
Coût estimé : 6 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 8.07€/m²/mois
Fourchette : 6.32€ - 10.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 694€/mois
Loyer annuel estimé : 8333€/an
Fourchette totale : 543€ - 887€/mois
Fourchette annuelle : 6520€ - 10649€/an
Rentabilité brute :7.09%
Fourchette de rentabilité :5.55% - 9.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :840,64 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :72 295 €
Prix d'achat :77 000 €
Décote à l'achat :+4 705€ (+6.5%)
Marge achat-revente :-45 265€ (-62.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :574,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :34,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 608,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 679,53€
Coût de l'assurance :10 286,50€
Taxe foncière : 1 000,00€/an
Soit par mois : 83,33€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 694,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 691,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2,64€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 386 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 86 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 86 m²
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais mise à jour nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 400 €(400 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8500€ = 8500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Dié-des-Vosges (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 694 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 333 €/an
Calcul : 694 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 794 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 560 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 411 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 000 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 606 €
Revenus locatifs : +8 333 €
Charges déductibles : -39 606 €
Résultat foncier Année 1 : -31 273 €(Déficit de 31 273 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 873 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 206 €/an
Revenus locatifs : +8 333 €
Charges déductibles : -5 206 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 127 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9873.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050 €(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 333 €39 610 €3 798 €-31 277 €21 400 €9 877 €9 877 €
28 499 €5 107 €3 696 €3 392 €--6 485 €
38 669 €5 001 €3 590 €3 668 €--2 816 €
48 843 €4 891 €3 480 €3 951 €---
59 020 €4 778 €3 367 €4 241 €---
69 200 €4 661 €3 250 €4 539 €---
79 384 €4 540 €3 129 €4 843 €---
89 572 €4 416 €3 004 €5 156 €---
99 763 €4 287 €2 875 €5 476 €---
109 958 €4 153 €2 742 €5 805 €---
1110 157 €4 016 €2 604 €6 142 €---
1210 361 €3 874 €2 462 €6 487 €---
1310 568 €3 727 €2 315 €6 841 €---
1410 779 €3 575 €2 163 €7 205 €---
1510 995 €3 418 €2 006 €7 577 €---
1611 215 €3 256 €1 844 €7 959 €---
1711 439 €3 088 €1 677 €8 351 €---
1811 668 €2 915 €1 504 €8 753 €---
1911 901 €2 736 €1 325 €9 165 €---
2012 139 €2 552 €1 140 €9 587 €---
2112 382 €2 361 €949 €10 021 €---
2212 630 €2 164 €752 €10 466 €---
2312 882 €1 960 €548 €10 922 €---
2413 140 €1 749 €338 €11 390 €---
2513 403 €1 532 €120 €11 871 €---
TOTAL266 898 €124 366 €54 680 €142 532 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 142 532 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 333 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 750 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 750 €-6 420 €+8 170 €
2+1 750 €0 €+1 750 €
3+1 750 €0 €+1 750 €
4+1 750 €+341 €+1 409 €
5+1 750 €+1 272 €+478 €
6+1 750 €+1 362 €+388 €
7+1 750 €+1 453 €+297 €
8+1 750 €+1 547 €+203 €
9+1 750 €+1 643 €+107 €
10+1 750 €+1 741 €+9 €
11+1 750 €+1 843 €-93 €
12+1 750 €+1 946 €-196 €
13+1 750 €+2 052 €-302 €
14+1 750 €+2 161 €-411 €
15+1 750 €+2 273 €-523 €
16+1 750 €+2 388 €-638 €
17+1 750 €+2 505 €-755 €
18+1 750 €+2 626 €-876 €
19+1 750 €+2 749 €-999 €
20+1 750 €+2 876 €-1 126 €
21+1 750 €+3 006 €-1 256 €
22+1 750 €+3 140 €-1 390 €
23+1 750 €+3 277 €-1 527 €
24+1 750 €+3 417 €-1 667 €
25+1 750 €+3 561 €-1 811 €
Total+43 750 €+42 760 €+990 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 167 jours
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