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Maison à vendre

VilleGiry (58)
Surface127
Coût Total146 300
Loyer Annuel9 248
Rentabilité6.32%
Cashflow/mois-81
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 500 €
Surface : 127 m²
Prix au m² : 610,24 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, Cheminée, 5 chambres, 3 parkings: Garage, 2 parkings, Balcon, Jardin, Terrasse, calme

Niché dans un petit village de campagne, notre agence vous propose ce pavillon de 125m² à rénover.

Idéal pour les familles ou jeunes couples en quête de quiétude, ce pavillon élevé sur sous-sol vous ravira avec ses 5 chambres et ses deux salles d'eau et WC pratiques. Deux des chambres sont au sous-sol accompagnées d'une salle d'eau avec WC et les 3 autres sont à l'étage. Le salon- salle à manger donne sur un balcon et il est équipé d'une cheminée à insert. La cuisine, elle, donne sur une large terrasse, parfaite pour de beaux moments de convivialité. Pour les annexes, ce pavillon vous propose un garage en sous-sol ainsi qu'une chaufferie et pour finir un cabanon de jardin.

Cette construction des années 70 possède un gros oeuvre en bon état et est habitable de suite. Il nécessite une amélioration de ses performances énergétiques et un bon rafraichissement pouvant laisser libre cours à vos goûts. Le chauffage est un chauffage centrale fioul ajouté dans un second temps mais l'installation électrique a été conservée pour mettre des radiateurs électriques.

Pour plus d'informations ou pour visiter, contactez-nous !

Ville : Giry
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58700
Coordonnées : 47.214024, 3.343392
Total : 146 300
Prix d'acquisition : 77 500
Travaux : 62 600
Valeur du bien : 140 100
Frais de notaire : 6 200
Coût estimé : 6 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 127
Loyer prédit : 6.07€/m²/mois
Fourchette : 4.64€ - 7.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 771€/mois
Loyer annuel estimé : 9248€/an
Fourchette totale : 589€ - 1008€/mois
Fourchette annuelle : 7072€ - 12093€/an
Rentabilité brute :6.32%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 8.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :632,65 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :80 347
Prix d'achat :77 500
Décote à l'achat :-2 847 (-3.5%)
Marge achat-revente :-65 953€ (-82.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 300
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :732,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :42,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 775,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 423,68
Coût de l'assurance :12 801,25
Taxe foncière : 924,81€/an
Soit par mois : 77,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 770,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 852,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-81,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 282 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 127 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour amélioration des performances énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul
Quantité: 1 système pour 127 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur les performances énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour 127 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Maison - Amélioration des performances énergétiques
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 18 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 600(493 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:9 680
    Isolation des combles: 127 m² × 70€/m² = 8890€, Main d'œuvre: 790€
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries:10 400
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 650€ = 10400€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:8 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:7 500
    Revêtement sol (parquet flottant): 50 m² × 60€/m² = 3000€, Peinture 50 m²: 30€/m² × 50 = 1500€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salon:720
    Peinture salon: 18 m² × 40€/m² = 720€, Main d'œuvre incluse
  • Salle à manger:800
    Peinture salle à manger: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Giry (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 580✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 771 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 248 €/an
Calcul : 771 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 056 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 300 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 512 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 925 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 093
Revenus locatifs : +9 248
Charges déductibles : -69 093
Résultat foncier Année 1 : -59 845(Déficit de 59 845 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 445
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 493 €/an
Revenus locatifs : +9 248
Charges déductibles : -6 493
Résultat foncier Années 2+ : 2 755 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38445.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 375(65% de 77 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 832 €/an
Calcul : 50 375 € × 3,636% = 1 832
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 24869 0985 061-59 85021 400 €38 450 €38 450 €
29 4336 3654 9283 068--35 382 €
39 6226 2284 7913 394--31 988 €
49 8146 0864 6493 728--28 260 €
510 0105 9394 5024 072--24 188 €
610 2115 7864 3494 425--19 764 €
710 4155 6284 1914 787--14 977 €
810 6235 4654 0285 158--9 819 €
910 8365 2953 8585 540--4 278 €
1011 0525 1203 6835 932---
1111 2734 9383 5026 335---
1211 4994 7503 3136 749---
1311 7294 5563 1197 173---
1411 9634 3542 9177 609---
1512 2034 1452 7088 058---
1612 4473 9292 4928 518---
1712 6963 7052 2688 991---
1812 9503 4732 0369 477---
1913 2093 2331 7969 976---
2013 4732 9841 54710 489---
2113 7422 7261 29011 016---
2214 0172 4601 02311 557---
2314 2972 18374712 114---
2414 5831 89746112 686---
2514 8751 60116413 274---
TOTAL296 219171 94573 424124 27421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 274
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 248 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 942 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 942-6 420+8 362
2+1 9420+1 942
3+1 9420+1 942
4+1 9420+1 942
5+1 9420+1 942
6+1 9420+1 942
7+1 9420+1 942
8+1 9420+1 942
9+1 9420+1 942
10+1 942+496+1 446
11+1 942+1 900+42
12+1 942+2 025-83
13+1 942+2 152-210
14+1 942+2 283-341
15+1 942+2 417-475
16+1 942+2 555-613
17+1 942+2 697-755
18+1 942+2 843-901
19+1 942+2 993-1 051
20+1 942+3 147-1 205
21+1 942+3 305-1 363
22+1 942+3 467-1 525
23+1 942+3 634-1 692
24+1 942+3 806-1 864
25+1 942+3 982-2 040
Total+48 550+37 282+11 268
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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