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Maison à vendre

Bien expiré
VilleGiry (58)
Surface127m²
Coût Total146 300€
Loyer Annuel9 248€
Rentabilité6.32%
Cashflow/mois-81€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 500 €
Surface : 127 m²
Prix au m² : 610,24 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, Cheminée, 5 chambres, 3 parkings: Garage, 2 parkings, Balcon, Jardin, Terrasse, calme

Niché dans un petit village de campagne, notre agence vous propose ce pavillon de 125m² à rénover.

Idéal pour les familles ou jeunes couples en quête de quiétude, ce pavillon élevé sur sous-sol vous ravira avec ses 5 chambres et ses deux salles d'eau et WC pratiques. Deux des chambres sont au sous-sol accompagnées d'une salle d'eau avec WC et les 3 autres sont à l'étage. Le salon- salle à manger donne sur un balcon et il est équipé d'une cheminée à insert. La cuisine, elle, donne sur une large terrasse, parfaite pour de beaux moments de convivialité. Pour les annexes, ce pavillon vous propose un garage en sous-sol ainsi qu'une chaufferie et pour finir un cabanon de jardin.

Cette construction des années 70 possède un gros oeuvre en bon état et est habitable de suite. Il nécessite une amélioration de ses performances énergétiques et un bon rafraichissement pouvant laisser libre cours à vos goûts. Le chauffage est un chauffage centrale fioul ajouté dans un second temps mais l'installation électrique a été conservée pour mettre des radiateurs électriques.

Pour plus d'informations ou pour visiter, contactez-nous !

Ville : Giry
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58700
Coordonnées : 47.214024, 3.343392
Total : 146 300€
Prix d'acquisition : 77 500€
Travaux : 62 600€
Valeur du bien : 140 100€
Frais de notaire : 6 200€
Coût estimé : 6 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 127m²
Loyer prédit : 6.07€/m²/mois
Fourchette : 4.64€ - 7.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 771€/mois
Loyer annuel estimé : 9248€/an
Fourchette totale : 589€ - 1008€/mois
Fourchette annuelle : 7072€ - 12093€/an
Rentabilité brute :6.32%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 8.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :632,65 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :80 347 €
Prix d'achat :77 500 €
Décote à l'achat :-2 847€ (-3.5%)
Marge achat-revente :-65 953€ (-82.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :732,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :42,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 775,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 423,68€
Coût de l'assurance :12 801,25€
Taxe foncière : 924,81€/an
Soit par mois : 77,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 770,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 852,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-81,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 282 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 127 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour amélioration des performances énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul
Quantité: 1 système pour 127 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur les performances énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour 127 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Maison - Amélioration des performances énergétiques
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 18 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 600 €(493 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:9 680€
    Isolation des combles: 127 m² × 70€/m² = 8890€, Main d'œuvre: 790€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 650€ = 10400€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:7 500€
    Revêtement sol (parquet flottant): 50 m² × 60€/m² = 3000€, Peinture 50 m²: 30€/m² × 50 = 1500€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salon:720€
    Peinture salon: 18 m² × 40€/m² = 720€, Main d'œuvre incluse
  • Salle à manger:800€
    Peinture salle à manger: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Giry (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 580€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 771 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 248 €/an
Calcul : 771 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 056 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 300 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 512 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 925 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 093 €
Revenus locatifs : +9 248 €
Charges déductibles : -69 093 €
Résultat foncier Année 1 : -59 845 €(Déficit de 59 845 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 445 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 493 €/an
Revenus locatifs : +9 248 €
Charges déductibles : -6 493 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 755 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38445.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 375 €(65% de 77 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 832 €/an
Calcul : 50 375 € × 3,636% = 1 832 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 248 €69 098 €5 061 €-59 850 €21 400 €38 450 €38 450 €
29 433 €6 365 €4 928 €3 068 €--35 382 €
39 622 €6 228 €4 791 €3 394 €--31 988 €
49 814 €6 086 €4 649 €3 728 €--28 260 €
510 010 €5 939 €4 502 €4 072 €--24 188 €
610 211 €5 786 €4 349 €4 425 €--19 764 €
710 415 €5 628 €4 191 €4 787 €--14 977 €
810 623 €5 465 €4 028 €5 158 €--9 819 €
910 836 €5 295 €3 858 €5 540 €--4 278 €
1011 052 €5 120 €3 683 €5 932 €---
1111 273 €4 938 €3 502 €6 335 €---
1211 499 €4 750 €3 313 €6 749 €---
1311 729 €4 556 €3 119 €7 173 €---
1411 963 €4 354 €2 917 €7 609 €---
1512 203 €4 145 €2 708 €8 058 €---
1612 447 €3 929 €2 492 €8 518 €---
1712 696 €3 705 €2 268 €8 991 €---
1812 950 €3 473 €2 036 €9 477 €---
1913 209 €3 233 €1 796 €9 976 €---
2013 473 €2 984 €1 547 €10 489 €---
2113 742 €2 726 €1 290 €11 016 €---
2214 017 €2 460 €1 023 €11 557 €---
2314 297 €2 183 €747 €12 114 €---
2414 583 €1 897 €461 €12 686 €---
2514 875 €1 601 €164 €13 274 €---
TOTAL296 219 €171 945 €73 424 €124 274 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 274 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 248 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 942 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 942 €-6 420 €+8 362 €
2+1 942 €0 €+1 942 €
3+1 942 €0 €+1 942 €
4+1 942 €0 €+1 942 €
5+1 942 €0 €+1 942 €
6+1 942 €0 €+1 942 €
7+1 942 €0 €+1 942 €
8+1 942 €0 €+1 942 €
9+1 942 €0 €+1 942 €
10+1 942 €+496 €+1 446 €
11+1 942 €+1 900 €+42 €
12+1 942 €+2 025 €-83 €
13+1 942 €+2 152 €-210 €
14+1 942 €+2 283 €-341 €
15+1 942 €+2 417 €-475 €
16+1 942 €+2 555 €-613 €
17+1 942 €+2 697 €-755 €
18+1 942 €+2 843 €-901 €
19+1 942 €+2 993 €-1 051 €
20+1 942 €+3 147 €-1 205 €
21+1 942 €+3 305 €-1 363 €
22+1 942 €+3 467 €-1 525 €
23+1 942 €+3 634 €-1 692 €
24+1 942 €+3 806 €-1 864 €
25+1 942 €+3 982 €-2 040 €
Total+48 550 €+37 282 €+11 268 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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