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Appartement à vendre

VilleLangeais (37)
Surface135
Coût Total192 952
Loyer Annuel14 138
Rentabilité7.33%
Cashflow/mois+62
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 400 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 1 254,81 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Salon (total 45 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Box de stationnement, Sans vis-à-vis, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

Idéalement situé au cœur de Langeais, à 250m du château et des commodités, ce grand appartement en duplex de 135m² offre un cadre de vie recherché, mêlant charme de l'ancien et beaux volumes. Aucun voisin au-dessus ni sur les côtés. Très calme.

Installé dans un immeuble des années 30, l'appartement séduit dès l'entrée par son cachet et sa distribution.

Au premier niveau, un palier dessert une pièce de vie lumineuse d'environ 45m², regroupant cuisine, salon et séjour, une grande chambre avec sa salle d'eau privative, ainsi qu'un WC indépendant.

Par un bel escalier en bois vous accèderez au second niveau, qui s'ouvre sur une magnifique mezzanine lumineuse ( avec vue sur le château ! ) et qui peut faire office de salle de jeux ou de bureau. Celle-ci donne sur 2 belles chambres d'environ 15m² chacune, et une salle de bains avec WC.

L'ensemble est sublimé par des parquets anciens, une belle hauteur sous plafond et des volumes rares pour un bien situé en plein centre ville.

VISITE VIRTUELLE DISPONIBLE SUR DEMANDE

Pour visiter, contactez dès maintenant Emilie CLEMENT.

Ville : Langeais
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37130
Coordonnées : 47.328050, 0.432560
Total : 192 952
Prix d'acquisition : 169 400
Travaux : 10 000
Valeur du bien : 179 400
Frais de notaire : 13 552
Coût estimé : 13 552
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135
Loyer prédit : 8.73€/m²/mois
Fourchette : 6.91€ - 11.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 1178€/mois
Loyer annuel estimé : 14138€/an
Fourchette totale : 933€ - 1488€/mois
Fourchette annuelle : 11192€ - 17860€/an
Rentabilité brute :7.33%
Fourchette de rentabilité :5.80% - 9.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 776,19 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :239 786
Prix d'achat :169 400
Décote à l'achat :-70 386 (-29.4%)
Marge achat-revente :46 834€ (19.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :192 952
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :942,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :56,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 998,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 745,87
Coût de l'assurance :16 883,30
Taxe foncière : 1 413,81€/an
Soit par mois : 117,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 178,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 116,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :61,76€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car le DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucune action nécessaire car le DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Aucune action nécessaire car le DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture et rafraîchissement des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du revêtement de sol dans la chambre sous combles.
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine.
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
EntréeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet de l'entrée.
Quantité: 1 entrée
Raison: État 3/5 visible - entrée légèrement usée nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 000(74 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (inclut baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 178 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 138 €/an
Calcul : 1 178 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 228 €/an
Base de calcul : Emprunt de 192 952 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 675 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 414 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 317
Revenus locatifs : +14 138
Charges déductibles : -18 317
Résultat foncier Année 1 : -4 179(Déficit de 4 179 €)
Imputable sur revenu global : 4 179
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 317 €/an
Revenus locatifs : +14 138
Charges déductibles : -8 317
Résultat foncier Années 2+ : 5 821 €/an
Prix d'achat du bien : 169 400
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 110(65% de 169 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 004 €/an
Calcul : 110 110 € × 3,636% = 4 004
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 13818 3236 234-4 1854 185 €--
214 4218 1556 0666 266---
314 7097 9815 8916 729---
415 0047 8015 7127 203---
515 3047 6155 5267 689---
615 6107 4235 3348 187---
715 9227 2255 1368 697---
816 2407 0204 9319 220---
916 5656 8084 7199 757---
1016 8966 5904 50010 307---
1117 2346 3644 27410 871---
1217 5796 1304 04111 449---
1317 9315 8893 80012 042---
1418 2895 6403 55112 650---
1518 6555 3823 29313 273---
1619 0285 1163 02713 912---
1719 4094 8412 75214 567---
1819 7974 5572 46815 240---
1920 1934 2642 17515 929---
2020 5973 9611 87116 636---
2121 0093 6471 55817 361---
2221 4293 3241 23518 105---
2321 8572 98990018 868---
2422 2942 64455519 651---
2522 7402 28719820 453---
TOTAL452 849151 97589 746300 8754 185Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 255
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 300 875
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 138 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 969 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 969-1 255+4 224
2+2 969+1 880+1 089
3+2 969+2 019+950
4+2 969+2 161+808
5+2 969+2 307+662
6+2 969+2 456+513
7+2 969+2 609+360
8+2 969+2 766+203
9+2 969+2 927+42
10+2 969+3 092-123
11+2 969+3 261-292
12+2 969+3 435-466
13+2 969+3 613-644
14+2 969+3 795-826
15+2 969+3 982-1 013
16+2 969+4 174-1 205
17+2 969+4 370-1 401
18+2 969+4 572-1 603
19+2 969+4 779-1 810
20+2 969+4 991-2 022
21+2 969+5 208-2 239
22+2 969+5 431-2 462
23+2 969+5 660-2 691
24+2 969+5 895-2 926
25+2 969+6 136-3 167
Total+74 225+90 262+-16 037
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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