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Maison 6 pièces 119 m²

Bien expiré
VilleSaint-Jean-Brévelay (56)
Surface119m²
Coût Total191 137€
Loyer Annuel14 380€
Rentabilité7.52%
Cashflow/mois+78€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 143 775 €
Surface : 119 m²
Prix au m² : 1 208,19 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 119 m²

Maison d'environ 119 m² avec jardin, offrant un fort potentiel de rénovation et idéale pour un projet d'investissement locatif. Elle se compose de :

Au rez-de-chaussée : une vaste entrée, une cuisine avec accès direct au jardin, un séjour, un salon avec cheminée à foyer ouvert et une salle d'eau avec WC.

À l'étage : un dégagement desservant un bureau, trois chambres et une salle de bains avec WC.

Au-dessus : un grenier aménageable offrant de belles possibilités d'extension ou de valorisation du bien.

Cave avec chaufferie.

L'ensemble est édifié sur un terrain de 143 m², offrant de nombreuses perspectives d'optimisation après travaux.

Surface : 119 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Saint-Jean-Brévelay
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56660
Coordonnées : 47.836926, -2.705856
Total : 191 137€
Prix d'acquisition : 143 775€
Travaux : 35 860€
Valeur du bien : 179 635€
Frais de notaire : 11 502€
Coût estimé : 11 502€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 119m²
Loyer prédit : 10.07€/m²/mois
Fourchette : 7.88€ - 12.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1198€/mois
Loyer annuel estimé : 14380€/an
Fourchette totale : 938€ - 1531€/mois
Fourchette annuelle : 11255€ - 18373€/an
Rentabilité brute :7.52%
Fourchette de rentabilité :5.89% - 9.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :191 137€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :944,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :55,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 000,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 248,97€
Coût de l'assurance :16 724,49€
Taxe foncière : 1 437,99€/an
Soit par mois : 119,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 198,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 120,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :78,13€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 119 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 119 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessité de mise aux normes
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et du plafond, réfection de l'électricité si nécessaire
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, peinture
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour l'usure du parquet

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 860 €(301 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:4 760€
    Isolation combles: 119 m² × 40€/m² = 4760€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain:3 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:1 400€
    Peinture murs et plafond: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:1 500€
    Mise aux normes plomberie et électricité cuisine: 10 m² × 150€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Saint-Jean-Brévelay (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 198 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 380 €/an
Calcul : 1 198 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 378 €/an
Base de calcul : Emprunt de 191 137 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 669 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 438 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 345 €
Revenus locatifs : +14 380 €
Charges déductibles : -44 345 €
Résultat foncier Année 1 : -29 965 €(Déficit de 29 965 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 565 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 485 €/an
Revenus locatifs : +14 380 €
Charges déductibles : -8 485 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 895 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8565.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 143 775 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 93 454 €(65% de 143 775 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 398 €/an
Calcul : 93 454 € × 3,636% = 3 398 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 380 €44 351 €6 384 €-29 971 €21 400 €8 571 €8 571 €
214 668 €8 321 €6 214 €6 346 €--2 225 €
314 961 €8 145 €6 038 €6 815 €---
415 260 €7 964 €5 857 €7 297 €---
515 565 €7 775 €5 669 €7 790 €---
615 877 €7 581 €5 474 €8 296 €---
716 194 €7 380 €5 273 €8 814 €---
816 518 €7 172 €5 065 €9 346 €---
916 848 €6 956 €4 849 €9 892 €---
1017 185 €6 734 €4 627 €10 452 €---
1117 529 €6 503 €4 396 €11 026 €---
1217 880 €6 265 €4 158 €11 614 €---
1318 237 €6 019 €3 912 €12 218 €---
1418 602 €5 764 €3 657 €12 838 €---
1518 974 €5 500 €3 393 €13 474 €---
1619 353 €5 228 €3 121 €14 126 €---
1719 741 €4 946 €2 839 €14 795 €---
1820 135 €4 654 €2 547 €15 481 €---
1920 538 €4 352 €2 245 €16 186 €---
2020 949 €4 040 €1 933 €16 909 €---
2121 368 €3 718 €1 611 €17 650 €---
2221 795 €3 384 €1 277 €18 412 €---
2322 231 €3 038 €931 €19 193 €---
2422 676 €2 681 €574 €19 994 €---
2523 129 €2 312 €205 €20 817 €---
TOTAL460 594 €180 783 €92 249 €279 810 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 279 810 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 380 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 020 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 020 €-6 420 €+9 440 €
2+3 020 €0 €+3 020 €
3+3 020 €+1 377 €+1 643 €
4+3 020 €+2 189 €+831 €
5+3 020 €+2 337 €+683 €
6+3 020 €+2 489 €+531 €
7+3 020 €+2 644 €+376 €
8+3 020 €+2 804 €+216 €
9+3 020 €+2 968 €+52 €
10+3 020 €+3 136 €-116 €
11+3 020 €+3 308 €-288 €
12+3 020 €+3 484 €-464 €
13+3 020 €+3 666 €-646 €
14+3 020 €+3 851 €-831 €
15+3 020 €+4 042 €-1 022 €
16+3 020 €+4 238 €-1 218 €
17+3 020 €+4 438 €-1 418 €
18+3 020 €+4 644 €-1 624 €
19+3 020 €+4 856 €-1 836 €
20+3 020 €+5 073 €-2 053 €
21+3 020 €+5 295 €-2 275 €
22+3 020 €+5 523 €-2 503 €
23+3 020 €+5 758 €-2 738 €
24+3 020 €+5 998 €-2 978 €
25+3 020 €+6 245 €-3 225 €
Total+75 500 €+83 943 €+-8 443 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 224 jours
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