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Achat appartement

Bien expiré
VilleVilleneuve-Saint-Georges (94)
Surface55m²
Coût Total166 620€
Loyer Annuel9 587€
Rentabilité5.75%
Cashflow/mois-388€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 2 345,45 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 55 m², Bâtiment de 5 étages, 3 Pièces, 2 Chambres, Année de construction 1913, Au 5ème étage, 1 Salle d'eau, Chauffage gaz collectif, Salle de séjour

À Villeneuve-Saint-Georges, à deux pas de la gare et en plein centre-ville, appartement 3 pièces de 55 m² entièrement refait à neuf. Il se compose d'un très grand séjour lumineux avec cuisine ouverte, d'une chambre et d'une salle d'eau avec WC. La configuration actuelle offre de beaux volumes, avec la possibilité de recréer une deuxième chambre. Appartement prêt à être occupé.Pour plus d'information contacter Didier RHADI O7 67 47 85 89

Ce bien est à vendre en vente interactive sur le site de SQUARIMO.

Le prix affiché est un prix de présentation minimum qui n'engage pas le vendeur. La Participation à la vente interactive de SQUARIMO n'entraîne aucun frais supplémentaire pour l'acquéreur, ou pour le vendeur. La participation à la vente interactive est soumise à agrément préalable de SQUARIMO. Les offres seront transmises au vendeur qui reste libre de choisir parmi les offres formulées. Une offre formulée sur le site SQUARIMO n'est pas un engagement d'acquérir, ni une offre ferme d'achat, mais seulement une intention de négocier de bonne foi sur la base des conditions de l'offre.

Ville : Villeneuve-Saint-Georges
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94190
Coordonnées : 48.730711, 2.452329
Total : 166 620€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 27 300€
Valeur du bien : 156 300€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 14.53€/m²/mois
Fourchette : 11.21€ - 18.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 799€/mois
Loyer annuel estimé : 9587€/an
Fourchette totale : 617€ - 1035€/mois
Fourchette annuelle : 7398€ - 12423€/an
Rentabilité brute :5.75%
Fourchette de rentabilité :4.44% - 7.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :166 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :828,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :48,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 877,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 016,09€
Coût de l'assurance :14 579,25€
Taxe foncière : 958,69€/an
Soit par mois : 79,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 230,00€/mois
Soit par an : 2 760,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 798,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 187,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-388,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 227 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et des meubles de cuisine si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine moderne bien entretenue
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC si vétustes.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessité de mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et éventuel remplacement de la robinetterie dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - robinetterie à vérifier
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 300 €(496 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€ (remplacement douche, lavabo, WC, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 400€
    Peinture chambres: 2 chambres × 700€ = 1400€ (350€ par chambre, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Vérification robinetterie: 2 chambres × 600€ = 1200€ (remplacement si nécessaire, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:700€
    Peinture salon: 1 salon × 700€ = 700€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 799 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 587 €/an
Calcul : 799 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 659 €/an
Base de calcul : Emprunt de 166 620 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 583 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 959 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 760 €/an
Calcul : 230 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 261 €
Revenus locatifs : +9 587 €
Charges déductibles : -37 261 €
Résultat foncier Année 1 : -27 674 €(Déficit de 27 674 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 274 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 961 €/an
Revenus locatifs : +9 587 €
Charges déductibles : -9 961 €
Résultat foncier Années 2+ : -374 €/an(Déficit de 374 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6274.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 587 €37 267 €5 665 €-27 680 €21 400 €6 280 €6 280 €
29 779 €9 817 €5 515 €-38 €38 €-6 280 €
39 974 €9 662 €5 360 €312 €--5 967 €
410 174 €9 502 €5 200 €672 €--5 295 €
510 377 €9 336 €5 034 €1 041 €--4 254 €
610 585 €9 164 €4 862 €1 420 €--2 834 €
710 796 €8 987 €4 685 €1 810 €--1 024 €
811 012 €8 803 €4 501 €2 210 €---
911 233 €8 613 €4 311 €2 620 €---
1011 457 €8 416 €4 114 €3 042 €---
1111 686 €8 212 €3 910 €3 475 €---
1211 920 €8 001 €3 699 €3 919 €---
1312 159 €7 783 €3 481 €4 376 €---
1412 402 €7 557 €3 255 €4 845 €---
1512 650 €7 323 €3 021 €5 327 €---
1612 903 €7 081 €2 779 €5 822 €---
1713 161 €6 830 €2 529 €6 330 €---
1813 424 €6 571 €2 269 €6 853 €---
1913 693 €6 303 €2 001 €7 389 €---
2013 966 €6 025 €1 724 €7 941 €---
2114 246 €5 738 €1 436 €8 508 €---
2214 531 €5 441 €1 139 €9 090 €---
2314 821 €5 133 €831 €9 688 €---
2415 118 €4 814 €513 €10 303 €---
2515 420 €4 485 €183 €10 935 €---
TOTAL307 073 €216 863 €82 016 €90 210 €21 438 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 431 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 90 210 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 587 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 013 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 013 €-6 420 €+8 433 €
2+2 013 €-11 €+2 024 €
3+2 013 €0 €+2 013 €
4+2 013 €0 €+2 013 €
5+2 013 €0 €+2 013 €
6+2 013 €0 €+2 013 €
7+2 013 €0 €+2 013 €
8+2 013 €+356 €+1 657 €
9+2 013 €+786 €+1 227 €
10+2 013 €+912 €+1 101 €
11+2 013 €+1 042 €+971 €
12+2 013 €+1 176 €+837 €
13+2 013 €+1 313 €+700 €
14+2 013 €+1 453 €+560 €
15+2 013 €+1 598 €+415 €
16+2 013 €+1 747 €+266 €
17+2 013 €+1 899 €+114 €
18+2 013 €+2 056 €-43 €
19+2 013 €+2 217 €-204 €
20+2 013 €+2 382 €-369 €
21+2 013 €+2 552 €-539 €
22+2 013 €+2 727 €-714 €
23+2 013 €+2 906 €-893 €
24+2 013 €+3 091 €-1 078 €
25+2 013 €+3 281 €-1 268 €
Total+50 325 €+27 063 €+23 262 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 229 jours
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