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Achat appartement

Bien expiré
VilleVilleneuve-Saint-Georges (94)
Surface55
Coût Total166 620
Loyer Annuel9 587
Rentabilité5.75%
Cashflow/mois-388
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 2 345,45 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 55 m², Bâtiment de 5 étages, 3 Pièces, 2 Chambres, Année de construction 1913, Au 5ème étage, 1 Salle d'eau, Chauffage gaz collectif, Salle de séjour

À Villeneuve-Saint-Georges, à deux pas de la gare et en plein centre-ville, appartement 3 pièces de 55 m² entièrement refait à neuf. Il se compose d'un très grand séjour lumineux avec cuisine ouverte, d'une chambre et d'une salle d'eau avec WC. La configuration actuelle offre de beaux volumes, avec la possibilité de recréer une deuxième chambre. Appartement prêt à être occupé.Pour plus d'information contacter Didier RHADI O7 67 47 85 89

Ce bien est à vendre en vente interactive sur le site de SQUARIMO.

Le prix affiché est un prix de présentation minimum qui n'engage pas le vendeur. La Participation à la vente interactive de SQUARIMO n'entraîne aucun frais supplémentaire pour l'acquéreur, ou pour le vendeur. La participation à la vente interactive est soumise à agrément préalable de SQUARIMO. Les offres seront transmises au vendeur qui reste libre de choisir parmi les offres formulées. Une offre formulée sur le site SQUARIMO n'est pas un engagement d'acquérir, ni une offre ferme d'achat, mais seulement une intention de négocier de bonne foi sur la base des conditions de l'offre.

Ville : Villeneuve-Saint-Georges
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94190
Coordonnées : 48.730711, 2.452329
Total : 166 620
Prix d'acquisition : 129 000
Travaux : 27 300
Valeur du bien : 156 300
Frais de notaire : 10 320
Coût estimé : 10 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55
Loyer prédit : 14.53€/m²/mois
Fourchette : 11.21€ - 18.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 799€/mois
Loyer annuel estimé : 9587€/an
Fourchette totale : 617€ - 1035€/mois
Fourchette annuelle : 7398€ - 12423€/an
Rentabilité brute :5.75%
Fourchette de rentabilité :4.44% - 7.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :166 620
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :828,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :48,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 877,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 016,09
Coût de l'assurance :14 579,25
Taxe foncière : 958,69€/an
Soit par mois : 79,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 230,00€/mois
Soit par an : 2 760,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 798,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 187,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-388,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 227 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et des meubles de cuisine si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine moderne bien entretenue
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC si vétustes.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessité de mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et éventuel remplacement de la robinetterie dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - robinetterie à vérifier
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 300(496 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:3 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€ (remplacement douche, lavabo, WC, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 400
    Peinture chambres: 2 chambres × 700€ = 1400€ (350€ par chambre, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Vérification robinetterie: 2 chambres × 600€ = 1200€ (remplacement si nécessaire, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:700
    Peinture salon: 1 salon × 700€ = 700€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 799 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 587 €/an
Calcul : 799 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 659 €/an
Base de calcul : Emprunt de 166 620 à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 583 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 959 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 760 €/an
Calcul : 230 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 261
Revenus locatifs : +9 587
Charges déductibles : -37 261
Résultat foncier Année 1 : -27 674(Déficit de 27 674 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 274
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 961 €/an
Revenus locatifs : +9 587
Charges déductibles : -9 961
Résultat foncier Années 2+ : -374 €/an(Déficit de 374 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6274.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 58737 2675 665-27 68021 400 €6 280 €6 280 €
29 7799 8175 515-3838 €-6 280 €
39 9749 6625 360312--5 967 €
410 1749 5025 200672--5 295 €
510 3779 3365 0341 041--4 254 €
610 5859 1644 8621 420--2 834 €
710 7968 9874 6851 810--1 024 €
811 0128 8034 5012 210---
911 2338 6134 3112 620---
1011 4578 4164 1143 042---
1111 6868 2123 9103 475---
1211 9208 0013 6993 919---
1312 1597 7833 4814 376---
1412 4027 5573 2554 845---
1512 6507 3233 0215 327---
1612 9037 0812 7795 822---
1713 1616 8302 5296 330---
1813 4246 5712 2696 853---
1913 6936 3032 0017 389---
2013 9666 0251 7247 941---
2114 2465 7381 4368 508---
2214 5315 4411 1399 090---
2314 8215 1338319 688---
2415 1184 81451310 303---
2515 4204 48518310 935---
TOTAL307 073216 86382 01690 21021 438Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 431
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 90 210
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 587 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 013 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 013-6 420+8 433
2+2 013-11+2 024
3+2 0130+2 013
4+2 0130+2 013
5+2 0130+2 013
6+2 0130+2 013
7+2 0130+2 013
8+2 013+356+1 657
9+2 013+786+1 227
10+2 013+912+1 101
11+2 013+1 042+971
12+2 013+1 176+837
13+2 013+1 313+700
14+2 013+1 453+560
15+2 013+1 598+415
16+2 013+1 747+266
17+2 013+1 899+114
18+2 013+2 056-43
19+2 013+2 217-204
20+2 013+2 382-369
21+2 013+2 552-539
22+2 013+2 727-714
23+2 013+2 906-893
24+2 013+3 091-1 078
25+2 013+3 281-1 268
Total+50 325+27 063+23 262
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 94 jours
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