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Maison 129 m² à Dun-Sur-Auron

Bien expiré
VilleDun-sur-Auron (18)
Surface129
Coût Total102 360
Loyer Annuel11 253
Rentabilité10.99%
Cashflow/mois+308
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 129 m²
Prix au m² : 697,67 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 129 m², 5 pièces, 524 m² de terrain

À 25 mn de Bourges, située à Dun-sur-Auron (18130), cette maison bénéficie d'un emplacement privilégié offrant un cadre de vie paisible et agréable. Cette charmante ville propose un environnement calme tout en étant proche des commodités essentielles telles que les écoles, les commerces, et les services publics, offrant ainsi un cadre de vie idéal pour les familles ou toute personne recherchant la tranquillité à proximité des nécessités du quotidien. La maison présente un agencement fonctionnel avec 5 pièces dont 2 cuisines dont 1 aménagée et équipée, 4 chambres, 2 toilettes, 1 salle de bain, 1 salle de douche. Les combles sont aménageables ce qui permet d'augmenter la superficie. Un garage spacieux, une petite maison, une volière et une dépendance offrent des espaces complémentaires. Ce bien pourrait également envisager plusieurs habitations. Je vous laisse venir la découvrir.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente honoraires d'agence inclus : 90 000 ¤ Prix de vente hors honoraires d'agence : 82 000 ¤ Honoraires charge acquéreur : 8 000 ¤ soit 9,76 % Ttc de la valeur du bien hors honoraires

Contactez votre conseiller Safti : Valérie Calinaud, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - Ei - Agent commercial immatriculé au Rsac de Bourges sous le numéro 803 604 966. Informations Loi Alur : Honoraires : 9.76 % Ttc charge acquéreur. Prix hors honoraires : 82 000 ¤. (Gedeon )

Ville : Dun-sur-Auron
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18130
Coordonnées : 46.888880, 2.575199
Total : 102 360
Prix d'acquisition : 90 000
Travaux : 5 160
Valeur du bien : 95 160
Frais de notaire : 7 200
Coût estimé : 7 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 129
Loyer prédit : 7.27€/m²/mois
Fourchette : 5.80€ - 9.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 938€/mois
Loyer annuel estimé : 11253€/an
Fourchette totale : 748€ - 1175€/mois
Fourchette annuelle : 8980€ - 14101€/an
Rentabilité brute :10.99%
Fourchette de rentabilité :8.77% - 13.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 360
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :505,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :29,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 535,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 402,29
Coût de l'assurance :8 956,50
Taxe foncière : 1 125,28€/an
Soit par mois : 93,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 937,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 629,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :308,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 367 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 129 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 129 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine, réfection plomberie et électricité, revêtement sol/murs
Quantité: 2 cuisines (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisines en état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter le plomb
Quantité: toute la maison
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 160(40 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:5 160
    Isolation combles perdus: 129 m² × 40€/m² = 5160€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 9 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FE(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 5 160✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (5 160€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 938 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 253 €/an
Calcul : 938 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 416 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 360 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 358 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 125 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 160
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 059
Revenus locatifs : +11 253
Charges déductibles : -10 059
Résultat foncier Année 1 : 1 194

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 899 €/an
Revenus locatifs : +11 253
Charges déductibles : -4 899
Résultat foncier Années 2+ : 6 354 €/an
Prix d'achat du bien : 90 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 25310 0623 4191 190---
211 4784 8113 3286 666---
311 7074 7173 2346 990---
411 9424 6203 1367 322---
512 1804 5193 0367 661---
612 4244 4152 9318 009---
712 6724 3072 8248 365---
812 9264 1962 7128 730---
913 1844 0812 5979 104---
1013 4483 9612 4789 487---
1113 7173 8382 3549 879---
1213 9913 7102 22710 281---
1314 2713 5782 09510 693---
1414 5573 4421 95811 115---
1514 8483 3011 81711 547---
1615 1453 1551 67111 990---
1715 4483 0041 52012 444---
1815 7572 8481 36412 909---
1916 0722 6861 20213 386---
2016 3932 5191 03513 874---
2116 7212 34686314 375---
2217 0552 16768414 888---
2317 3971 98249915 414---
2417 7451 79130815 953---
2518 0991 59311016 506---
TOTAL360 43091 65149 402268 7790Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 268 779
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 253 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 363 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 363+357+2 006
2+2 363+2 000+363
3+2 363+2 097+266
4+2 363+2 196+167
5+2 363+2 298+65
6+2 363+2 403-40
7+2 363+2 510-147
8+2 363+2 619-256
9+2 363+2 731-368
10+2 363+2 846-483
11+2 363+2 964-601
12+2 363+3 084-721
13+2 363+3 208-845
14+2 363+3 334-971
15+2 363+3 464-1 101
16+2 363+3 597-1 234
17+2 363+3 733-1 370
18+2 363+3 873-1 510
19+2 363+4 016-1 653
20+2 363+4 162-1 799
21+2 363+4 313-1 950
22+2 363+4 466-2 103
23+2 363+4 624-2 261
24+2 363+4 786-2 423
25+2 363+4 952-2 589
Total+59 075+80 634+-21 559
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
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