Appartement en duplex - a renover

Bien expiré

VilleChâtellerault (86)

Surface38m²

Coût Total82 092€

Loyer Annuel5 127€

Rentabilité6.25%

Cashflow/mois-39€

Prix : 29 900 €

Surface : 38 m²

Prix au m² : 786,84 €/m²

Chambres : Non spécifié

Pièces : 2

Étage : 0

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Appartement en duplex - a renover - FONCIA Châtellerault vous propose un appartement à rénover en duplex composé :

Au rez de chaussée : séjour et cuisine.
Au premier étage : chambre, salle d'eau et wc.

Chauffage électrique individuel. Menuiserie en double vitrage.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 850 € et 2 540 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Châtellerault

Département : Vienne

Région : Nouvelle-Aquitaine

Code postal : 86100

Coordonnées : 46.838560, 0.541065

Total : 82 092€

Prix d'acquisition : 29 900€

Travaux : 49 800€

Valeur du bien : 79 700€

Frais de notaire : 2 392€

Coût estimé : 2 392€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 38m²

Loyer prédit : 11.24€/m²/mois

Fourchette : 8.79€ - 14.38€/m²/mois

Loyer total estimé : 427€/mois

Loyer annuel estimé : 5127€/an

Fourchette totale : 334€ - 546€/mois

Fourchette annuelle : 4009€ - 6557€/an

Rentabilité brute :6.25%

Fourchette de rentabilité :4.88% - 7.99%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :82 092€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :400,48€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.26%

Assurance emprunteur :23,26€/mois

Taux d'assurance : 0.34% par an

Total mensualité : 423,74€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 052,43€

Coût de l'assurance :6 977,82€

Taxe foncière : 512,69€/an

Soit par mois : 42,72€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 427,24€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 466,46€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-39,22€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel

Quantité: 1 système pour 38 m²

Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques

CuisineOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement complet de la cuisine, y compris nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité

Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)

Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité

Quantité: salle de bain complète (environ 4 m²)

Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures très datées et carrelage fissuré

ChambresOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Rénovation complète de la chambre, y compris revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures

Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)

Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé d'après pire état visible

SalonOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Rénovation complète du salon, y compris revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures

Quantité: salon complet (environ 20 m²)

Raison: État 1.5/5 visible sur photos - salon en très mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 800 €(1 311 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:7 800€
Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 38 m² × 200€/m² = 7600€, Main d'œuvre: 200€
Cuisine:15 000€
Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1500€/m² = 15000€, Main d'œuvre incluse
Salle de bain:5 000€
Rénovation complète salle de bain: 4 m² × 1250€/m² = 5000€, Main d'œuvre incluse
Chambres:6 000€
Rénovation complète chambre: 12 m² × 500€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
Salon:16 000€
Rénovation complète salon: 20 m² × 800€/m² = 16000€, Main d'œuvre incluse

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtellerault (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)

❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€

Coût travaux énergétiques : 7 800€✗ (< 10 700€)

Types de travaux : Chauffage

Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (7 800€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 427 €/mois

Revenus locatifs annuels : 5 127 €/an

Calcul : 427 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 641 €/an

Base de calcul : Emprunt de 82 092 € à 3.26% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 279 €/an

Calcul : 23 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 513 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 800 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 233 €

Revenus locatifs : +5 127 €

Charges déductibles : -53 233 €

Résultat foncier Année 1 : -48 106 €(Déficit de 48 106 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 26 706 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 433 €/an

Revenus locatifs : +5 127 €

Charges déductibles : -3 433 €

Résultat foncier Années 2+ : 1 694 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26706.40 € reporté.

Prix d'achat du bien : 29 900 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 19 435 €(65% de 29 900 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 707 €/an

Calcul : 19 435 € × 3,636% = 707 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	5 127 €	53 236 €	2 644 €	-48 109 €	21 400 €	26 709 €	26 709 €
2	5 229 €	3 364 €	2 573 €	1 865 €	-	-	24 844 €
3	5 334 €	3 290 €	2 499 €	2 044 €	-	-	22 800 €
4	5 441 €	3 214 €	2 422 €	2 227 €	-	-	20 574 €
5	5 550 €	3 135 €	2 343 €	2 414 €	-	-	18 159 €
6	5 661 €	3 054 €	2 262 €	2 607 €	-	-	15 553 €
7	5 774 €	2 970 €	2 178 €	2 804 €	-	-	12 749 €
8	5 889 €	2 883 €	2 091 €	3 007 €	-	-	9 742 €
9	6 007 €	2 793 €	2 001 €	3 214 €	-	-	6 528 €
10	6 127 €	2 700 €	1 908 €	3 427 €	-	-	3 101 €
11	6 250 €	2 604 €	1 812 €	3 646 €	-	-	-
12	6 375 €	2 505 €	1 713 €	3 870 €	-	-	-
13	6 502 €	2 403 €	1 611 €	4 099 €	-	-	-
14	6 632 €	2 297 €	1 505 €	4 335 €	-	-	-
15	6 765 €	2 188 €	1 396 €	4 577 €	-	-	-
16	6 900 €	2 075 €	1 283 €	4 825 €	-	-	-
17	7 038 €	1 958 €	1 167 €	5 080 €	-	-	-
18	7 179 €	1 838 €	1 046 €	5 341 €	-	-	-
19	7 322 €	1 713 €	922 €	5 609 €	-	-	-
20	7 469 €	1 585 €	793 €	5 884 €	-	-	-
21	7 618 €	1 452 €	660 €	6 166 €	-	-	-
22	7 771 €	1 315 €	523 €	6 456 €	-	-	-
23	7 926 €	1 173 €	381 €	6 753 €	-	-	-
24	8 085 €	1 027 €	235 €	7 058 €	-	-	-
25	8 246 €	876 €	84 €	7 371 €	-	-	-
TOTAL	164 216 €	107 647 €	38 052 €	56 569 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 56 569 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 127 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 077 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 077 €	-6 420 €	+7 497 €
2	+1 077 €	0 €	+1 077 €
3	+1 077 €	0 €	+1 077 €
4	+1 077 €	0 €	+1 077 €
5	+1 077 €	0 €	+1 077 €
6	+1 077 €	0 €	+1 077 €
7	+1 077 €	0 €	+1 077 €
8	+1 077 €	0 €	+1 077 €
9	+1 077 €	0 €	+1 077 €
10	+1 077 €	0 €	+1 077 €
11	+1 077 €	+163 €	+914 €
12	+1 077 €	+1 161 €	-84 €
13	+1 077 €	+1 230 €	-153 €
14	+1 077 €	+1 301 €	-224 €
15	+1 077 €	+1 373 €	-296 €
16	+1 077 €	+1 448 €	-371 €
17	+1 077 €	+1 524 €	-447 €
18	+1 077 €	+1 602 €	-525 €
19	+1 077 €	+1 683 €	-606 €
20	+1 077 €	+1 765 €	-688 €
21	+1 077 €	+1 850 €	-773 €
22	+1 077 €	+1 937 €	-860 €
23	+1 077 €	+2 026 €	-949 €
24	+1 077 €	+2 117 €	-1 040 €
25	+1 077 €	+2 211 €	-1 134 €
Total	+26 925 €	+16 971 €	+9 954 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Appartement en duplex - a renover

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

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