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Maison à vendre

Bien expiré
VilleAuch (32)
Surface152m²
Coût Total230 600€
Loyer Annuel18 363€
Rentabilité7.96%
Cashflow/mois+184€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 182 000 €
Surface : 152 m²
Prix au m² : 1 197,37 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Pas de cave

Belle opportunité ! Maison locative sur 2 niveaux avec garage et jardin. Composée de 2 logements indépendants : 1 T3 en RDC avec cour et entrée privative, et un T5 d'environ 97m² à l'étage, actuellement loué 630 euros/mois. Situation idéal, proche des berges du Gers, de la piscine municipale et de toutes commodités à pied.

Ville : Auch
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32000
Coordonnées : 43.636076, 0.595272
Total : 230 600€
Prix d'acquisition : 182 000€
Travaux : 34 040€
Valeur du bien : 216 040€
Frais de notaire : 14 560€
Coût estimé : 14 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 152m²
Loyer prédit : 10.07€/m²/mois
Fourchette : 7.55€ - 13.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 1530€/mois
Loyer annuel estimé : 18363€/an
Fourchette totale : 1147€ - 2042€/mois
Fourchette annuelle : 13763€ - 24501€/an
Rentabilité brute :7.96%
Fourchette de rentabilité :5.97% - 10.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 624,54 €/m²
Basé sur :52 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :246 930 €
Prix d'achat :182 000 €
Décote à l'achat :-64 930€ (-26.3%)
Marge achat-revente :16 330€ (6.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :230 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 126,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :67,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 193,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 256,71€
Coût de l'assurance :20 177,50€
Taxe foncière : 1 836,32€/an
Soit par mois : 153,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 530,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 346,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :183,79€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 233 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 152 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais rafraîchissement souhaitable.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement du lavabo et de la robinetterie, carrelage partiel.
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais carrelage légèrement usé.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 6 chambres.
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement souhaitable.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais rafraîchissement souhaitable.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 040 €(224 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:15 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€ (incluant l'installation), Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:16 000€
    19 fenêtres double vitrage PVC: 19 × 800€ = 15200€, Main d'œuvre: 800€
  • Cuisine:300€
    Peinture cuisine: 12 m² × 25€/m² = 300€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:700€
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 80€/m² = 480€, Lavabo et robinetterie: 120€, Main d'œuvre: 100€
  • Chambres:1 440€
    Peinture chambres: 72 m² × 20€/m² = 1440€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auch (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 31 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 530 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 363 €/an
Calcul : 1 530 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 443 €/an
Base de calcul : Emprunt de 230 600 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 807 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 836 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 126 €
Revenus locatifs : +18 363 €
Charges déductibles : -44 126 €
Résultat foncier Année 1 : -25 763 €(Déficit de 25 763 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 363 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 086 €/an
Revenus locatifs : +18 363 €
Charges déductibles : -10 086 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 277 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4363.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 182 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 118 300 €(65% de 182 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 302 €/an
Calcul : 118 300 € × 3,636% = 4 302 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 363 €44 134 €7 450 €-25 771 €21 400 €4 371 €4 371 €
218 730 €9 892 €7 249 €8 838 €---
319 105 €9 684 €7 041 €9 421 €---
419 487 €9 470 €6 826 €10 018 €---
519 877 €9 248 €6 604 €10 629 €---
620 274 €9 018 €6 375 €11 256 €---
720 680 €8 781 €6 138 €11 899 €---
821 094 €8 536 €5 893 €12 557 €---
921 515 €8 283 €5 640 €13 232 €---
1021 946 €8 022 €5 379 €13 924 €---
1122 385 €7 752 €5 108 €14 633 €---
1222 832 €7 473 €4 829 €15 359 €---
1323 289 €7 185 €4 541 €16 104 €---
1423 755 €6 887 €4 243 €16 868 €---
1524 230 €6 579 €3 936 €17 651 €---
1624 714 €6 261 €3 618 €18 453 €---
1725 209 €5 932 €3 289 €19 276 €---
1825 713 €5 593 €2 950 €20 120 €---
1926 227 €5 242 €2 599 €20 985 €---
2026 752 €4 880 €2 237 €21 872 €---
2127 287 €4 506 €1 862 €22 781 €---
2227 832 €4 119 €1 475 €23 714 €---
2328 389 €3 719 €1 076 €24 670 €---
2428 957 €3 306 €663 €25 651 €---
2529 536 €2 880 €236 €26 656 €---
TOTAL588 178 €207 382 €107 257 €380 796 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 380 796 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 363 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 856 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 856 €-6 420 €+10 276 €
2+3 856 €+1 340 €+2 516 €
3+3 856 €+2 826 €+1 030 €
4+3 856 €+3 005 €+851 €
5+3 856 €+3 189 €+667 €
6+3 856 €+3 377 €+479 €
7+3 856 €+3 570 €+286 €
8+3 856 €+3 767 €+89 €
9+3 856 €+3 970 €-114 €
10+3 856 €+4 177 €-321 €
11+3 856 €+4 390 €-534 €
12+3 856 €+4 608 €-752 €
13+3 856 €+4 831 €-975 €
14+3 856 €+5 060 €-1 204 €
15+3 856 €+5 295 €-1 439 €
16+3 856 €+5 536 €-1 680 €
17+3 856 €+5 783 €-1 927 €
18+3 856 €+6 036 €-2 180 €
19+3 856 €+6 295 €-2 439 €
20+3 856 €+6 561 €-2 705 €
21+3 856 €+6 834 €-2 978 €
22+3 856 €+7 114 €-3 258 €
23+3 856 €+7 401 €-3 545 €
24+3 856 €+7 695 €-3 839 €
25+3 856 €+7 997 €-4 141 €
Total+96 400 €+114 239 €+-17 839 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 141 jours
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