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Appartement à vendre

VilleAubagne (13)
Surface49.21m²
Coût Total123 200€
Loyer Annuel7 816€
Rentabilité6.34%
Cashflow/mois-118€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 49.21 m²
Prix au m² : 1 727,29 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, Balcon

L'office notarial Laurent DUMONT vous propose : Appartement à vendre en Immo-interactif


Adresse du bien : Grp Provence Ave Verdun 13400 AUBAGNE


Dans un immeuble en copropriété, situé à AUBAGNE (13400) Avenue de Verdun, 30 Groupe Provence. Un appartement de type 3 à rénover au premier étage d'une superficie Loi Carrez de 49,21 m2. L'appartement se compose d'une entrée, un séjour, une cuisine, deux chambres, une salle d'eau, un WC, un balcon fermé et une cave. Taxe foncière 2026 : 1 157,00 € Diagnostic de performance énergétique : classe C Gaz à effet de serre : classe A Cet appartement est proposé à la vente en IMMO interactif

Le prix indiqué dans l'annonce correspond au prix de la première présentation, soit 85 000,00 euros avec un pas des offres de 2 000,00 euros.

Les personnes souhaitant participer à la vente en IMMO interactif doivent obligatoirement:

  • Visiter le bien (la visite est obligatoire) et fournir une pièce d'identité.
  • Remplir une demande d'agrément (donnée le jour de la visite)
  • S'inscrire via l'annonce sur le site

Visites directement sur place sans rendez-vous le LUNDI 19 OCTOBRE 2026 DE 15H30 A 17h00 Début des offres le MERCREDI 21 OCTOBRE 2026 A 12H00 et fin des offres le JEUDI 22 OCTOBRE 2026 A 12H00 Prix de présentation : 85 000,00 Le pas des offres est de 2 000,00 euros

Merci de contacter : pour de plus amples renseignements ou par téléphone


Visites : Visites directement sur place sans rendez-vous le LUNDI 19 OCTOBRE 2026 DE 15H30 A 17h00 Contact :


Conditions de la vente : Le bien est présenté en Immo-interactif à la hausse :

  • 1ère offre possible : à partir de 85 000 euros (honoraires de négociation inclus)
  • Offres suivantes : multiples de 2 000 euros.
  • Réception des offres du 21/10/2026 à 12:00 au 22/10/2026 à 12:00 sur le site Immo-interactif®.

Annonce de l'étude Laurent DUMONT - Notaires à la Ciotat - N° SIRET : 83348391000034


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Ville : Aubagne
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13400
Coordonnées : 43.287607, 5.578536
Total : 123 200€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 31 400€
Valeur du bien : 116 400€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 49.21m²
Loyer prédit : 13.24€/m²/mois
Fourchette : 10.24€ - 17.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 651€/mois
Loyer annuel estimé : 7816€/an
Fourchette totale : 504€ - 842€/mois
Fourchette annuelle : 6046€ - 10104€/an
Rentabilité brute :6.34%
Fourchette de rentabilité :4.91% - 8.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 500 €/m²
Basé sur :67 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :123 025 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :-38 025€ (-30.9%)
Marge achat-revente :-175€ (-0.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :624,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :49,28€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 673,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 018,07€
Coût de l'assurance :14 784,00€
Taxe foncière : 1 157,00€/an
Soit par mois : 96,42€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 651,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 769,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-118,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 152 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 4 m² salle de bain + 2 m² WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain et WC en mauvais état nécessitant rénovation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée, réfection plomberie et électricité, revêtement sol et murs
Quantité: cuisine complète (estimation 8 m²)
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage)
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, nettoyage ou remplacement du carrelage
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible - entrée nécessitant un léger rafraîchissement
Espace de rangementRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, nettoyage ou remplacement des placards
Quantité: 3 m²
Raison: État 3/5 visible - espace de rangement nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 400 €(638 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² × 1000€/m² = 4000€, Plomberie et électricité: 2000€, Carrelage murs et sol: 4 m² × 150€/m² = 600€, Main d'œuvre: 1400€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1500€/m² = 12000€, Plomberie et électricité: inclus dans le coût, Main d'œuvre: inclus dans le coût
  • Chambres:6 000€
    Rénovation chambres: 20 m² × 300€/m² = 6000€, Électricité: inclus dans le coût, Peinture murs et plafonds: inclus dans le coût, Main d'œuvre: inclus dans le coût
  • Salon:4 500€
    Rénovation salon: 15 m² × 300€/m² = 4500€, Électricité: inclus dans le coût, Peinture murs et plafonds: inclus dans le coût, Main d'œuvre: inclus dans le coût
  • Entrée:600€
    Rafraîchissement entrée: 10 m² × 60€/m² = 600€, Main d'œuvre: inclus dans le coût
  • Espace de rangement:300€
    Rafraîchissement espace de rangement: 3 m² × 100€/m² = 300€, Main d'œuvre: inclus dans le coût
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aubagne (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les coûts.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 300€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Espace de rangement
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 651 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 816 €/an
Calcul : 651 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 393 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 200 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 591 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 157 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 541 €
Revenus locatifs : +7 816 €
Charges déductibles : -37 541 €
Résultat foncier Année 1 : -29 725 €(Déficit de 29 725 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 325 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 141 €/an
Revenus locatifs : +7 816 €
Charges déductibles : -6 141 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 675 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8325.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 816 €37 545 €4 397 €-29 729 €21 400 €8 329 €8 329 €
27 972 €6 032 €4 283 €1 940 €--6 389 €
38 131 €5 914 €4 166 €2 217 €--4 172 €
48 294 €5 792 €4 044 €2 502 €--1 669 €
58 460 €5 665 €3 917 €2 794 €---
68 629 €5 534 €3 786 €3 095 €---
78 802 €5 399 €3 650 €3 403 €---
88 978 €5 258 €3 509 €3 720 €---
99 157 €5 112 €3 363 €4 046 €---
109 340 €4 960 €3 212 €4 380 €---
119 527 €4 803 €3 055 €4 724 €---
129 718 €4 640 €2 892 €5 077 €---
139 912 €4 472 €2 723 €5 440 €---
1410 110 €4 297 €2 548 €5 814 €---
1510 313 €4 115 €2 367 €6 197 €---
1610 519 €3 927 €2 179 €6 591 €---
1710 729 €3 733 €1 984 €6 997 €---
1810 944 €3 531 €1 782 €7 413 €---
1911 163 €3 321 €1 573 €7 842 €---
2011 386 €3 104 €1 356 €8 282 €---
2111 614 €2 879 €1 131 €8 735 €---
2211 846 €2 646 €897 €9 200 €---
2312 083 €2 404 €655 €9 679 €---
2412 324 €2 153 €404 €10 172 €---
2512 571 €1 893 €144 €10 678 €---
TOTAL250 338 €139 127 €64 018 €111 211 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 111 211 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 816 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 641 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 641 €-6 420 €+8 061 €
2+1 641 €0 €+1 641 €
3+1 641 €0 €+1 641 €
4+1 641 €0 €+1 641 €
5+1 641 €+338 €+1 303 €
6+1 641 €+928 €+713 €
7+1 641 €+1 021 €+620 €
8+1 641 €+1 116 €+525 €
9+1 641 €+1 214 €+427 €
10+1 641 €+1 314 €+327 €
11+1 641 €+1 417 €+224 €
12+1 641 €+1 523 €+118 €
13+1 641 €+1 632 €+9 €
14+1 641 €+1 744 €-103 €
15+1 641 €+1 859 €-218 €
16+1 641 €+1 977 €-336 €
17+1 641 €+2 099 €-458 €
18+1 641 €+2 224 €-583 €
19+1 641 €+2 352 €-711 €
20+1 641 €+2 485 €-844 €
21+1 641 €+2 620 €-979 €
22+1 641 €+2 760 €-1 119 €
23+1 641 €+2 904 €-1 263 €
24+1 641 €+3 052 €-1 411 €
25+1 641 €+3 203 €-1 562 €
Total+41 025 €+33 363 €+7 662 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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