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Maison à vendre

VilleAirvault (79)
Surface92m²
Coût Total92 080€
Loyer Annuel7 255€
Rentabilité7.88%
Cashflow/mois+61€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 81 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 880,43 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, Cheminée, Salon (total 24 m²), 2 chambres, 1 parking: Parking, Sans vis-à-vis, Exposition ouest

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Aujourd'hui, cette maison vous offre une cuisine aménagée, un salon équipée d'un poêle à granulés, deux belles chambres, une salle d'eau avec douche et baignoire, un toilette séparé et une buanderie.

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LES ++ Vie à pied, terrain clos, douche et baignoire !

A DECOUVRIR Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°423 744 556 - Greffe de NIORT) Laurence CORNUAULT Entrepreneur Individuel Réf.935531

Ville : Airvault
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79600
Coordonnées : 46.834655, -0.143435
Total : 92 080€
Prix d'acquisition : 81 000€
Travaux : 4 600€
Valeur du bien : 85 600€
Frais de notaire : 6 480€
Coût estimé : 6 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 6.57€/m²/mois
Fourchette : 5.14€ - 8.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 605€/mois
Loyer annuel estimé : 7255€/an
Fourchette totale : 473€ - 773€/mois
Fourchette annuelle : 5673€ - 9278€/an
Rentabilité brute :7.88%
Fourchette de rentabilité :6.16% - 10.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 122,92 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :103 309 €
Prix d'achat :81 000 €
Décote à l'achat :-22 309€ (-21.6%)
Marge achat-revente :11 229€ (10.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :92 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :456,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :26,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 482,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 735,17€
Coût de l'assurance :8 057,00€
Taxe foncière : 725,53€/an
Soit par mois : 60,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 604,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 543,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :61,24€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 300 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 92 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul ou gaz ancien
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 11 fenêtres (estimation basée sur 92 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres sans photo, état présumé mauvais nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres sans photo, état présumé mauvais nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 - Usure visible, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 600 €(50 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:4 600€
    Isolation des combles: 92 m² × 50€/m² = 4600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 4 600€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (4 600€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 605 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 255 €/an
Calcul : 605 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 091 €/an
Base de calcul : Emprunt de 92 080 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 322 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 726 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 8 739 €
Revenus locatifs : +7 255 €
Charges déductibles : -8 739 €
Résultat foncier Année 1 : -1 483 €(Déficit de 1 483 €)
Imputable sur revenu global : 1 483 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 139 €/an
Revenus locatifs : +7 255 €
Charges déductibles : -4 139 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 117 €/an
Prix d'achat du bien : 81 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 650 €(65% de 81 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 915 €/an
Calcul : 52 650 € × 3,636% = 1 915 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 255 €8 742 €3 094 €-1 486 €1 486 €--
27 400 €4 060 €3 012 €3 341 €---
37 548 €3 975 €2 927 €3 574 €---
47 699 €3 887 €2 839 €3 813 €---
57 853 €3 796 €2 748 €4 058 €---
68 010 €3 702 €2 654 €4 309 €---
78 171 €3 604 €2 556 €4 566 €---
88 334 €3 504 €2 456 €4 830 €---
98 501 €3 399 €2 352 €5 101 €---
108 671 €3 292 €2 244 €5 379 €---
118 844 €3 180 €2 132 €5 664 €---
129 021 €3 065 €2 017 €5 956 €---
139 201 €2 945 €1 898 €6 256 €---
149 385 €2 822 €1 774 €6 564 €---
159 573 €2 694 €1 646 €6 879 €---
169 765 €2 562 €1 514 €7 203 €---
179 960 €2 425 €1 377 €7 535 €---
1810 159 €2 284 €1 236 €7 875 €---
1910 362 €2 138 €1 090 €8 225 €---
2010 570 €1 986 €938 €8 583 €---
2110 781 €1 830 €782 €8 951 €---
2210 997 €1 668 €620 €9 329 €---
2311 216 €1 500 €452 €9 716 €---
2411 441 €1 327 €279 €10 114 €---
2511 670 €1 147 €99 €10 522 €---
TOTAL232 388 €75 530 €44 735 €156 858 €1 486 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 446 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 156 858 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 255 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 524 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 524 €-446 €+1 970 €
2+1 524 €+1 002 €+522 €
3+1 524 €+1 072 €+452 €
4+1 524 €+1 144 €+380 €
5+1 524 €+1 217 €+307 €
6+1 524 €+1 293 €+231 €
7+1 524 €+1 370 €+154 €
8+1 524 €+1 449 €+75 €
9+1 524 €+1 530 €-6 €
10+1 524 €+1 614 €-90 €
11+1 524 €+1 699 €-175 €
12+1 524 €+1 787 €-263 €
13+1 524 €+1 877 €-353 €
14+1 524 €+1 969 €-445 €
15+1 524 €+2 064 €-540 €
16+1 524 €+2 161 €-637 €
17+1 524 €+2 260 €-736 €
18+1 524 €+2 363 €-839 €
19+1 524 €+2 467 €-943 €
20+1 524 €+2 575 €-1 051 €
21+1 524 €+2 685 €-1 161 €
22+1 524 €+2 799 €-1 275 €
23+1 524 €+2 915 €-1 391 €
24+1 524 €+3 034 €-1 510 €
25+1 524 €+3 157 €-1 633 €
Total+38 100 €+47 057 €+-8 957 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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