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Maison à vendre

Bien expiré
VilleMennetou-sur-Cher (41)
Surface163m²
Coût Total204 106€
Loyer Annuel14 631€
Rentabilité7.17%
Cashflow/mois+9€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 138 450 €
Surface : 163 m²
Prix au m² : 849,39 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Kitchenette, Cave, Cheminée, Salon (total 62 m²), 6 chambres, Jardin, Pas de balcon

À Mennetou-sur-Cher, découvrez cet ensemble immobilier composé de deux maisons, idéal pour un projet familial, un investissement locatif ou la création d'un gîte. Grâce à son fort potentiel, il offre la possibilité de générer des revenus complémentaires en location annuelle ou saisonnière. La première maison, d'une superficie habitable de 71 m², est prête à accueillir ses futurs occupants. Elle se compose d'un séjour lumineux avec salon agrémenté d'une cheminée insert, d'une cuisine aménagée, de deux chambres à l'étage, d'un cellier et d'une salle d'eau. La seconde maison, d'environ 92 m² habitables, reste à terminer de rénover et vous permettra de laisser libre cours à vos projets. Elle comprend un séjour avec salon et coin cuisine aménagée, quatre chambres, dont une de plain-pied, une salle d'eau ainsi qu'un cabinet de toilette. À l'extérieur, les nombreuses dépendances constituent un véritable atout : trois préaux, un bûcher, un atelier, un débarras et une cave viennent compléter l'ensemble. Le terrain de 446 m² offre un agréable espace extérieur, idéal pour profiter des beaux jours ou aménager un jardin selon vos envies. Que vous recherchiez une résidence principale avec un logement indépendant ou un bien à fort potentiel locatif, cette propriété saura répondre à vos attentes. N'attendez plus pour découvrir toutes ses possibilités ! Contactez dès aujourd'hui votre agence VILLEFRANCHE IMMOBILIER pour organiser une visite.

Ville : Mennetou-sur-Cher
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41320
Coordonnées : 47.294464, 1.868848
Total : 204 106€
Prix d'acquisition : 138 450€
Travaux : 54 580€
Valeur du bien : 193 030€
Frais de notaire : 11 076€
Coût estimé : 11 076€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 163m²
Loyer prédit : 7.48€/m²/mois
Fourchette : 5.92€ - 9.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 1219€/mois
Loyer annuel estimé : 14631€/an
Fourchette totale : 965€ - 1541€/mois
Fourchette annuelle : 11576€ - 18493€/an
Rentabilité brute :7.17%
Fourchette de rentabilité :5.67% - 9.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :945,95 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :154 190 €
Prix d'achat :138 450 €
Décote à l'achat :-15 740€ (-10.2%)
Marge achat-revente :-49 916€ (-32.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :204 106€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 011,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :76,54€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 088,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 487,23€
Coût de l'assurance :22 961,93€
Taxe foncière : 1 463,14€/an
Soit par mois : 121,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 219,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 210,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :8,84€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 557 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 163 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 163 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et légers travaux de finition dans la cuisine
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 45 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie générale
Quantité: 163 m²
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 580 €(335 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (matériel et installation inclus)
  • Isolation:10 280€
    Isolation toiture/combles: 163 m² × 60€/m² = 9780€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 600€/fenêtre = 12000€ (matériel et installation inclus)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (matériel et installation inclus)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (matériel et installation inclus)
  • Chambres:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (matériel et installation inclus)
  • Cuisine:400€
    Peinture cuisine: 8 m² × 50€/m² = 400€ (matériel et installation inclus)
  • Salon:900€
    Peinture salon: 45 m² × 20€/m² = 900€ (matériel et installation inclus)
  • Électricité:1 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€ (matériel et installation inclus)
  • Plomberie:1 300€
    Mise aux normes plomberie: 163 m² × 8€/m² = 1300€ (matériel et installation inclus)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mennetou-sur-Cher (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 780€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 219 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 631 €/an
Calcul : 1 219 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 872 €/an
Base de calcul : Emprunt de 204 106 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 918 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 463 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 833 €
Revenus locatifs : +14 631 €
Charges déductibles : -63 833 €
Résultat foncier Année 1 : -49 202 €(Déficit de 49 202 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 802 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 253 €/an
Revenus locatifs : +14 631 €
Charges déductibles : -9 253 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 378 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27801.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 138 450 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 993 €(65% de 138 450 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 272 €/an
Calcul : 89 993 € × 3,636% = 3 272 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 631 €63 840 €6 878 €-49 208 €21 400 €27 808 €27 808 €
214 924 €9 077 €6 696 €5 847 €--21 962 €
315 223 €8 889 €6 507 €6 334 €--15 628 €
415 527 €8 694 €6 312 €6 833 €--8 795 €
515 838 €8 492 €6 110 €7 346 €--1 449 €
616 154 €8 283 €5 901 €7 872 €---
716 477 €8 066 €5 685 €8 411 €---
816 807 €7 843 €5 461 €8 964 €---
917 143 €7 611 €5 229 €9 532 €---
1017 486 €7 372 €4 990 €10 114 €---
1117 836 €7 124 €4 742 €10 712 €---
1218 192 €6 867 €4 486 €11 325 €---
1318 556 €6 602 €4 221 €11 954 €---
1418 927 €6 328 €3 946 €12 600 €---
1519 306 €6 044 €3 662 €13 262 €---
1619 692 €5 750 €3 368 €13 942 €---
1720 086 €5 446 €3 064 €14 640 €---
1820 488 €5 132 €2 750 €15 356 €---
1920 897 €4 806 €2 424 €16 091 €---
2021 315 €4 469 €2 088 €16 846 €---
2121 742 €4 121 €1 740 €17 620 €---
2222 176 €3 761 €1 379 €18 416 €---
2322 620 €3 388 €1 006 €19 232 €---
2423 072 €3 002 €621 €20 070 €---
2523 534 €2 603 €221 €20 931 €---
TOTAL468 648 €213 608 €99 487 €255 041 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 255 041 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 631 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 073 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 073 €-6 420 €+9 493 €
2+3 073 €0 €+3 073 €
3+3 073 €0 €+3 073 €
4+3 073 €0 €+3 073 €
5+3 073 €0 €+3 073 €
6+3 073 €+1 927 €+1 146 €
7+3 073 €+2 523 €+550 €
8+3 073 €+2 689 €+384 €
9+3 073 €+2 860 €+213 €
10+3 073 €+3 034 €+39 €
11+3 073 €+3 214 €-141 €
12+3 073 €+3 397 €-324 €
13+3 073 €+3 586 €-513 €
14+3 073 €+3 780 €-707 €
15+3 073 €+3 979 €-906 €
16+3 073 €+4 183 €-1 110 €
17+3 073 €+4 392 €-1 319 €
18+3 073 €+4 607 €-1 534 €
19+3 073 €+4 827 €-1 754 €
20+3 073 €+5 054 €-1 981 €
21+3 073 €+5 286 €-2 213 €
22+3 073 €+5 525 €-2 452 €
23+3 073 €+5 770 €-2 697 €
24+3 073 €+6 021 €-2 948 €
25+3 073 €+6 279 €-3 206 €
Total+76 825 €+76 512 €+313 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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