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Appartement type 3 en résidence

Bien expiré
VilleChâtellerault (86)
Surface59m²
Coût Total99 192€
Loyer Annuel6 152€
Rentabilité6.20%
Cashflow/mois-58€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 900 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 1 015,25 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement type 3 en résidence - IDEAL INVESTISSEURS OU 1er ACHAT. Proximité Piscine et Centre Ville. Dans résidence, agréable appartement de type 3 avec parking extérieur affilié à la résidence. Cet appartement comprend une entrée avec dégagement placard, cuisine, séjour lumineux, 2 chambres dont une avec placard, salle de bains, wc. Cave. PVC Double vitrage. Electricité refaite. Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acquéreur soit un forfait TTC de 4 900 € soit 8.91 % du prix hors honoraires. Prix hors honoraires : 55 000 Euros Net Vendeur. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 080 € et 1 500 € par an indexées aux années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). » Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Châtellerault
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86100
Coordonnées : 46.809040, 0.543100
Total : 99 192€
Prix d'acquisition : 59 900€
Travaux : 34 500€
Valeur du bien : 94 400€
Frais de notaire : 4 792€
Coût estimé : 4 792€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59m²
Loyer prédit : 8.69€/m²/mois
Fourchette : 6.74€ - 11.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 513€/mois
Loyer annuel estimé : 6152€/an
Fourchette totale : 398€ - 661€/mois
Fourchette annuelle : 4772€ - 7932€/an
Rentabilité brute :6.20%
Fourchette de rentabilité :4.81% - 8.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 192€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :490,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :28,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 519,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 873,31€
Coût de l'assurance :8 679,30€
Taxe foncière : 615,22€/an
Soit par mois : 51,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 512,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 570,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-57,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 59 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des menuiseries existantes
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du système de production d'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des sanitaires
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photo - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photo - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 500 €(585 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 600€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtellerault (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 513 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 152 €/an
Calcul : 513 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 310 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 192 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 347 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 615 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 772 €
Revenus locatifs : +6 152 €
Charges déductibles : -38 772 €
Résultat foncier Année 1 : -32 620 €(Déficit de 32 620 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 220 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 272 €/an
Revenus locatifs : +6 152 €
Charges déductibles : -4 272 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 880 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11220.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 935 €(65% de 59 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 416 €/an
Calcul : 38 935 € × 3,636% = 1 416 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 152 €38 776 €3 313 €-32 623 €21 400 €11 223 €11 223 €
26 275 €4 187 €3 225 €2 088 €--9 135 €
36 401 €4 096 €3 134 €2 305 €--6 831 €
46 529 €4 002 €3 039 €2 527 €--4 304 €
56 659 €3 904 €2 942 €2 755 €--1 549 €
66 793 €3 803 €2 841 €2 989 €---
76 928 €3 699 €2 736 €3 230 €---
87 067 €3 591 €2 628 €3 476 €---
97 208 €3 479 €2 517 €3 729 €---
107 352 €3 363 €2 401 €3 989 €---
117 499 €3 244 €2 282 €4 256 €---
127 649 €3 120 €2 158 €4 529 €---
137 802 €2 992 €2 030 €4 810 €---
147 959 €2 860 €1 898 €5 098 €---
158 118 €2 723 €1 761 €5 394 €---
168 280 €2 582 €1 620 €5 698 €---
178 446 €2 436 €1 473 €6 010 €---
188 615 €2 284 €1 322 €6 330 €---
198 787 €2 128 €1 165 €6 659 €---
208 963 €1 966 €1 003 €6 997 €---
219 142 €1 798 €836 €7 344 €---
229 325 €1 625 €663 €7 700 €---
239 511 €1 446 €483 €8 065 €---
249 701 €1 260 €298 €8 441 €---
259 895 €1 069 €106 €8 827 €---
TOTAL197 056 €106 433 €47 873 €90 623 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 90 623 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 152 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 292 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 292 €-6 420 €+7 712 €
2+1 292 €0 €+1 292 €
3+1 292 €0 €+1 292 €
4+1 292 €0 €+1 292 €
5+1 292 €0 €+1 292 €
6+1 292 €+432 €+860 €
7+1 292 €+969 €+323 €
8+1 292 €+1 043 €+249 €
9+1 292 €+1 119 €+173 €
10+1 292 €+1 197 €+95 €
11+1 292 €+1 277 €+15 €
12+1 292 €+1 359 €-67 €
13+1 292 €+1 443 €-151 €
14+1 292 €+1 529 €-237 €
15+1 292 €+1 618 €-326 €
16+1 292 €+1 709 €-417 €
17+1 292 €+1 803 €-511 €
18+1 292 €+1 899 €-607 €
19+1 292 €+1 998 €-706 €
20+1 292 €+2 099 €-807 €
21+1 292 €+2 203 €-911 €
22+1 292 €+2 310 €-1 018 €
23+1 292 €+2 420 €-1 128 €
24+1 292 €+2 532 €-1 240 €
25+1 292 €+2 648 €-1 356 €
Total+32 300 €+27 187 €+5 113 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
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