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Maison 164m² à ambialet

Bien expiré
VilleAmbialet (81)
Surface164
Coût Total152 320
Loyer Annuel13 941
Rentabilité9.15%
Cashflow/mois+236
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 164 m²
Prix au m² : 786,59 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 164 m², 7 pièces, 150 m² de terrain, Toilettes séparées

Ideal Iinvestisseurs ! Un emplacement unique dans un village touristique classé "Petites Cités de Caractère" à forte rentabilité locative :

Un bel immeuble rénové de 164 m2 comprenant :

-Un appartement de 107 m2 offrant 3 chambres avec vue panoramique sur le Tarn.

Rdc : Entrée/cuisine, cellier et salon/séjour

1er étage : 1 chambre, salle d'eau/dressing et wc.

2eme étage : 2 chambres.

Toutes les fenêtres en double vitrage PVC.

Chauffage électrique

loyer 500 euros/mensuel

  • Un local de 18 m2 environ avec réserve attenante séparée toute équipée (wc, lavabo...). Ce local est communiquant avec l'appartement de 107 m2, pour profession indépendante ou commerciale.

-Un appartement d'environ 40 m2 comprenant une cuisine, un salon séjour, une chambre, une salle d'eau, un wc séparé. (Dpe : G 625 KWh/m2/an Ges : C21kg CO2/m2/an) loué 400 euros/mois.

L'ensemble présente une rentabilité attractive.

L'appartement de 107m² vous séduira particulièrement par sa rénovation récente et les matéraux de qualité.

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Ce bien vous est proposé par votre agence Era Immobilier Terre d'isatis à Gaillac

Létitia Ficheux (Ei) Agent Commercial - Numéro Rsac : 981 132 400.

tél [Coordonnées masquées]

mail : [Coordonnées masquées]

L'Etat des Risques et Pollution peut être consulté sur

Ville : Ambialet
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81430
Coordonnées : 43.944770, 2.377900
Total : 152 320
Prix d'acquisition : 129 000
Travaux : 13 000
Valeur du bien : 142 000
Frais de notaire : 10 320
Coût estimé : 10 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 164
Loyer prédit : 7.08€/m²/mois
Fourchette : 5.55€ - 9.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 1162€/mois
Loyer annuel estimé : 13941€/an
Fourchette totale : 909€ - 1484€/mois
Fourchette annuelle : 10914€ - 17809€/an
Rentabilité brute :9.15%
Fourchette de rentabilité :7.16% - 11.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 000 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :164 000
Prix d'achat :129 000
Décote à l'achat :-35 000 (-21.3%)
Marge achat-revente :11 680€ (7.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 320
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :765,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :44,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 809,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 180,83
Coût de l'assurance :13 328,00
Taxe foncière : 1 394,11€/an
Soit par mois : 116,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 161,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 925,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :236,15€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 164 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 164 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes en double vitrage
Quantité: environ 20 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 164 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: environ 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000(79 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 162 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 941 €/an
Calcul : 1 162 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 310 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 320 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 533 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 394 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 237
Revenus locatifs : +13 941
Charges déductibles : -20 237
Résultat foncier Année 1 : -6 296(Déficit de 6 296 €)
Imputable sur revenu global : 6 296
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 237 €/an
Revenus locatifs : +13 941
Charges déductibles : -7 237
Résultat foncier Années 2+ : 6 704 €/an
Prix d'achat du bien : 129 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 94120 2425 315-6 3016 301 €--
214 2207 1035 1767 117---
314 5046 9605 0327 545---
414 7946 8114 8847 984---
515 0906 6574 7298 434---
615 3926 4974 5708 895---
715 7006 3324 4049 368---
816 0146 1604 2339 854---
916 3345 9834 05610 351---
1016 6615 7993 87210 862---
1116 9945 6093 68111 386---
1217 3345 4113 48411 923---
1317 6815 2073 28012 474---
1418 0344 9953 06813 039---
1518 3954 7762 84913 619---
1618 7634 5492 62214 214---
1719 1384 3142 38614 825---
1819 5214 0702 14315 451---
1919 9113 8171 89016 094---
2020 3103 5561 62916 754---
2120 7163 2851 35817 431---
2221 1303 0041 07718 126---
2321 5532 71378618 839---
2421 9842 41248519 571---
2522 4232 10017320 323---
TOTAL446 537138 36277 181308 1756 301Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 890
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 308 175
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 941 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 928 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 928-1 890+4 818
2+2 928+2 135+793
3+2 928+2 263+665
4+2 928+2 395+533
5+2 928+2 530+398
6+2 928+2 669+259
7+2 928+2 810+118
8+2 928+2 956-28
9+2 928+3 105-177
10+2 928+3 259-331
11+2 928+3 416-488
12+2 928+3 577-649
13+2 928+3 742-814
14+2 928+3 912-984
15+2 928+4 086-1 158
16+2 928+4 264-1 336
17+2 928+4 447-1 519
18+2 928+4 635-1 707
19+2 928+4 828-1 900
20+2 928+5 026-2 098
21+2 928+5 229-2 301
22+2 928+5 438-2 510
23+2 928+5 652-2 724
24+2 928+5 871-2 943
25+2 928+6 097-3 169
Total+73 200+92 453+-19 253
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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