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Ensemble immobilier de 189m² à MONTREVAULT

Bien expiré
VilleMontrevault (49)
Surface194
Coût Total221 929
Loyer Annuel17 896
Rentabilité8.06%
Cashflow/mois+197
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 168 490 €
Surface : 194 m²
Prix au m² : 868,51 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 10
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur individuel, Jardin

Situé en plein coeur de la commune de MONTREVAULT, L'ADRESSE vous propose cet immeuble composé de 3 maisons indépendantes avec garages et petits extérieurs. Maison n°1 : Type T4 de 100m² : Charmante maison familiale comprenant au rez-de-chaussée : un séjour lumineux, un salon, une cuisine indépendante, un WC et une chaufferie. À l'étage : une salle de bains et 3 chambres spacieuses. Un garage pour stockage et un petit espace extérieur complètent ce bien. Maison n°2 : Type T2 de 52m² : Maison agréable et fonctionnelle composée au rez-de-chaussée d'un salon / séjour, d'une cuisine et d'une salle d'eau avec WC. À l'étage : une chambre spacieuse et confortable. Garage et un petit extérieur privatif. Maison n°3 : Type T2 42m² : Située à l'étage, cette maison comprend un salon / séjour avec cuisine ouverte, une chambre et une salle de bains avec WC. Vous profiterez aussi d'une terrasse à l'étage et d'un garage pour stockage. Spécial investisseur car locataires en place avec un revenu locatif annuel de 13 680 €. Pour tout renseignement contactez Julien MARTEAU au 07 49 79 25 65. Retrouvez tous nos biens sur ladresse-saintpierre.com. (5.31 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/290116.pdf

Ville : Montrevault
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49110
Coordonnées : 47.255668, -1.052794
Total : 221 929
Prix d'acquisition : 168 490
Travaux : 39 960
Valeur du bien : 208 450
Frais de notaire : 13 479
Coût estimé : 13 479
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 194
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 5.76€ - 10.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1491€/mois
Loyer annuel estimé : 17896€/an
Fourchette totale : 1117€ - 1991€/mois
Fourchette annuelle : 13407€ - 23890€/an
Rentabilité brute :8.06%
Fourchette de rentabilité :6.04% - 10.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :221 929
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 082,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :62,88€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 145,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 871,62
Coût de l'assurance :18 863,97
Taxe foncière : 1 789,64€/an
Soit par mois : 149,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 491,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 294,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :196,68€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 282 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul actuel
Quantité: 1 système pour 194 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 194 m²
Raison: DPE E - Maison - Gain d'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de l'électricité et plomberie si nécessaire
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 960(206 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:4 200
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:2 860
    Peinture cuisine: 12 m² × 30€/m² = 360€, Électricité et plomberie: 2000€ (estimation), Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:3 000
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 400
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Électricité: 600€ (estimation), Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montrevault (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 491 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 896 €/an
Calcul : 1 491 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 141 €/an
Base de calcul : Emprunt de 221 929 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 755 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 790 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 960
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 645
Revenus locatifs : +17 896
Charges déductibles : -49 645
Résultat foncier Année 1 : -31 749(Déficit de 31 749 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 349
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 685 €/an
Revenus locatifs : +17 896
Charges déductibles : -9 685
Résultat foncier Années 2+ : 8 211 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10348.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 168 490
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 519(65% de 168 490 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 983 €/an
Calcul : 109 519 € × 3,636% = 3 983
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 89649 6527 148-31 75621 400 €10 356 €10 356 €
218 2549 4996 9558 755--1 600 €
318 6199 2996 7559 320---
418 9929 0936 5499 899---
519 3728 8796 33510 492---
619 7598 6596 11511 100---
720 1548 4325 88711 723---
820 5578 1975 65212 361---
920 9697 9545 40913 015---
1021 3887 7035 15913 685---
1121 8167 4444 89914 372---
1222 2527 1764 63215 076---
1322 6976 8994 35515 798---
1423 1516 6134 06916 538---
1523 6146 3183 77417 296---
1624 0866 0133 46918 073---
1724 5685 6983 15418 870---
1825 0595 3722 82819 687---
1925 5615 0362 49220 525---
2026 0724 6882 14421 383---
2126 5934 3291 78522 264---
2227 1253 9591 41423 166---
2327 6683 5751 03124 092---
2428 2213 18063525 041---
2528 7852 77122726 015---
TOTAL573 228206 437102 872366 79121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 366 791
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 896 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 758 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 758-6 420+10 178
2+3 7580+3 758
3+3 758+2 316+1 442
4+3 758+2 970+788
5+3 758+3 148+610
6+3 758+3 330+428
7+3 758+3 517+241
8+3 758+3 708+50
9+3 758+3 904-146
10+3 758+4 106-348
11+3 758+4 312-554
12+3 758+4 523-765
13+3 758+4 739-981
14+3 758+4 961-1 203
15+3 758+5 189-1 431
16+3 758+5 422-1 664
17+3 758+5 661-1 903
18+3 758+5 906-2 148
19+3 758+6 157-2 399
20+3 758+6 415-2 657
21+3 758+6 679-2 921
22+3 758+6 950-3 192
23+3 758+7 228-3 470
24+3 758+7 512-3 754
25+3 758+7 804-4 046
Total+93 950+110 037+-16 087
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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