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Ensemble immobilier de 189m² à MONTREVAULT

Bien expiré
VilleMontrevault (49)
Surface194m²
Coût Total221 929€
Loyer Annuel17 896€
Rentabilité8.06%
Cashflow/mois+197€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 168 490 €
Surface : 194 m²
Prix au m² : 868,51 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 10
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur individuel, Jardin

Situé en plein coeur de la commune de MONTREVAULT, L'ADRESSE vous propose cet immeuble composé de 3 maisons indépendantes avec garages et petits extérieurs. Maison n°1 : Type T4 de 100m² : Charmante maison familiale comprenant au rez-de-chaussée : un séjour lumineux, un salon, une cuisine indépendante, un WC et une chaufferie. À l'étage : une salle de bains et 3 chambres spacieuses. Un garage pour stockage et un petit espace extérieur complètent ce bien. Maison n°2 : Type T2 de 52m² : Maison agréable et fonctionnelle composée au rez-de-chaussée d'un salon / séjour, d'une cuisine et d'une salle d'eau avec WC. À l'étage : une chambre spacieuse et confortable. Garage et un petit extérieur privatif. Maison n°3 : Type T2 42m² : Située à l'étage, cette maison comprend un salon / séjour avec cuisine ouverte, une chambre et une salle de bains avec WC. Vous profiterez aussi d'une terrasse à l'étage et d'un garage pour stockage. Spécial investisseur car locataires en place avec un revenu locatif annuel de 13 680 €. Pour tout renseignement contactez Julien MARTEAU au 07 49 79 25 65. Retrouvez tous nos biens sur ladresse-saintpierre.com. (5.31 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/290116.pdf

Ville : Montrevault
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49110
Coordonnées : 47.255668, -1.052794
Total : 221 929€
Prix d'acquisition : 168 490€
Travaux : 39 960€
Valeur du bien : 208 450€
Frais de notaire : 13 479€
Coût estimé : 13 479€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 194m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 5.76€ - 10.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1491€/mois
Loyer annuel estimé : 17896€/an
Fourchette totale : 1117€ - 1991€/mois
Fourchette annuelle : 13407€ - 23890€/an
Rentabilité brute :8.06%
Fourchette de rentabilité :6.04% - 10.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :221 929€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 082,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :62,88€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 145,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 871,62€
Coût de l'assurance :18 863,97€
Taxe foncière : 1 789,64€/an
Soit par mois : 149,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 491,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 294,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :196,68€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 282 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul actuel
Quantité: 1 système pour 194 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 194 m²
Raison: DPE E - Maison - Gain d'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de l'électricité et plomberie si nécessaire
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 960 €(206 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:2 860€
    Peinture cuisine: 12 m² × 30€/m² = 360€, Électricité et plomberie: 2000€ (estimation), Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:3 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 400€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Électricité: 600€ (estimation), Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montrevault (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 491 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 896 €/an
Calcul : 1 491 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 141 €/an
Base de calcul : Emprunt de 221 929 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 755 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 790 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 645 €
Revenus locatifs : +17 896 €
Charges déductibles : -49 645 €
Résultat foncier Année 1 : -31 749 €(Déficit de 31 749 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 349 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 685 €/an
Revenus locatifs : +17 896 €
Charges déductibles : -9 685 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 211 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10348.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 168 490 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 519 €(65% de 168 490 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 983 €/an
Calcul : 109 519 € × 3,636% = 3 983 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 896 €49 652 €7 148 €-31 756 €21 400 €10 356 €10 356 €
218 254 €9 499 €6 955 €8 755 €--1 600 €
318 619 €9 299 €6 755 €9 320 €---
418 992 €9 093 €6 549 €9 899 €---
519 372 €8 879 €6 335 €10 492 €---
619 759 €8 659 €6 115 €11 100 €---
720 154 €8 432 €5 887 €11 723 €---
820 557 €8 197 €5 652 €12 361 €---
920 969 €7 954 €5 409 €13 015 €---
1021 388 €7 703 €5 159 €13 685 €---
1121 816 €7 444 €4 899 €14 372 €---
1222 252 €7 176 €4 632 €15 076 €---
1322 697 €6 899 €4 355 €15 798 €---
1423 151 €6 613 €4 069 €16 538 €---
1523 614 €6 318 €3 774 €17 296 €---
1624 086 €6 013 €3 469 €18 073 €---
1724 568 €5 698 €3 154 €18 870 €---
1825 059 €5 372 €2 828 €19 687 €---
1925 561 €5 036 €2 492 €20 525 €---
2026 072 €4 688 €2 144 €21 383 €---
2126 593 €4 329 €1 785 €22 264 €---
2227 125 €3 959 €1 414 €23 166 €---
2327 668 €3 575 €1 031 €24 092 €---
2428 221 €3 180 €635 €25 041 €---
2528 785 €2 771 €227 €26 015 €---
TOTAL573 228 €206 437 €102 872 €366 791 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 366 791 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 896 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 758 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 758 €-6 420 €+10 178 €
2+3 758 €0 €+3 758 €
3+3 758 €+2 316 €+1 442 €
4+3 758 €+2 970 €+788 €
5+3 758 €+3 148 €+610 €
6+3 758 €+3 330 €+428 €
7+3 758 €+3 517 €+241 €
8+3 758 €+3 708 €+50 €
9+3 758 €+3 904 €-146 €
10+3 758 €+4 106 €-348 €
11+3 758 €+4 312 €-554 €
12+3 758 €+4 523 €-765 €
13+3 758 €+4 739 €-981 €
14+3 758 €+4 961 €-1 203 €
15+3 758 €+5 189 €-1 431 €
16+3 758 €+5 422 €-1 664 €
17+3 758 €+5 661 €-1 903 €
18+3 758 €+5 906 €-2 148 €
19+3 758 €+6 157 €-2 399 €
20+3 758 €+6 415 €-2 657 €
21+3 758 €+6 679 €-2 921 €
22+3 758 €+6 950 €-3 192 €
23+3 758 €+7 228 €-3 470 €
24+3 758 €+7 512 €-3 754 €
25+3 758 €+7 804 €-4 046 €
Total+93 950 €+110 037 €+-16 087 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 252 jours
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