Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

Bien expiré
VilleNantes (44)
Surface60m²
Coût Total138 300€
Loyer Annuel9 651€
Rentabilité6.98%
Cashflow/mois-861€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 916,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 11
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 11/16 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, 1 parking: Parking, Balcon

Bonjour,

Je vend un appartement pour 115.000€ dans un quartier qui fait peau neuve avec un bel embellissement.

Le bien de 63m² est composé de trois pièces principales :

  • le séjour avec balcon,
  • les deux chambres, 12m² chacun environ,
  • une grande cuisine aménagée avec four, plaque vitro,
  • la salle de bain est accompagné d'une baignoire,
  • les WC sont séparées,
  • un dressing à l'entrée,
  • un cagibi sur le couloir principale avec un chauffe-eau électrique récent

Une place de parking privé aérien accompagne le bien, ainsi qu'une cave.

Le bien se situe sur Yves Kartel au 11ème étage (sur 16), très belle vue.

A côté il y a toutes les commodités à porter, le tramway des deux côtés, bus, une boulangerie à 2min à pied, pharmacie, etc.

Il y a un bail en cours, jusqu'en 21/07/2027, 850€ charges comprises (eau froide, CHAUFFAGE, entretien des parties communes, ascenseurs)

PS : n'hésitez pas à m'envoyez un sms si je ne vous répond pas.

Ville : Nantes
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44000
Coordonnées : 47.208634, -1.606505
Total : 138 300€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 14 100€
Valeur du bien : 129 100€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 13.40€/m²/mois
Fourchette : 10.11€ - 17.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 804€/mois
Loyer annuel estimé : 9651€/an
Fourchette totale : 607€ - 1066€/mois
Fourchette annuelle : 7281€ - 12792€/an
Rentabilité brute :6.98%
Fourchette de rentabilité :5.26% - 9.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 980,72 €/m²
Basé sur :345 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :118 843 €
Prix d'achat :115 000 €
Décote à l'achat :-3 843€ (-3.2%)
Marge achat-revente :-19 457€ (-16.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :694,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :40,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 734,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 076,87€
Coût de l'assurance :12 101,25€
Taxe foncière : 965,09€/an
Soit par mois : 80,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 850,00€/mois
Soit par an : 10 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 804,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 665,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-861,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 232 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de quelques éléments vétustes.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des installations sanitaires.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement des murs et éventuellement du sol dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs à rafraîchir dans les chambres.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs si nécessaire pour maintenir l'état général.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 100 €(235 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 500€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 750€/m² = 7500€ (incluant peinture, remplacement de quelques éléments vétustes, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 600€/m² = 3000€ (incluant peinture et vérification des installations sanitaires, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 400€
    Rafraîchissement des murs et sol: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant peinture et revêtement de sol, main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 200€
    Peinture des murs: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes. Les prix incluent la main d'œuvre. Les fourchettes utilisées sont réalistes et adaptées aux travaux de rafraîchissement. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 804 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 651 €/an
Calcul : 804 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 821 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 300 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 484 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 965 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 10 200 €/an
Calcul : 850 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 570 €
Revenus locatifs : +9 651 €
Charges déductibles : -30 570 €
Résultat foncier Année 1 : -20 919 €(Déficit de 20 919 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 10 219 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 470 €/an
Revenus locatifs : +9 651 €
Charges déductibles : -16 470 €
Résultat foncier Années 2+ : -6 819 €/an(Déficit de 6 819 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 10219.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 651 €30 575 €4 826 €-20 924 €10 700 €10 224 €10 224 €
29 844 €16 349 €4 700 €-6 505 €6 505 €-10 224 €
310 041 €16 218 €4 569 €-6 178 €6 178 €-10 224 €
410 242 €16 083 €4 434 €-5 842 €5 842 €-10 224 €
510 446 €15 943 €4 294 €-5 497 €5 497 €-10 224 €
610 655 €15 798 €4 149 €-5 143 €5 143 €-10 224 €
710 868 €15 648 €3 999 €-4 780 €4 780 €-10 224 €
811 086 €15 493 €3 843 €-4 407 €4 407 €-10 224 €
911 308 €15 331 €3 682 €-4 024 €4 024 €-10 224 €
1011 534 €15 165 €3 515 €-3 631 €3 631 €-10 224 €
1111 764 €14 992 €3 342 €-3 227 €3 227 €-10 224 €
1212 000 €14 812 €3 163 €-2 813 €2 813 €--
1312 240 €14 627 €2 978 €-2 387 €2 387 €--
1412 484 €14 435 €2 786 €-1 950 €1 950 €--
1512 734 €14 236 €2 587 €-1 502 €1 502 €--
1612 989 €14 029 €2 380 €-1 041 €1 041 €--
1713 249 €13 816 €2 167 €-567 €567 €--
1813 514 €13 594 €1 945 €-81 €81 €--
1913 784 €13 365 €1 716 €419 €---
2014 059 €13 128 €1 479 €932 €---
2114 341 €12 882 €1 233 €1 459 €---
2214 627 €12 627 €978 €2 001 €---
2314 920 €12 363 €714 €2 557 €---
2415 218 €12 090 €440 €3 129 €---
2515 523 €11 806 €157 €3 716 €---
TOTAL309 120 €375 405 €70 077 €-66 285 €70 273 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 21 082 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -66 285 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 651 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 027 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 027 €-3 210 €+5 237 €
2+2 027 €-1 951 €+3 978 €
3+2 027 €-1 853 €+3 880 €
4+2 027 €-1 753 €+3 780 €
5+2 027 €-1 649 €+3 676 €
6+2 027 €-1 543 €+3 570 €
7+2 027 €-1 434 €+3 461 €
8+2 027 €-1 322 €+3 349 €
9+2 027 €-1 207 €+3 234 €
10+2 027 €-1 089 €+3 116 €
11+2 027 €-968 €+2 995 €
12+2 027 €-844 €+2 871 €
13+2 027 €-716 €+2 743 €
14+2 027 €-585 €+2 612 €
15+2 027 €-450 €+2 477 €
16+2 027 €-312 €+2 339 €
17+2 027 €-170 €+2 197 €
18+2 027 €-24 €+2 051 €
19+2 027 €+126 €+1 901 €
20+2 027 €+280 €+1 747 €
21+2 027 €+438 €+1 589 €
22+2 027 €+600 €+1 427 €
23+2 027 €+767 €+1 260 €
24+2 027 €+939 €+1 088 €
25+2 027 €+1 115 €+912 €
Total+50 675 €-16 818 €+67 493 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →