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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMelun (77)
Surface55m²
Coût Total168 260€
Loyer Annuel9 563€
Rentabilité5.68%
Cashflow/mois-152€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 2 000 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/4 étage, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 19 m²), 2 chambres, 1 parking: Parking, calme, Exposition est, Interphone

Situé au 3? étage d'une résidence sécurisée, découvrez ce charmant appartement de type T3 d'une surface habitable de 55,70 m².

Composé d'un séjour, de deux chambres, d'une cuisine aménagée, d'une salle d'eau et d'un WC séparé, vous apprécierez sa luminosité naturelle et son bon état général.

Situé dans un quartier calme de Melun, il profite d'un accès rapide aux transports en commun, facilitant vos déplacements au quotidien. Une cave et une place de parking viennent compléter ce bien.

Parfait pour un premier achat ou pour un investissement locatif.

Une opportunité à ne pas manquer !

Ville : Melun
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77000
Coordonnées : 48.550647, 2.661347
Total : 168 260€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 49 460€
Valeur du bien : 159 460€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 14.49€/m²/mois
Fourchette : 11.83€ - 17.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 797€/mois
Loyer annuel estimé : 9563€/an
Fourchette totale : 650€ - 976€/mois
Fourchette annuelle : 7805€ - 11717€/an
Rentabilité brute :5.68%
Fourchette de rentabilité :4.64% - 6.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 559,64 €/m²
Basé sur :134 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :140 780 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-30 780€ (-21.9%)
Marge achat-revente :-27 480€ (-19.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :168 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :821,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :47,67€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 869,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 261,12€
Coût de l'assurance :14 302,10€
Taxe foncière : 956,29€/an
Soit par mois : 79,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 796,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 949,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-152,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 210 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique de l'eau chaude
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du carrelage et des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 5 m² de carrelage
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 460 €(899 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 unité × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:5 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 800€ = 4800€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:20 500€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:3 300€
    Carrelage: 5 m² × 60€/m² = 300€, Douche: 1 unité × 1500€ = 1500€, Lavabo: 1 unité × 500€ = 500€, WC: 1 unité × 400€ = 400€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 27 m² × 60€/m² = 1620€, Main d'œuvre: 180€
  • Chambres - Peinture:1 260€
    Peinture murs et plafonds: 27 m² × 40€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 180€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Melun (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 797 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 563 €/an
Calcul : 797 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 431 €/an
Base de calcul : Emprunt de 168 260 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 572 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 956 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 419 €
Revenus locatifs : +9 563 €
Charges déductibles : -56 419 €
Résultat foncier Année 1 : -46 856 €(Déficit de 46 856 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 456 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 959 €/an
Revenus locatifs : +9 563 €
Charges déductibles : -6 959 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 604 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25456.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 563 €56 425 €5 436 €-46 862 €21 400 €25 462 €25 462 €
29 754 €6 818 €5 289 €2 937 €--22 525 €
39 949 €6 666 €5 138 €3 283 €--19 242 €
410 148 €6 509 €4 981 €3 639 €--15 603 €
510 351 €6 347 €4 819 €4 004 €--11 599 €
610 558 €6 180 €4 651 €4 378 €--7 220 €
710 769 €6 007 €4 478 €4 763 €--2 458 €
810 985 €5 828 €4 300 €5 157 €---
911 204 €5 644 €4 115 €5 561 €---
1011 429 €5 453 €3 924 €5 976 €---
1111 657 €5 256 €3 727 €6 401 €---
1211 890 €5 052 €3 524 €6 838 €---
1312 128 €4 842 €3 313 €7 286 €---
1412 371 €4 625 €3 096 €7 746 €---
1512 618 €4 400 €2 872 €8 218 €---
1612 870 €4 168 €2 640 €8 702 €---
1713 128 €3 928 €2 400 €9 200 €---
1813 390 €3 681 €2 152 €9 710 €---
1913 658 €3 425 €1 896 €10 233 €---
2013 931 €3 160 €1 632 €10 771 €---
2114 210 €2 887 €1 359 €11 323 €---
2214 494 €2 605 €1 077 €11 889 €---
2314 784 €2 313 €785 €12 471 €---
2415 080 €2 012 €484 €13 068 €---
2515 381 €1 701 €172 €13 681 €---
TOTAL306 303 €165 931 €78 261 €140 373 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 140 373 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 563 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 008 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 008 €-6 420 €+8 428 €
2+2 008 €0 €+2 008 €
3+2 008 €0 €+2 008 €
4+2 008 €0 €+2 008 €
5+2 008 €0 €+2 008 €
6+2 008 €0 €+2 008 €
7+2 008 €0 €+2 008 €
8+2 008 €+810 €+1 198 €
9+2 008 €+1 668 €+340 €
10+2 008 €+1 793 €+215 €
11+2 008 €+1 920 €+88 €
12+2 008 €+2 051 €-43 €
13+2 008 €+2 186 €-178 €
14+2 008 €+2 324 €-316 €
15+2 008 €+2 465 €-457 €
16+2 008 €+2 611 €-603 €
17+2 008 €+2 760 €-752 €
18+2 008 €+2 913 €-905 €
19+2 008 €+3 070 €-1 062 €
20+2 008 €+3 231 €-1 223 €
21+2 008 €+3 397 €-1 389 €
22+2 008 €+3 567 €-1 559 €
23+2 008 €+3 741 €-1 733 €
24+2 008 €+3 920 €-1 912 €
25+2 008 €+4 104 €-2 096 €
Total+50 200 €+42 112 €+8 088 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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