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Appartement à vendre

VilleAvallon (89)
Surface45m²
Coût Total67 750€
Loyer Annuel6 073€
Rentabilité8.96%
Cashflow/mois+96€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 35 000 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 777,78 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, 1 chambre, 1 parking: Parking, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

En exclusivité dans votre agence EXPERTIMO AVALLON, découvrez cet appartement 2 pièces situé à AVALLON, en rez-de-chaussée. Il se compose d'un spacieux séjour avec cuisine équipée, d'une chambre, d'une salle d'eau avec douche et lavabo, ainsi que d'un WC séparé. Un rafraîchissement est à prévoir, offrant la possibilité de le remettre facilement à votre goût. Les + : * Copropriété sans charges * Appartement dernièrement loué 450 EUR par mois * Prix attractif * Idéal pour un premier investissement locatif Une opportunité rare à ce niveau de prix sur le marché avallonnais. À découvrir rapidement ! Cette annonce vous est proposée par M. Théo COLIN - EI - NoRSAC: 514859636, Enregistré au Greffe du tribunal de commerce de AUXERRE

Ville : Avallon
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89200
Coordonnées : 47.487325, 3.936095
Total : 67 750€
Prix d'acquisition : 35 000€
Travaux : 29 950€
Valeur du bien : 64 950€
Frais de notaire : 2 800€
Coût estimé : 2 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45m²
Loyer prédit : 11.25€/m²/mois
Fourchette : 9.16€ - 13.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 506€/mois
Loyer annuel estimé : 6073€/an
Fourchette totale : 412€ - 621€/mois
Fourchette annuelle : 4946€ - 7458€/an
Rentabilité brute :8.96%
Fourchette de rentabilité :7.30% - 11.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 156,8 €/m²
Basé sur :52 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :52 056 €
Prix d'achat :35 000 €
Décote à l'achat :-17 056€ (-32.8%)
Marge achat-revente :-15 694€ (-30.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :67 750€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :339,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :19,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 359,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 219,88€
Coût de l'assurance :5 928,13€
Taxe foncière : 607,33€/an
Soit par mois : 50,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 506,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 410,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :95,84€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 252 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, incluant placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé pour la cuisine - nécessité de mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification des équipements sanitaires
Quantité: 6 m²
Raison: État 5/5 visible - salle de bain en excellent état, mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état, mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 5/5 visible - salon en excellent état, mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 950 €(666 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:600€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 250€
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avallon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 506 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 073 €/an
Calcul : 506 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 355 €/an
Base de calcul : Emprunt de 67 750 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 237 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 607 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 149 €
Revenus locatifs : +6 073 €
Charges déductibles : -33 149 €
Résultat foncier Année 1 : -27 076 €(Déficit de 27 076 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 676 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 199 €/an
Revenus locatifs : +6 073 €
Charges déductibles : -3 199 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 874 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5676.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 35 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 750 €(65% de 35 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 827 €/an
Calcul : 22 750 € × 3,636% = 827 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 073 €33 152 €2 357 €-27 078 €21 400 €5 678 €5 678 €
26 195 €3 140 €2 296 €3 055 €--2 624 €
36 319 €3 076 €2 232 €3 242 €---
46 445 €3 010 €2 166 €3 435 €---
56 574 €2 942 €2 097 €3 632 €---
66 705 €2 871 €2 026 €3 835 €---
76 840 €2 797 €1 953 €4 042 €---
86 976 €2 721 €1 877 €4 255 €---
97 116 €2 643 €1 798 €4 473 €---
107 258 €2 561 €1 717 €4 697 €---
117 403 €2 477 €1 632 €4 927 €---
127 551 €2 389 €1 545 €5 162 €---
137 702 €2 298 €1 454 €5 404 €---
147 857 €2 204 €1 360 €5 652 €---
158 014 €2 107 €1 263 €5 906 €---
168 174 €2 006 €1 162 €6 167 €---
178 337 €1 902 €1 058 €6 435 €---
188 504 €1 794 €950 €6 710 €---
198 674 €1 682 €838 €6 992 €---
208 848 €1 566 €722 €7 282 €---
219 025 €1 446 €602 €7 579 €---
229 205 €1 322 €477 €7 883 €---
239 389 €1 193 €348 €8 196 €---
249 577 €1 059 €215 €8 518 €---
259 769 €921 €77 €8 847 €---
TOTAL194 531 €85 281 €34 220 €109 249 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 109 249 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 073 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 275 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 275 €-6 420 €+7 695 €
2+1 275 €0 €+1 275 €
3+1 275 €+186 €+1 089 €
4+1 275 €+1 030 €+245 €
5+1 275 €+1 090 €+185 €
6+1 275 €+1 150 €+125 €
7+1 275 €+1 213 €+62 €
8+1 275 €+1 276 €-1 €
9+1 275 €+1 342 €-67 €
10+1 275 €+1 409 €-134 €
11+1 275 €+1 478 €-203 €
12+1 275 €+1 549 €-274 €
13+1 275 €+1 621 €-346 €
14+1 275 €+1 696 €-421 €
15+1 275 €+1 772 €-497 €
16+1 275 €+1 850 €-575 €
17+1 275 €+1 931 €-656 €
18+1 275 €+2 013 €-738 €
19+1 275 €+2 098 €-823 €
20+1 275 €+2 184 €-909 €
21+1 275 €+2 274 €-999 €
22+1 275 €+2 365 €-1 090 €
23+1 275 €+2 459 €-1 184 €
24+1 275 €+2 555 €-1 280 €
25+1 275 €+2 654 €-1 379 €
Total+31 875 €+32 775 €+-900 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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