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Appartement 2 pièces 55 m²

Bien expiré
VilleChâteauroux (36)
Surface55m²
Coût Total78 965€
Loyer Annuel7 793€
Rentabilité9.87%
Cashflow/mois+44€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 57 375 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 043,18 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 55 m²

Découvrez cet appartement de Type 2 de 55m2 idéalement situé au RDC dans un quartier résidentiel, cet appartement comprend :

  • Entrée donnant sur un vaste séjour
  • Cuisine équipée
  • Salle d’eau
  • Une chambre
  • Parking
  • Cave
  • Le tout en double vitrage, chauffage électrique

À propos de la copropriété :

  • Nombre de lots : 28
  • Charges prévisionnelles annuelles : 1460 €

Cet appartement offre un bon potentiel pour une transformation en T3.

Pour plus d’informations ou pour organiser une visite, n’hésitez pas à nous contacter. Rodolphe Sallot & Suljo Kjazimi Conseillers immobiliers – Dr House Immo Rodolphe : [Coordonnées masquées] Suljo : [Coordonnées masquées] [Coordonnées masquées] [Coordonnées masquées] Ce bien vous est présenté par Suljo Kjazimi, votre conseiller indépendant Dr House Immo.

Surface : 55 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : 0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Châteauroux
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36000
Coordonnées : 46.776978, 1.696825
Total : 78 965€
Prix d'acquisition : 57 375€
Travaux : 17 000€
Valeur du bien : 74 375€
Frais de notaire : 4 590€
Coût estimé : 4 590€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 11.81€/m²/mois
Fourchette : 9.32€ - 14.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 649€/mois
Loyer annuel estimé : 7793€/an
Fourchette totale : 513€ - 823€/mois
Fourchette annuelle : 6152€ - 9872€/an
Rentabilité brute :9.87%
Fourchette de rentabilité :7.79% - 12.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :78 965€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :395,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :23,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 418,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 630,22€
Coût de l'assurance :6 909,44€
Taxe foncière : 779,31€/an
Soit par mois : 64,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 121,67€/mois
Soit par an : 1 460,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 649,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 604,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :44,47€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur 55 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 000 €(309 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1000€ = 5000€ (incluant installation et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteauroux (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 649 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 793 €/an
Calcul : 649 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 729 €/an
Base de calcul : Emprunt de 78 965 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 276 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 779 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 460 €/an
Calcul : 122 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 245 €
Revenus locatifs : +7 793 €
Charges déductibles : -22 245 €
Résultat foncier Année 1 : -14 452 €(Déficit de 14 452 €)
Imputable sur revenu global : 14 452 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 245 €/an
Revenus locatifs : +7 793 €
Charges déductibles : -5 245 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 548 €/an
Prix d'achat du bien : 57 375 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 294 €(65% de 57 375 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 356 €/an
Calcul : 37 294 € × 3,636% = 1 356 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 793 €22 247 €2 732 €-14 454 €14 454 €--
27 949 €5 176 €2 660 €2 773 €---
38 108 €5 102 €2 586 €3 006 €---
48 270 €5 025 €2 509 €3 245 €---
58 436 €4 945 €2 430 €3 490 €---
68 604 €4 863 €2 348 €3 741 €---
78 776 €4 778 €2 262 €3 998 €---
88 952 €4 690 €2 174 €4 262 €---
99 131 €4 598 €2 083 €4 533 €---
109 313 €4 504 €1 988 €4 810 €---
119 500 €4 406 €1 890 €5 094 €---
129 690 €4 304 €1 788 €5 386 €---
139 884 €4 199 €1 683 €5 685 €---
1410 081 €4 090 €1 574 €5 991 €---
1510 283 €3 977 €1 462 €6 305 €---
1610 488 €3 861 €1 345 €6 628 €---
1710 698 €3 740 €1 224 €6 958 €---
1810 912 €3 615 €1 099 €7 298 €---
1911 130 €3 485 €969 €7 645 €---
2011 353 €3 351 €835 €8 002 €---
2111 580 €3 212 €696 €8 368 €---
2211 812 €3 068 €552 €8 744 €---
2312 048 €2 919 €403 €9 129 €---
2412 289 €2 764 €249 €9 525 €---
2512 535 €2 604 €89 €9 930 €---
TOTAL249 616 €119 522 €39 630 €130 093 €14 454 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 336 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 093 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 793 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 637 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 637 €-4 336 €+5 973 €
2+1 637 €+832 €+805 €
3+1 637 €+902 €+735 €
4+1 637 €+974 €+663 €
5+1 637 €+1 047 €+590 €
6+1 637 €+1 122 €+515 €
7+1 637 €+1 200 €+437 €
8+1 637 €+1 279 €+358 €
9+1 637 €+1 360 €+277 €
10+1 637 €+1 443 €+194 €
11+1 637 €+1 528 €+109 €
12+1 637 €+1 616 €+21 €
13+1 637 €+1 705 €-68 €
14+1 637 €+1 797 €-160 €
15+1 637 €+1 892 €-255 €
16+1 637 €+1 988 €-351 €
17+1 637 €+2 088 €-451 €
18+1 637 €+2 189 €-552 €
19+1 637 €+2 294 €-657 €
20+1 637 €+2 401 €-764 €
21+1 637 €+2 511 €-874 €
22+1 637 €+2 623 €-986 €
23+1 637 €+2 739 €-1 102 €
24+1 637 €+2 857 €-1 220 €
25+1 637 €+2 979 €-1 342 €
Total+40 925 €+39 028 €+1 897 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 93 jours
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