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Maison de village à Puech Lascazes (12300)

VilleSaint-Parthem (12)
Surface59m²
Coût Total99 440€
Loyer Annuel4 931€
Rentabilité4.96%
Cashflow/mois-145€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 830,51 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de village à Puech Lascazes (12300) - Découvrez cette agréable maison de village située dans le hameau de Puech Lascazes sur la commune de Saint-Parthem en Aveyron, à proximité de Decazeville. Profitez de son environnement calme et d’une vue imprenable sur la vallée du Lot. D’une surface habitable de 59 m², la maison est composée :

  • au premier niveau : d’une pièce à vivre avec cuisine ouverte et cheminée plus une terrasse extérieure
  • au premier étage : d’une chambre spacieuse et d’une salle d’eau
  • au second étage : d’une seconde chambre
  • un grand garage complète le tout Chauffage mixte : bois et électricité Vente de particulier à particulier sans frais d'agence
Ville : Saint-Parthem
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12300
Coordonnées : 44.615690, 2.253890
Total : 99 440€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 46 520€
Valeur du bien : 95 520€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59m²
Loyer prédit : 6.96€/m²/mois
Fourchette : 5.40€ - 8.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 411€/mois
Loyer annuel estimé : 4931€/an
Fourchette totale : 319€ - 530€/mois
Fourchette annuelle : 3825€ - 6356€/an
Rentabilité brute :4.96%
Fourchette de rentabilité :3.85% - 6.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :987,34 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :58 253 €
Prix d'achat :49 000 €
Décote à l'achat :-9 253€ (-15.9%)
Marge achat-revente :-41 187€ (-70.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :485,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :29,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 514,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 251,55€
Coût de l'assurance :8 701,00€
Taxe foncière : 493,11€/an
Soit par mois : 41,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 410,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 555,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-144,81€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien et améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 59 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: surface maison en m² (59 m²)
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 3 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine vétustes, carrelage usé, réfection plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - équipements très datés.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - usure nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 520 €(788 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:4 720€
    Isolation toiture/combles: 59 m² × 80€/m² = 4720€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 800€ = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 30 m² × 90€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Saint-Parthem (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 620€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 411 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 931 €/an
Calcul : 411 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 210 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 440 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 348 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 493 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 571 €
Revenus locatifs : +4 931 €
Charges déductibles : -50 571 €
Résultat foncier Année 1 : -45 640 €(Déficit de 45 640 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 240 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 051 €/an
Revenus locatifs : +4 931 €
Charges déductibles : -4 051 €
Résultat foncier Années 2+ : 880 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24239.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 931 €50 574 €3 213 €-45 643 €21 400 €24 243 €24 243 €
25 030 €3 967 €3 126 €1 063 €--23 180 €
35 130 €3 877 €3 036 €1 253 €--21 927 €
45 233 €3 785 €2 944 €1 448 €--20 479 €
55 338 €3 689 €2 848 €1 649 €--18 831 €
65 444 €3 590 €2 749 €1 854 €--16 976 €
75 553 €3 488 €2 647 €2 065 €--14 911 €
85 664 €3 382 €2 541 €2 282 €--12 629 €
95 778 €3 273 €2 432 €2 504 €--10 125 €
105 893 €3 160 €2 319 €2 733 €--7 392 €
116 011 €3 044 €2 203 €2 967 €--4 425 €
126 131 €2 924 €2 083 €3 207 €---
136 254 €2 799 €1 958 €3 454 €---
146 379 €2 671 €1 830 €3 708 €---
156 506 €2 538 €1 697 €3 968 €---
166 637 €2 401 €1 560 €4 235 €---
176 769 €2 259 €1 418 €4 510 €---
186 905 €2 113 €1 272 €4 792 €---
197 043 €1 962 €1 121 €5 081 €---
207 184 €1 806 €964 €5 378 €---
217 327 €1 644 €803 €5 683 €---
227 474 €1 477 €636 €5 996 €---
237 623 €1 305 €464 €6 318 €---
247 776 €1 127 €286 €6 649 €---
257 931 €943 €102 €6 988 €---
TOTAL157 943 €113 800 €46 252 €44 143 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 44 143 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 931 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 036 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 036 €-6 420 €+7 456 €
2+1 036 €0 €+1 036 €
3+1 036 €0 €+1 036 €
4+1 036 €0 €+1 036 €
5+1 036 €0 €+1 036 €
6+1 036 €0 €+1 036 €
7+1 036 €0 €+1 036 €
8+1 036 €0 €+1 036 €
9+1 036 €0 €+1 036 €
10+1 036 €0 €+1 036 €
11+1 036 €0 €+1 036 €
12+1 036 €+962 €+74 €
13+1 036 €+1 036 €0 €
14+1 036 €+1 112 €-76 €
15+1 036 €+1 190 €-154 €
16+1 036 €+1 271 €-235 €
17+1 036 €+1 353 €-317 €
18+1 036 €+1 437 €-401 €
19+1 036 €+1 524 €-488 €
20+1 036 €+1 613 €-577 €
21+1 036 €+1 705 €-669 €
22+1 036 €+1 799 €-763 €
23+1 036 €+1 895 €-859 €
24+1 036 €+1 995 €-959 €
25+1 036 €+2 096 €-1 060 €
Total+25 900 €+14 571 €+11 329 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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