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Maison 3 pièces 102 m²

VilleClefmont (52)
Surface102m²
Coût Total100 018€
Loyer Annuel7 583€
Rentabilité7.58%
Cashflow/mois+51€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 42 000 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 411,76 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison À Vendre

Clefmont Maison à conforter comprenant entrée, cuisine, séjour, a l'étage deux chambres, salle de bain, greniers aménageables Garage Terrain derrière Parking Référence agence : 2922 Référence annonce : Q15K-IFR-F53 Date de réalisation du diagnostic : 16/06/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 840 € et 3 890 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Clefmont
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52240
Coordonnées : 48.097430, 5.509017
Total : 100 018€
Prix d'acquisition : 42 000€
Travaux : 54 658€
Valeur du bien : 96 658€
Frais de notaire : 3 360€
Coût estimé : 3 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102m²
Loyer prédit : 6.19€/m²/mois
Fourchette : 4.79€ - 8.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 632€/mois
Loyer annuel estimé : 7583€/an
Fourchette totale : 489€ - 817€/mois
Fourchette annuelle : 5866€ - 9802€/an
Rentabilité brute :7.58%
Fourchette de rentabilité :5.86% - 9.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 021,3 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :104 172 €
Prix d'achat :42 000 €
Décote à l'achat :-62 172€ (-59.7%)
Marge achat-revente :4 154€ (4.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 018€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :488,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :29,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 517,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 520,39€
Coût de l'assurance :8 751,58€
Taxe foncière : 758,25€/an
Soit par mois : 63,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 631,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 580,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :51,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 102 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (2 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état, nécessite rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, nettoyage du sol
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - murs usés nécessitant rafraîchissement
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Peinture des murs et nettoyage
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état
CaveOPTIONNEL
Sous-catégorie: Nettoyage
Nettoyage des murs en béton brut
Quantité: 20 m²
Raison: État 2.5/5 visible - nécessite un nettoyage

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 658 €(536 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:5 958€
    Isolation combles: 102 m² × 54€/m² = 5508€, Main d'œuvre: 450€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 12 fenêtres × 900€ = 10800€ (pose incluse)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain complète: 2 m² × 2000€/m² = 4000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie et électricité)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation chambres: 30 m² × 240€/m² = 7200€ (incluant revêtement, peinture, électricité)
  • Salon:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€
  • Hall d'entrée:150€
    Peinture hall d'entrée: 5 m² × 30€/m² = 150€
  • Cave:300€
    Nettoyage cave: 20 m² × 15€/m² = 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Clefmont (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 258€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 632 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 583 €/an
Calcul : 632 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 228 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 018 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 350 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 758 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 658 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 995 €
Revenus locatifs : +7 583 €
Charges déductibles : -58 995 €
Résultat foncier Année 1 : -51 412 €(Déficit de 51 412 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 012 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 337 €/an
Revenus locatifs : +7 583 €
Charges déductibles : -4 337 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 246 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30012.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 42 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 27 300 €(65% de 42 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 993 €/an
Calcul : 27 300 € × 3,636% = 993 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 583 €58 998 €3 231 €-51 415 €21 400 €30 015 €30 015 €
27 734 €4 252 €3 144 €3 482 €--26 533 €
37 889 €4 162 €3 054 €3 727 €--22 807 €
48 047 €4 069 €2 961 €3 978 €--18 829 €
58 208 €3 973 €2 864 €4 235 €--14 594 €
68 372 €3 873 €2 765 €4 498 €--10 096 €
78 539 €3 770 €2 662 €4 769 €--5 327 €
88 710 €3 664 €2 556 €5 046 €--282 €
98 884 €3 555 €2 446 €5 330 €---
109 062 €3 441 €2 333 €5 621 €---
119 243 €3 324 €2 216 €5 919 €---
129 428 €3 203 €2 095 €6 225 €---
139 616 €3 078 €1 970 €6 539 €---
149 809 €2 949 €1 840 €6 860 €---
1510 005 €2 815 €1 707 €7 190 €---
1610 205 €2 677 €1 569 €7 528 €---
1710 409 €2 535 €1 427 €7 874 €---
1810 617 €2 388 €1 279 €8 230 €---
1910 830 €2 236 €1 127 €8 594 €---
2011 046 €2 078 €970 €8 968 €---
2111 267 €1 916 €808 €9 351 €---
2211 493 €1 748 €640 €9 744 €---
2311 722 €1 575 €467 €10 147 €---
2411 957 €1 396 €288 €10 561 €---
2512 196 €1 211 €103 €10 985 €---
TOTAL242 870 €128 886 €46 520 €113 984 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 113 984 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 583 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 592 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 592 €-6 420 €+8 012 €
2+1 592 €0 €+1 592 €
3+1 592 €0 €+1 592 €
4+1 592 €0 €+1 592 €
5+1 592 €0 €+1 592 €
6+1 592 €0 €+1 592 €
7+1 592 €0 €+1 592 €
8+1 592 €0 €+1 592 €
9+1 592 €+1 514 €+78 €
10+1 592 €+1 686 €-94 €
11+1 592 €+1 776 €-184 €
12+1 592 €+1 867 €-275 €
13+1 592 €+1 962 €-370 €
14+1 592 €+2 058 €-466 €
15+1 592 €+2 157 €-565 €
16+1 592 €+2 258 €-666 €
17+1 592 €+2 362 €-770 €
18+1 592 €+2 469 €-877 €
19+1 592 €+2 578 €-986 €
20+1 592 €+2 690 €-1 098 €
21+1 592 €+2 805 €-1 213 €
22+1 592 €+2 923 €-1 331 €
23+1 592 €+3 044 €-1 452 €
24+1 592 €+3 168 €-1 576 €
25+1 592 €+3 296 €-1 704 €
Total+39 800 €+34 195 €+5 605 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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