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Appartement 3 pièces 51 m²

Bien expiré
VilleBelfort (90)
Surface51m²
Coût Total93 090€
Loyer Annuel5 600€
Rentabilité6.02%
Cashflow/mois-61€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 68 000 €
Surface : 51 m²
Prix au m² : 1 333,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 51 m²

APPARTEMENT DANS UNE COPROPRIETE DE 6 LOTS PRINCIPAUX Situé en premier étage : Entrée, cuisine équipée, avec espace repas, deux chambres, vaste salle de bains avec WC. Chaudière collective mais jauges calorifiques sur radiateurs. Dépendances : Cave, grenier et jardin collectif. parkings gratuits à proximité. PRIX NEGOCIABLE FAIRE OFFRE APRES VISITE.

Surface : 51 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 6 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 11/05/2023

Consommation énergie primaire : 315 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 268 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 270 € et 1 730 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.649605, 6.855298
Total : 93 090€
Prix d'acquisition : 68 000€
Travaux : 19 650€
Valeur du bien : 87 650€
Frais de notaire : 5 440€
Coût estimé : 5 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51m²
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 467€/mois
Loyer annuel estimé : 5600€/an
Fourchette totale : 363€ - 599€/mois
Fourchette annuelle : 4362€ - 7190€/an
Rentabilité brute :6.02%
Fourchette de rentabilité :4.69% - 7.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :93 090€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :454,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :27,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 481,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 150,37€
Coût de l'assurance :8 145,37€
Taxe foncière : 560,01€/an
Soit par mois : 46,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 466,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 527,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-61,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 315 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière collective par un système de chauffage individuel plus performant, comme une chaudière à condensation.
Quantité: 1 système pour 51 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain incluant peinture et remplacement de la robinetterie.
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des peintures et vérification de l'électricité dans les deux chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des peintures et vérification de l'électricité dans le salon.
Quantité: environ 15 m²
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 650 €(385 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:5 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries - Fenêtres:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:800€
    Peinture salle de bain: 8 m² × 30€/m² = 240€, Remplacement robinetterie: 400€, Main d'œuvre: 160€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Peinture chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€, Vérification électricité: 400€, Main d'œuvre: 1880€
  • Salon - Rafraîchissement:850€
    Peinture salon: 15 m² × 30€/m² = 450€, Vérification électricité: 400€, Main d'œuvre: -50€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 15 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 467 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 600 €/an
Calcul : 467 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 995 €/an
Base de calcul : Emprunt de 93 090 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 326 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 560 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 531 €
Revenus locatifs : +5 600 €
Charges déductibles : -23 531 €
Résultat foncier Année 1 : -17 931 €(Déficit de 17 931 €)
Imputable sur revenu global : 17 931 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 881 €/an
Revenus locatifs : +5 600 €
Charges déductibles : -3 881 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 719 €/an
Prix d'achat du bien : 68 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 200 €(65% de 68 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 607 €/an
Calcul : 44 200 € × 3,636% = 1 607 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 600 €23 534 €2 998 €-17 934 €17 934 €--
25 712 €3 803 €2 917 €1 909 €---
35 826 €3 719 €2 833 €2 107 €---
45 943 €3 633 €2 747 €2 310 €---
56 062 €3 543 €2 657 €2 519 €---
66 183 €3 451 €2 565 €2 732 €---
76 307 €3 355 €2 470 €2 951 €---
86 433 €3 257 €2 371 €3 176 €---
96 561 €3 155 €2 269 €3 407 €---
106 693 €3 050 €2 164 €3 643 €---
116 827 €2 941 €2 055 €3 886 €---
126 963 €2 829 €1 943 €4 135 €---
137 102 €2 713 €1 827 €4 390 €---
147 244 €2 593 €1 707 €4 652 €---
157 389 €2 469 €1 583 €4 920 €---
167 537 €2 341 €1 455 €5 196 €---
177 688 €2 209 €1 323 €5 479 €---
187 842 €2 072 €1 186 €5 769 €---
197 998 €1 931 €1 045 €6 067 €---
208 158 €1 785 €899 €6 373 €---
218 322 €1 635 €749 €6 687 €---
228 488 €1 479 €593 €7 009 €---
238 658 €1 318 €433 €7 339 €---
248 831 €1 152 €267 €7 678 €---
259 007 €981 €95 €8 027 €---
TOTAL179 374 €84 946 €43 150 €94 428 €17 934 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 380 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 94 428 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 600 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 176 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 176 €-5 380 €+6 556 €
2+1 176 €+573 €+603 €
3+1 176 €+632 €+544 €
4+1 176 €+693 €+483 €
5+1 176 €+756 €+420 €
6+1 176 €+820 €+356 €
7+1 176 €+885 €+291 €
8+1 176 €+953 €+223 €
9+1 176 €+1 022 €+154 €
10+1 176 €+1 093 €+83 €
11+1 176 €+1 166 €+10 €
12+1 176 €+1 240 €-64 €
13+1 176 €+1 317 €-141 €
14+1 176 €+1 396 €-220 €
15+1 176 €+1 476 €-300 €
16+1 176 €+1 559 €-383 €
17+1 176 €+1 644 €-468 €
18+1 176 €+1 731 €-555 €
19+1 176 €+1 820 €-644 €
20+1 176 €+1 912 €-736 €
21+1 176 €+2 006 €-830 €
22+1 176 €+2 103 €-927 €
23+1 176 €+2 202 €-1 026 €
24+1 176 €+2 304 €-1 128 €
25+1 176 €+2 408 €-1 232 €
Total+29 400 €+28 328 €+1 072 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 96 jours
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