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Maison - 6 pièce(s) - 200 m²

Bien expiré
VilleBreille-les-pins, Courléon, Mouliherne, Parçay-les-pins, Vernantes, Vernoil (49)
Surface200
Coût Total256 580
Loyer Annuel20 429
Rentabilité7.96%
Cashflow/mois+173
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 173 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 865 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Citya Cadre Noir vous propose à la vente cette charmante longère de 6 pièces située à Noyant-Villages.Offrant une surface habitable de 200 m² sur un terrain de 7 758 m², cette maison spacieuse est idéale pour une famille ou pour ceux qui recherchent un cadre de vie confortable et paisible.La maison se compose comme suit :Au rez-de-chaussée, une cuisine aménagée, une belle pièce de vie de 35 m² avec cheminée, un salon, trois chambres et deux salles d'eau avec W.C.À l'étage, une pièce palière d'environ 30 m² dessert une chambre et une salle d'eau supplémentaire.À l'extérieur, trois annexes spacieuses offrent de nombreuses possibilités d'aménagement, que ce soit pour du rangement ou tout autre projet.

Idéalement située, la maison se trouve à moins de 15 minutes de supermarchés tels qu'Intermarché et Vivéco, ainsi que de boulangeries et pharmacies. Les écoles maternelles et primaires sont accessibles en moins de 10 minutes, un avantage non négligeable pour les familles.Ce bien allie confort, espace et tranquillité. N'hésitez pas à contacter votre agence Citya Cadre Noir pour plus d'informations ou pour organiser une visite.

Prix du bouquet : 173000.0 euros.

Numéro de mandat : 4333

Ville : Breille-les-pins, Courléon, Mouliherne, Parçay-les-pins, Vernantes, Vernoil
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49390
Total : 256 580
Prix d'acquisition : 173 000
Travaux : 69 740
Valeur du bien : 242 740
Frais de notaire : 13 840
Coût estimé : 13 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200
Loyer prédit : 8.51€/m²/mois
Fourchette : 6.48€ - 11.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1702€/mois
Loyer annuel estimé : 20429€/an
Fourchette totale : 1295€ - 2238€/mois
Fourchette annuelle : 15542€ - 26853€/an
Rentabilité brute :7.96%
Fourchette de rentabilité :6.06% - 10.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :256 580
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 284,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :74,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 359,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :128 769,99
Coût de l'assurance :22 450,75
Taxe foncière : 2 042,89€/an
Soit par mois : 170,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 702,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 529,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :172,83€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 200 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux de rafraîchissement de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 2 salles d'eau
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 740(349 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:13 000
    Isolation toiture/combles: 200 m² × 60€/m² = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:16 500
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 600€ = 15000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:840
    Peinture cuisine: 12 m² × 70€/m² = 840€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles d'eau × 6000€ = 12000€
  • Chambres:10 400
    Rénovation chambres: 80 m² × 120€/m² = 9600€, Main d'œuvre: 800€
  • Salon:1 500
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 702 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 429 €/an
Calcul : 1 702 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 868 €/an
Base de calcul : Emprunt de 256 580 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 898 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 043 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 740
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 549
Revenus locatifs : +20 429
Charges déductibles : -81 549
Résultat foncier Année 1 : -61 120(Déficit de 61 120 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 720
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 809 €/an
Revenus locatifs : +20 429
Charges déductibles : -11 809
Résultat foncier Années 2+ : 8 620 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39719.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 173 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 112 450(65% de 173 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 089 €/an
Calcul : 112 450 € × 3,636% = 4 089
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 42981 5578 876-61 12821 400 €39 728 €39 728 €
220 83711 5848 6449 253--30 475 €
321 25411 3448 4039 911--20 565 €
421 67911 0948 15310 585--9 980 €
522 11310 8367 89511 277---
622 55510 5697 62811 986---
723 00610 2927 35112 715---
823 46610 0057 06413 461---
923 9369 7086 76714 228---
1024 4149 4006 45915 014---
1124 9039 0826 14115 821---
1225 4018 7525 81116 649---
1325 9098 4115 47017 498---
1426 4278 0575 11618 370---
1526 9557 6914 75019 265---
1627 4957 3114 37020 183---
1728 0446 9183 97821 126---
1828 6056 5123 57122 094---
1929 1776 0913 15023 087---
2029 7615 6542 71324 107---
2130 3565 2032 26225 154---
2230 9634 7351 79426 229---
2331 5834 2501 30927 332---
2432 2143 74980828 466---
2532 8593 22928829 629---
TOTAL654 343272 033128 770382 31021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 382 310
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 429 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 290 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 290-6 420+10 710
2+4 2900+4 290
3+4 2900+4 290
4+4 2900+4 290
5+4 290+389+3 901
6+4 290+3 596+694
7+4 290+3 814+476
8+4 290+4 038+252
9+4 290+4 268+22
10+4 290+4 504-214
11+4 290+4 746-456
12+4 290+4 995-705
13+4 290+5 249-959
14+4 290+5 511-1 221
15+4 290+5 779-1 489
16+4 290+6 055-1 765
17+4 290+6 338-2 048
18+4 290+6 628-2 338
19+4 290+6 926-2 636
20+4 290+7 232-2 942
21+4 290+7 546-3 256
22+4 290+7 869-3 579
23+4 290+8 200-3 910
24+4 290+8 540-4 250
25+4 290+8 889-4 599
Total+107 250+114 693+-7 443
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 123 jours
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