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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBoulogne-sur-Mer (62)
Surface82m²
Coût Total141 594€
Loyer Annuel9 641€
Rentabilité6.81%
Cashflow/mois-20€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 123 050 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 1 500,61 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, calme

Immobilier.notaires® et l'office notarial d ARGOEUVES et associé vous proposent : Appartement à vendre - BOULOGNE SUR MER (62200)

Appartement à Vendre uniquement chez votre Notaire. Notre Service Immobilier vous propose ce très bel appartement de 82 m² situé au Rez-de-chaussée dans une résidence calme et sécurisée. Comprenant : Entrée - séjour/salon avec balcon - cuisine aménagée - 2 chambres - salle d'eau avec douche italienne. Une cave - Parking au pied de la Résidence

Contactez le Service immobilier de l'Etude pour plus d'informations.

(Réf. : 851 - Emmanuel QUINDROIT - tél : /mail : )

Bien vendu soumis au statut de la copropriété Pas de procédure en cours dans la copropriété Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr

Visites : Sur rendez-vous. Contact :

Annonce de l'étude d ARGOEUVES et associé - Notaires à Boulogne-sur-Mer - N° SIRET : 30291618400021

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Ville : Boulogne-sur-Mer
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62200
Coordonnées : 50.726920, 1.607094
Total : 141 594€
Prix d'acquisition : 123 050€
Travaux : 8 700€
Valeur du bien : 131 750€
Frais de notaire : 9 844€
Coût estimé : 9 844€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 9.80€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 803€/mois
Loyer annuel estimé : 9641€/an
Fourchette totale : 645€ - 1001€/mois
Fourchette annuelle : 7741€ - 12007€/an
Rentabilité brute :6.81%
Fourchette de rentabilité :5.47% - 8.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 664,26 €/m²
Basé sur :421 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :136 469 €
Prix d'achat :123 050 €
Décote à l'achat :-13 419€ (-9.8%)
Marge achat-revente :-5 125€ (-3.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 594€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :702,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :41,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 743,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 017,05€
Coût de l'assurance :12 389,47€
Taxe foncière : 964,11€/an
Soit par mois : 80,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 803,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 823,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-20,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 176 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car le DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine vieillissants, peinture et éventuellement remplacement de l'électroménager si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aucune action nécessaire
Salle de bain moderne et en excellent état, pas de travaux nécessaires.
Quantité: N/A
Raison: État 5/5 visible sur photos - salle de bain impeccable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et éventuellement changement de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aucune action nécessaire
Salon en bon état, pas de travaux nécessaires.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon spacieux et bien entretenu
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aucune action nécessaire
Salle à manger en bon état, pas de travaux nécessaires.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle à manger bien agencée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 700 €(106 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car le DPE est D. Pas de coût associé.
  • Cuisine:7 500€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 750€/m² = 7500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:0€
    Aucune action nécessaire. Salle de bain moderne et en excellent état.
  • Chambres:1 200€
    Peinture murs: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon:0€
    Aucune action nécessaire. Salon en bon état.
  • Autres pièces:0€
    Aucune action nécessaire. Salle à manger en bon état.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boulogne-sur-Mer. Les coûts de peinture et de rénovation de cuisine incluent la main d'œuvre. Les autres postes n'ont pas de coûts associés.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 803 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 641 €/an
Calcul : 803 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 767 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 594 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 496 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 964 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 927 €
Revenus locatifs : +9 641 €
Charges déductibles : -14 927 €
Résultat foncier Année 1 : -5 286 €(Déficit de 5 286 €)
Imputable sur revenu global : 5 286 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 227 €/an
Revenus locatifs : +9 641 €
Charges déductibles : -6 227 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 414 €/an
Prix d'achat du bien : 123 050 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 79 983 €(65% de 123 050 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 908 €/an
Calcul : 79 983 € × 3,636% = 2 908 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 641 €14 931 €4 772 €-5 290 €5 290 €--
29 834 €6 105 €4 645 €3 729 €---
310 031 €5 974 €4 514 €4 057 €---
410 231 €5 838 €4 379 €4 393 €---
510 436 €5 698 €4 239 €4 738 €---
610 645 €5 553 €4 094 €5 091 €---
710 857 €5 403 €3 944 €5 454 €---
811 075 €5 248 €3 788 €5 827 €---
911 296 €5 087 €3 628 €6 209 €---
1011 522 €4 921 €3 462 €6 601 €---
1111 752 €4 749 €3 290 €7 003 €---
1211 987 €4 572 €3 112 €7 416 €---
1312 227 €4 388 €2 928 €7 840 €---
1412 472 €4 197 €2 738 €8 275 €---
1512 721 €4 000 €2 541 €8 721 €---
1612 976 €3 796 €2 337 €9 179 €---
1713 235 €3 586 €2 126 €9 650 €---
1813 500 €3 367 €1 908 €10 133 €---
1913 770 €3 142 €1 682 €10 628 €---
2014 045 €2 908 €1 448 €11 137 €---
2114 326 €2 666 €1 207 €11 660 €---
2214 613 €2 416 €957 €12 196 €---
2314 905 €2 158 €698 €12 747 €---
2415 203 €1 890 €430 €13 313 €---
2515 507 €1 613 €154 €13 894 €---
TOTAL308 807 €114 209 €69 017 €194 598 €5 290 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 587 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 194 598 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 641 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 025 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 025 €-1 587 €+3 612 €
2+2 025 €+1 119 €+906 €
3+2 025 €+1 217 €+808 €
4+2 025 €+1 318 €+707 €
5+2 025 €+1 421 €+604 €
6+2 025 €+1 527 €+498 €
7+2 025 €+1 636 €+389 €
8+2 025 €+1 748 €+277 €
9+2 025 €+1 863 €+162 €
10+2 025 €+1 980 €+45 €
11+2 025 €+2 101 €-76 €
12+2 025 €+2 225 €-200 €
13+2 025 €+2 352 €-327 €
14+2 025 €+2 482 €-457 €
15+2 025 €+2 616 €-591 €
16+2 025 €+2 754 €-729 €
17+2 025 €+2 895 €-870 €
18+2 025 €+3 040 €-1 015 €
19+2 025 €+3 188 €-1 163 €
20+2 025 €+3 341 €-1 316 €
21+2 025 €+3 498 €-1 473 €
22+2 025 €+3 659 €-1 634 €
23+2 025 €+3 824 €-1 799 €
24+2 025 €+3 994 €-1 969 €
25+2 025 €+4 168 €-2 143 €
Total+50 625 €+58 379 €+-7 754 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 112 jours
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