Lot complet de 1 commerce et de 2 appartements caves et jardins

VilleTroyes (10)

Surface26m²

Coût Total84 200€

Loyer Annuel3 937€

Rentabilité4.68%

Cashflow/mois-198€

Prix : 39 000 €

Surface : 26 m²

Prix au m² : 1 500 €/m²

Chambres : 1

Pièces : 1

Étage : 1

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : individuel, Nombre d'égages : 3, Cave, Nombre de WC : 1

Exp vous propose à TROYES, dans une petite copropriété, Un appartements type1 bis de 26,30 m2 caves de 22 m2 ,un lot de jardins privatif de 52 m2 . appartement à rénover totalement, notamment en électricité. colonne électrique en cours d'installation via la copropriété suit evotr en AG, idéal investisseur pour déficits fonciers ou loi JEAN BRUN, vendu sans système de chauffage ( individuel ). bien situé au calme avec parkings public faciles. Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 14 lots. Quote-part moyenne du budget prévisionnel 400 €/an. Aucune procédure n'est en cours. Non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr. Votre conseiller eXp Realty : Bruno BASUYAUX Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 789874864 TROYES RCP Protection Juridique N° 8 592 678 - https://files.netty.immo/file/company54396zsr/307446/WL8AN/baremes_2026_3.pdf

Ville : Troyes

Département : Aube

Région : Grand Est

Code postal : 10000

Coordonnées : 48.315347, 4.063599

Total : 84 200€

Prix d'acquisition : 39 000€

Travaux : 42 080€

Valeur du bien : 81 080€

Frais de notaire : 3 120€

Coût estimé : 3 120€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 26m²

Loyer prédit : 12.62€/m²/mois

Fourchette : 10.09€ - 15.78€/m²/mois

Loyer total estimé : 328€/mois

Loyer annuel estimé : 3937€/an

Fourchette totale : 262€ - 410€/mois

Fourchette annuelle : 3148€ - 4923€/an

Rentabilité brute :4.68%

Fourchette de rentabilité :3.74% - 5.85%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

Prix médian /m² :1 377,01 €/m²

Basé sur :98 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :35 802 €

Prix d'achat :39 000 €

Décote à l'achat :+3 198€ (+8.9%)

Marge achat-revente :-48 398€ (-135.2%)

⚠ Marge négative à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :84 200€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :426,51€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.61%

Assurance emprunteur :33,68€/mois

Taux d'assurance : 0.48% par an

Total mensualité : 460,19€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 752,61€

Coût de l'assurance :10 104,00€

Taxe foncière : 393,70€/an

Soit par mois : 32,81€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Charges de copropriété : 33,33€/mois

Soit par an : 400,00€/an

Extrait de l'annonce

Revenus mensuels : 328,08€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 526,33€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-198,25€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Installation système

Installation d'un système de chauffage individuel (chaudière ou radiateurs électriques basse consommation) car le bien est vendu sans système de chauffage.

Quantité: 1 système pour 26 m²

Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.

Quantité: 3 fenêtres (estimation basée sur surface)

Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique

Eau chaudeOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Installation chauffe-eau

Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour l'eau chaude sanitaire.

Quantité: 1 chauffe-eau

Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE

CuisineOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.

Quantité: cuisine complète

Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation complète

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.

Quantité: salle de bain complète

Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.

Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)

Raison: État 2/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.

Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)

Raison: État 2/5 visible - murs nécessitent rafraîchissement

Autres piècesRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation entrée/couloir

Rénovation de l'entrée/couloir avec peinture et revêtement de sol.

Quantité: 5 m²

Raison: État 2/5 visible - entrée/couloir nécessite rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 080 €(1 618 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:4 200€
Chaudière à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 200€
Menuiseries:3 000€
Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 900€ = 2700€, Main d'œuvre: 300€
Eau chaude:3 500€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
Cuisine:17 000€
Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
Salle de bain:10 000€
Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
Chambres - Revêtement sol:2 700€
Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
Chambres - Peinture:1 080€
Peinture murs: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre incluse
Autres pièces - Rénovation entrée/couloir:600€
Peinture et revêtement sol: 5 m² × 120€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 328 €/mois

Revenus locatifs annuels : 3 937 €/an

Calcul : 328 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 002 €/an

Base de calcul : Emprunt de 84 200 € à 3.61% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 404 €/an

Calcul : 34 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 394 €/an

Charges de copropriété (non récupérables) : 400 €/an

Calcul : 33 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 080 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 280 €

Revenus locatifs : +3 937 €

Charges déductibles : -46 280 €

Résultat foncier Année 1 : -42 343 €(Déficit de 42 343 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 20 943 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 200 €/an

Revenus locatifs : +3 937 €

Charges déductibles : -4 200 €

Résultat foncier Années 2+ : -263 €/an(Déficit de 263 €)

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20942.98 € reporté.

Prix d'achat du bien : 39 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 25 350 €(65% de 39 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 922 €/an

Calcul : 25 350 € × 3,636% = 922 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	3 937 €	46 283 €	3 005 €	-42 346 €	21 400 €	20 946 €	20 946 €
2	4 016 €	4 125 €	2 927 €	-109 €	109 €	-	20 946 €
3	4 096 €	4 045 €	2 847 €	51 €	-	-	20 895 €
4	4 178 €	3 961 €	2 764 €	217 €	-	-	20 678 €
5	4 262 €	3 875 €	2 677 €	387 €	-	-	20 291 €
6	4 347 €	3 785 €	2 588 €	561 €	-	-	19 730 €
7	4 434 €	3 693 €	2 495 €	741 €	-	-	18 989 €
8	4 522 €	3 596 €	2 398 €	926 €	-	-	18 063 €
9	4 613 €	3 496 €	2 299 €	1 116 €	-	-	16 946 €
10	4 705 €	3 393 €	2 195 €	1 312 €	-	-	15 634 €
11	4 799 €	3 286 €	2 088 €	1 514 €	-	-	14 121 €
12	4 895 €	3 174 €	1 977 €	1 721 €	-	-	-
13	4 993 €	3 059 €	1 861 €	1 934 €	-	-	-
14	5 093 €	2 940 €	1 742 €	2 153 €	-	-	-
15	5 195 €	2 816 €	1 618 €	2 379 €	-	-	-
16	5 299 €	2 687 €	1 489 €	2 611 €	-	-	-
17	5 405 €	2 554 €	1 356 €	2 851 €	-	-	-
18	5 513 €	2 416 €	1 218 €	3 097 €	-	-	-
19	5 623 €	2 273 €	1 075 €	3 350 €	-	-	-
20	5 735 €	2 124 €	926 €	3 611 €	-	-	-
21	5 850 €	1 971 €	773 €	3 880 €	-	-	-
22	5 967 €	1 811 €	613 €	4 156 €	-	-	-
23	6 086 €	1 646 €	448 €	4 441 €	-	-	-
24	6 208 €	1 474 €	276 €	4 734 €	-	-	-
25	6 332 €	1 297 €	99 €	5 036 €	-	-	-
TOTAL	126 103 €	115 779 €	43 753 €	10 323 €	21 509 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 453 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 10 323 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 937 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +827 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+827 €	-6 420 €	+7 247 €
2	+827 €	-33 €	+860 €
3	+827 €	0 €	+827 €
4	+827 €	0 €	+827 €
5	+827 €	0 €	+827 €
6	+827 €	0 €	+827 €
7	+827 €	0 €	+827 €
8	+827 €	0 €	+827 €
9	+827 €	0 €	+827 €
10	+827 €	0 €	+827 €
11	+827 €	0 €	+827 €
12	+827 €	+516 €	+311 €
13	+827 €	+580 €	+247 €
14	+827 €	+646 €	+181 €
15	+827 €	+714 €	+113 €
16	+827 €	+783 €	+44 €
17	+827 €	+855 €	-28 €
18	+827 €	+929 €	-102 €
19	+827 €	+1 005 €	-178 €
20	+827 €	+1 083 €	-256 €
21	+827 €	+1 164 €	-337 €
22	+827 €	+1 247 €	-420 €
23	+827 €	+1 332 €	-505 €
24	+827 €	+1 420 €	-593 €
25	+827 €	+1 511 €	-684 €
Total	+20 675 €	+7 333 €	+13 342 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Lot complet de 1 commerce et de 2 appartements caves et jardins

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute ❓

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Lot complet de 1 commerce et de 2 appartements caves et jardins

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute ❓

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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