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Maison à vendre

VilleBadecon-le-Pin (36)
Surface108m²
Coût Total156 019€
Loyer Annuel8 377€
Rentabilité5.37%
Cashflow/mois-190€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 240 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 798,52 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel individuel, Cave, Nombre de WC : 2

Cette maison de type 5 se compose au rez-de-chaussée d'une entrée lumineuse qui mène à un séjour, ainsi qu'à une cuisine séparée. On y trouve également une première chambre et un WC indépendant pour plus de commodités. À l'étage, trois chambres supplémentaires, la salle de bains et les WC séparés. L'extérieur dispose d'un jardin, ainsi qu'une cave et un garage pour le rangement et le stationnement. Le chauffage central au fioul.

Honoraires inclus de 7.8% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 80 000 euros. Classe énergie F, Classe climat F Logement à consommation énergétique excessive. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3165.00 euros et 4283.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Badecon-le-Pin
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36200
Coordonnées : 46.537928, 1.603763
Total : 156 019€
Prix d'acquisition : 86 240€
Travaux : 62 880€
Valeur du bien : 149 120€
Frais de notaire : 6 899€
Coût estimé : 6 899€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108m²
Loyer prédit : 6.46€/m²/mois
Fourchette : 5.24€ - 7.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 698€/mois
Loyer annuel estimé : 8377€/an
Fourchette totale : 566€ - 861€/mois
Fourchette annuelle : 6788€ - 10337€/an
Rentabilité brute :5.37%
Fourchette de rentabilité :4.35% - 6.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :523,61 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :56 550 €
Prix d'achat :86 240 €
Décote à l'achat :+29 690€ (+52.5%)
Marge achat-revente :-99 469€ (-175.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 019€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :772,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :45,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 818,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 798,62€
Coût de l'assurance :13 651,66€
Taxe foncière : 837,69€/an
Soit par mois : 69,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 698,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 888,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-189,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 230 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 108 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 108 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 108 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement des meubles de cuisine, carrelage, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite mise à jour

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 880 €(582 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 480€
    Isolation toiture: 108 m² × 60€/m² = 6480€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Fenêtres double vitrage:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffe-eau thermodynamique:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Parquet flottant:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Peinture des murs et plafonds:2 400€
    Peinture: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Rénovation cuisine complète:15 000€
    Rénovation cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Badecon-le-Pin (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 880€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage, Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 698 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 377 €/an
Calcul : 698 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 237 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 019 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 546 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 838 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 501 €
Revenus locatifs : +8 377 €
Charges déductibles : -69 501 €
Résultat foncier Année 1 : -61 124 €(Déficit de 61 124 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 724 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 621 €/an
Revenus locatifs : +8 377 €
Charges déductibles : -6 621 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 756 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39724.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 240 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 056 €(65% de 86 240 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 038 €/an
Calcul : 56 056 € × 3,636% = 2 038 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 377 €69 506 €5 242 €-61 129 €21 400 €39 729 €39 729 €
28 544 €6 487 €5 103 €2 058 €--37 671 €
38 715 €6 343 €4 959 €2 373 €--35 299 €
48 890 €6 194 €4 810 €2 696 €--32 603 €
59 067 €6 040 €4 656 €3 028 €--29 575 €
69 249 €5 880 €4 497 €3 369 €--26 207 €
79 434 €5 715 €4 332 €3 718 €--22 488 €
89 622 €5 545 €4 161 €4 078 €--18 411 €
99 815 €5 368 €3 984 €4 447 €--13 964 €
1010 011 €5 186 €3 802 €4 826 €--9 138 €
1110 211 €4 997 €3 613 €5 215 €--3 923 €
1210 416 €4 801 €3 417 €5 615 €---
1310 624 €4 599 €3 215 €6 025 €---
1410 836 €4 390 €3 006 €6 447 €---
1511 053 €4 173 €2 790 €6 880 €---
1611 274 €3 949 €2 566 €7 325 €---
1711 500 €3 718 €2 334 €7 782 €---
1811 730 €3 478 €2 094 €8 252 €---
1911 964 €3 230 €1 846 €8 734 €---
2012 204 €2 974 €1 590 €9 230 €---
2112 448 €2 708 €1 325 €9 739 €---
2212 697 €2 434 €1 050 €10 263 €---
2312 951 €2 150 €766 €10 801 €---
2413 210 €1 856 €472 €11 353 €---
2513 474 €1 552 €169 €11 921 €---
TOTAL268 315 €173 273 €75 799 €95 042 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 95 042 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 377 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 759 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 759 €-6 420 €+8 179 €
2+1 759 €0 €+1 759 €
3+1 759 €0 €+1 759 €
4+1 759 €0 €+1 759 €
5+1 759 €0 €+1 759 €
6+1 759 €0 €+1 759 €
7+1 759 €0 €+1 759 €
8+1 759 €0 €+1 759 €
9+1 759 €0 €+1 759 €
10+1 759 €0 €+1 759 €
11+1 759 €0 €+1 759 €
12+1 759 €+1 684 €+75 €
13+1 759 €+1 808 €-49 €
14+1 759 €+1 934 €-175 €
15+1 759 €+2 064 €-305 €
16+1 759 €+2 197 €-438 €
17+1 759 €+2 335 €-576 €
18+1 759 €+2 475 €-716 €
19+1 759 €+2 620 €-861 €
20+1 759 €+2 769 €-1 010 €
21+1 759 €+2 922 €-1 163 €
22+1 759 €+3 079 €-1 320 €
23+1 759 €+3 240 €-1 481 €
24+1 759 €+3 406 €-1 647 €
25+1 759 €+3 576 €-1 817 €
Total+43 975 €+29 690 €+14 285 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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