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Maison à la campagne

Bien expiré
VilleOurches-sur-Meuse (55)
Surface180
Coût Total183 300
Loyer Annuel13 188
Rentabilité7.19%
Cashflow/mois+40
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 115 000 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 638,89 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison à vendre de 180m2. Salon séjour cuisine équipée , 3 chambres possibilité 2chambres de plus, jardin arbre fruitier. Travaux à prévoir. Au rez-de-chaussée, un couloir dessert une cuisine d’environ 15 m², équipée d’une porte-fenêtre donnant accès au jardin. Le salon-séjour, semi-ouvert sur la cuisine, offre une surface d’environ 30 m² et dispose d’une cheminée fonctionnelle (non condamnée). Vous trouverez également une chambre de 12 m², des toilettes séparées ainsi qu’une salle de bain comprenant une douche et deux vasques. À l’étage, un escalier mène à un grand espace ouvert d’environ 30 m², idéal pour un bureau, une salle de jeux ou un coin détente. Cet étage comprend également deux chambres avec placards intégrés, d’environ 12 m² chacune. Jardin avec espace Potager, arbre fruitier terrasse avec abri avec prise électrique et sortie d’eau. Garage Chauffage électriques à l'étage. Clim réversible au rdc.

Ville : Ourches-sur-Meuse
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55190
Coordonnées : 48.662720, 5.703330
Total : 183 300
Prix d'acquisition : 115 000
Travaux : 59 100
Valeur du bien : 174 100
Frais de notaire : 9 200
Coût estimé : 9 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180
Loyer prédit : 6.11€/m²/mois
Fourchette : 4.58€ - 8.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 1099€/mois
Loyer annuel estimé : 13188€/an
Fourchette totale : 825€ - 1464€/mois
Fourchette annuelle : 9900€ - 17568€/an
Rentabilité brute :7.19%
Fourchette de rentabilité :5.40% - 9.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :183 300
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :894,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :54,99€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 949,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 965,77
Coût de l'assurance :16 497,00
Taxe foncière : 1 318,83€/an
Soit par mois : 109,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 099,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 059,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :39,91€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 180 m²
Raison: DPE D - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation pour 180 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, travaux nécessaires pour mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité, revêtement sol et murs
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - peinture usée et fixtures très datées
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement du salon, peinture et mise aux normes électricité
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé, travaux nécessaires pour mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 100(328 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:10 800
    Isolation combles: 180 m² × 60€/m² = 10800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:4 800
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€/fenêtre = 4800€ (pose incluse)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 12000€ (plomberie, électricité, matériaux inclus)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 9000€ (plomberie, électricité, matériaux inclus)
  • Chambres:5 500
    Parquet flottant: 45 m² × 50€/m² = 2250€, Peinture 3 chambres (90m² murs): 30€/m² × 90 = 2700€, Main d'œuvre: 550€
  • Salon:4 500
    Peinture salon (30m²): 30€/m² × 30 = 900€, Mise aux normes électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ourches-sur-Meuse (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 28 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 099 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 188 €/an
Calcul : 1 099 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 898 €/an
Base de calcul : Emprunt de 183 300 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 660 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 319 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 977
Revenus locatifs : +13 188
Charges déductibles : -66 977
Résultat foncier Année 1 : -53 789(Déficit de 53 789 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 389
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 877 €/an
Revenus locatifs : +13 188
Charges déductibles : -7 877
Résultat foncier Années 2+ : 5 311 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32388.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 18866 9835 904-53 79421 400 €32 394 €32 394 €
213 4527 7235 7445 729--26 665 €
313 7217 5585 5796 163--20 502 €
413 9957 3875 4096 608--13 894 €
514 2757 2115 2337 064--6 830 €
614 5617 0295 0517 532---
714 8526 8414 8638 011---
815 1496 6474 6688 502---
915 4526 4474 4689 006---
1015 7616 2394 2619 522---
1116 0766 0254 04710 051---
1216 3985 8043 82510 594---
1316 7265 5763 59711 150---
1417 0605 3393 36111 721---
1517 4025 0963 11712 306---
1617 7504 8442 86512 906---
1718 1054 5832 60513 521---
1818 4674 3142 33614 152---
1918 8364 0372 05814 799---
2019 2133 7501 77115 463---
2119 5973 4531 47416 144---
2219 9893 1471 16816 842---
2320 3892 83085217 558---
2420 7972 50452518 293---
2521 2122 16618719 047---
TOTAL422 424193 53384 966228 89021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 228 890
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 188 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 770 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 770-6 420+9 190
2+2 7700+2 770
3+2 7700+2 770
4+2 7700+2 770
5+2 7700+2 770
6+2 770+211+2 559
7+2 770+2 403+367
8+2 770+2 551+219
9+2 770+2 702+68
10+2 770+2 857-87
11+2 770+3 015-245
12+2 770+3 178-408
13+2 770+3 345-575
14+2 770+3 516-746
15+2 770+3 692-922
16+2 770+3 872-1 102
17+2 770+4 056-1 286
18+2 770+4 246-1 476
19+2 770+4 440-1 670
20+2 770+4 639-1 869
21+2 770+4 843-2 073
22+2 770+5 053-2 283
23+2 770+5 267-2 497
24+2 770+5 488-2 718
25+2 770+5 714-2 944
Total+69 250+68 667+583
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 98 jours
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