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MAISON ART DECO Sur un parc de 2 hectares 7500m2.

VilleTonneins (47)
Surface240m²
Coût Total343 956€
Loyer Annuel23 211€
Rentabilité6.75%
Cashflow/mois-30€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 233 200 €
Surface : 240 m²
Prix au m² : 971,67 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 240 m², 8 pièces, 5 chambres, 3 salles de bain, 3 hectares de terrain, Mandat exclusif, Cave, 1 garage, 1 place de parking, chauffage central au fuel

En EXCLUSIVITE chez GS IMMOBILIER. GRANDE MAISON ART DECO composée d'une entrée, un grand salon-séjour , une cuisine, un WC, un cellier, 1 chambre avec salle d'eau. A l'étage un grand palier desservant 4 chambres, une salle de bains, un WC. Une cave de 4 pièces, un garage indépendant. Sur un parc arboré de 2 hectares 7500m2 avec 2 puits. Au calme, vue dominante sur la vallée de la Garonne. Vous serez sous le charme !!! Je vous attends pour une visite : Corine SILGADO GS IMMOBILIER.

Ville : Tonneins
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47400
Coordonnées : 44.389043, 0.308670
Total : 343 956€
Prix d'acquisition : 233 200€
Travaux : 92 100€
Valeur du bien : 325 300€
Frais de notaire : 18 656€
Coût estimé : 18 656€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 240m²
Loyer prédit : 8.06€/m²/mois
Fourchette : 6.38€ - 10.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 1934€/mois
Loyer annuel estimé : 23211€/an
Fourchette totale : 1532€ - 2442€/mois
Fourchette annuelle : 18385€ - 29304€/an
Rentabilité brute :6.75%
Fourchette de rentabilité :5.35% - 8.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :966,39 €/m²
Basé sur :89 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :231 934 €
Prix d'achat :233 200 €
Décote à l'achat :+1 266€ (+0.5%)
Marge achat-revente :-112 022€ (-48.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :343 956€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 685,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :85,99€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 771,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :161 619,66€
Coût de l'assurance :25 796,70€
Taxe foncière : 2 321,13€/an
Soit par mois : 193,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 934,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 964,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-30,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 240 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 240 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 30 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite des travaux
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite des travaux
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du parquet abîmé dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - parquets usés nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du sol en carrelage et parquet dans le salon
Quantité: environ 55 m²
Raison: État 2.5/5 visible - sol usé nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 55 m²
Raison: État 2.5/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :92 100 €(384 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:24 000€
    Isolation combles: 240 m² × 100€/m² = 24000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:24 000€
    Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 800€ = 24000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:7 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 120€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:3 300€
    Carrelage et parquet: 55 m² × 60€/m² = 3300€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 200€
    Peinture murs et plafonds: 55 m² × 40€/m² = 2200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tonneins (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 61 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 934 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 211 €/an
Calcul : 1 934 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 204 €/an
Base de calcul : Emprunt de 343 956 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 032 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 321 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 92 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 106 657 €
Revenus locatifs : +23 211 €
Charges déductibles : -106 657 €
Résultat foncier Année 1 : -83 446 €(Déficit de 83 446 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 62 046 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 557 €/an
Revenus locatifs : +23 211 €
Charges déductibles : -14 557 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 654 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 62045.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 233 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 151 580 €(65% de 233 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 512 €/an
Calcul : 151 580 € × 3,636% = 5 512 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 211 €106 668 €11 215 €-83 457 €21 400 €62 057 €62 057 €
223 675 €14 266 €10 913 €9 409 €--52 648 €
324 149 €13 954 €10 601 €10 195 €--42 453 €
424 632 €13 632 €10 279 €11 000 €--31 453 €
525 125 €13 299 €9 946 €11 826 €--19 627 €
625 627 €12 955 €9 602 €12 673 €--6 955 €
726 140 €12 599 €9 246 €13 541 €---
826 662 €12 231 €8 878 €14 432 €---
927 196 €11 851 €8 498 €15 345 €---
1027 740 €11 458 €8 105 €16 282 €---
1128 294 €11 052 €7 699 €17 242 €---
1228 860 €10 632 €7 279 €18 228 €---
1329 437 €10 199 €6 846 €19 239 €---
1430 026 €9 751 €6 398 €20 276 €---
1530 627 €9 287 €5 934 €21 339 €---
1631 239 €8 809 €5 456 €22 431 €---
1731 864 €8 314 €4 961 €23 550 €---
1832 501 €7 802 €4 449 €24 699 €---
1933 151 €7 274 €3 921 €25 877 €---
2033 814 €6 728 €3 375 €27 087 €---
2134 491 €6 163 €2 810 €28 327 €---
2235 181 €5 580 €2 227 €29 601 €---
2335 884 €4 977 €1 624 €30 907 €---
2436 602 €4 354 €1 001 €32 248 €---
2537 334 €3 710 €357 €33 624 €---
TOTAL743 464 €337 545 €161 620 €405 919 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 405 919 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 211 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 874 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 874 €-6 420 €+11 294 €
2+4 874 €0 €+4 874 €
3+4 874 €0 €+4 874 €
4+4 874 €0 €+4 874 €
5+4 874 €0 €+4 874 €
6+4 874 €0 €+4 874 €
7+4 874 €+1 976 €+2 898 €
8+4 874 €+4 329 €+545 €
9+4 874 €+4 603 €+271 €
10+4 874 €+4 884 €-10 €
11+4 874 €+5 173 €-299 €
12+4 874 €+5 468 €-594 €
13+4 874 €+5 772 €-898 €
14+4 874 €+6 083 €-1 209 €
15+4 874 €+6 402 €-1 528 €
16+4 874 €+6 729 €-1 855 €
17+4 874 €+7 065 €-2 191 €
18+4 874 €+7 410 €-2 536 €
19+4 874 €+7 763 €-2 889 €
20+4 874 €+8 126 €-3 252 €
21+4 874 €+8 498 €-3 624 €
22+4 874 €+8 880 €-4 006 €
23+4 874 €+9 272 €-4 398 €
24+4 874 €+9 674 €-4 800 €
25+4 874 €+10 087 €-5 213 €
Total+121 850 €+121 776 €+74 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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