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Achat maison 1 étage

Bien expiré
VilleFigeac (46)
Surface205m²
Coût Total263 818€
Loyer Annuel21 585€
Rentabilité8.18%
Cashflow/mois+238€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 171 359 €
Surface : 205 m²
Prix au m² : 835,9 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 205 m², Bâtiment de 1 étage, 8 Pièces, 6 Chambres, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Chauffage individuel fuel, Cuisine séparée, Salle de séjour, Terrain de 538 m²

A 15 mins de Figeac secteur Ouest, dans un village typique du Lot, ensemble immobilier en pierre comprenant une maison d'habitation et un gîte. La bâtisse principale offre de beaux volumes comprenant: une cuisine séparée, un salon/séjour, 4 chambres, une salle de bains. Combles aménageables. Gîte T2 attenant. DPE en cours.

Ville : Figeac
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46100
Coordonnées : 44.607760, 2.031200
Total : 263 818€
Prix d'acquisition : 171 359€
Travaux : 78 750€
Valeur du bien : 250 109€
Frais de notaire : 13 709€
Coût estimé : 13 709€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 205m²
Loyer prédit : 8.77€/m²/mois
Fourchette : 6.83€ - 11.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1799€/mois
Loyer annuel estimé : 21585€/an
Fourchette totale : 1400€ - 2311€/mois
Fourchette annuelle : 16797€ - 27737€/an
Rentabilité brute :8.18%
Fourchette de rentabilité :6.37% - 10.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :263 818€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 303,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :76,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 380,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :127 327,20€
Coût de l'assurance :23 084,08€
Taxe foncière : 2 158,48€/an
Soit par mois : 179,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 798,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 560,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :238,10€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 205 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 205 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 26 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche et baignoire, nouveau lavabo, nouveau WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Remplacement du revêtement de sol (moquette usée) et peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - moquette en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du parquet dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger et cuisine ouverte
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - installations datées nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 750 €(384 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:10 750€
    Isolation combles perdus: 205 m² × 50€/m² = 10250€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:19 500€
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 750€ = 19500€ (pose incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (fourniture et main d'œuvre incluses)
  • Chambres:9 600€
    Rénovation lourde chambres: 72 m² × 100€/m² = 7200€, Peinture murs: 72 m² × 30€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Salon:1 300€
    Peinture salon: 15 m² × 30€/m² = 450€, Rafraîchissement parquet: 15 m² × 50€/m² = 750€, Main d'œuvre: 100€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 12000€ (fourniture et main d'œuvre incluses)
  • Autres pièces:600€
    Peinture autres pièces: 20 m² × 30€/m² = 600€ (fourniture et main d'œuvre incluses)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Figeac (zone rurale, coefficients appliqués). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 799 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 585 €/an
Calcul : 1 799 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 803 €/an
Base de calcul : Emprunt de 263 818 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 923 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 158 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 90 635 €
Revenus locatifs : +21 585 €
Charges déductibles : -90 635 €
Résultat foncier Année 1 : -69 050 €(Déficit de 69 050 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 650 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 885 €/an
Revenus locatifs : +21 585 €
Charges déductibles : -11 885 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 700 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47650.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 171 359 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 111 383 €(65% de 171 359 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 050 €/an
Calcul : 111 383 € × 3,636% = 4 050 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 585 €90 644 €8 812 €-69 059 €21 400 €47 659 €47 659 €
222 017 €11 659 €8 577 €10 357 €--37 301 €
322 457 €11 416 €8 335 €11 040 €--26 261 €
422 906 €11 165 €8 084 €11 741 €--14 520 €
523 364 €10 906 €7 824 €12 458 €--2 062 €
623 831 €10 637 €7 555 €13 194 €---
724 308 €10 360 €7 278 €13 948 €---
824 794 €10 072 €6 990 €14 722 €---
925 290 €9 775 €6 693 €15 515 €---
1025 796 €9 468 €6 386 €16 328 €---
1126 312 €9 150 €6 068 €17 162 €---
1226 838 €8 821 €5 739 €18 017 €---
1327 375 €8 481 €5 399 €18 894 €---
1427 922 €8 129 €5 048 €19 793 €---
1528 481 €7 766 €4 684 €20 715 €---
1629 050 €7 389 €4 307 €21 661 €---
1729 631 €7 000 €3 918 €22 631 €---
1830 224 €6 597 €3 516 €23 627 €---
1930 828 €6 181 €3 099 €24 647 €---
2031 445 €5 750 €2 668 €25 695 €---
2132 074 €5 305 €2 223 €26 769 €---
2232 715 €4 844 €1 762 €27 871 €---
2333 370 €4 367 €1 286 €29 002 €---
2434 037 €3 874 €793 €30 163 €---
2534 718 €3 365 €283 €31 353 €---
TOTAL691 369 €283 123 €127 327 €408 245 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 408 245 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 585 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 533 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 533 €-6 420 €+10 953 €
2+4 533 €0 €+4 533 €
3+4 533 €0 €+4 533 €
4+4 533 €0 €+4 533 €
5+4 533 €0 €+4 533 €
6+4 533 €+3 340 €+1 193 €
7+4 533 €+4 185 €+348 €
8+4 533 €+4 417 €+116 €
9+4 533 €+4 654 €-121 €
10+4 533 €+4 898 €-365 €
11+4 533 €+5 149 €-616 €
12+4 533 €+5 405 €-872 €
13+4 533 €+5 668 €-1 135 €
14+4 533 €+5 938 €-1 405 €
15+4 533 €+6 215 €-1 682 €
16+4 533 €+6 498 €-1 965 €
17+4 533 €+6 789 €-2 256 €
18+4 533 €+7 088 €-2 555 €
19+4 533 €+7 394 €-2 861 €
20+4 533 €+7 708 €-3 175 €
21+4 533 €+8 031 €-3 498 €
22+4 533 €+8 361 €-3 828 €
23+4 533 €+8 701 €-4 168 €
24+4 533 €+9 049 €-4 516 €
25+4 533 €+9 406 €-4 873 €
Total+113 325 €+122 474 €+-9 149 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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