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Maison 6 pièces 160 m²

VilleBonnières-sur-Seine (78)
Surface160
Coût Total234 092
Loyer Annuel22 700
Rentabilité9.70%
Cashflow/mois+474
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 900 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 999,38 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 160 m²

Située à Bonnières-sur-Seine (78270), cette maison d’environ 160M2 avec des travaux à prévoir bénéficie d'un environnement paisible tout en restant proche des commodités essentielles. La ville offre un cadre de vie agréable avec ses espaces verts, ses commerces de proximité et ses écoles, idéal pour les familles en quête de quiétude tout en restant connectées avec la vie urbaine. De plus, sa proximité avec la Seine offre des opportunités de loisirs et de détente en plein air, parfait pour les amoureux de la nature. Elle est composée d’une entrée, une grande salle à manger, un salon avec poêle à pellets et une cuisine ouverte. À l’étage: un palier qui dessert une salle de bain, wc et 4 chambres. Une deuxième maison d’environ 50 M2 à rénover totalement complète la vente. Idéale pour une famille à projets multiples en quête de tranquillité et d'espace. Les critères correspondent à votre recherche, n’hésitez pas à convenir d’un rendez-vous rapidement!!!

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 159 900 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : David ANTUNES, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de VERSAILLES sous le numéro 812 231 660

Surface : 160 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 25/11/2025

Consommation énergie primaire : 319 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 340 € et 4 580 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Bonnières-sur-Seine
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78270
Coordonnées : 49.037950, 1.577485
Total : 234 092
Prix d'acquisition : 159 900
Travaux : 61 400
Valeur du bien : 221 300
Frais de notaire : 12 792
Coût estimé : 12 792
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160
Loyer prédit : 11.82€/m²/mois
Fourchette : 9.48€ - 14.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 1892€/mois
Loyer annuel estimé : 22700€/an
Fourchette totale : 1517€ - 2359€/mois
Fourchette annuelle : 18205€ - 28304€/an
Rentabilité brute :9.70%
Fourchette de rentabilité :7.78% - 12.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 365,33 €/m²
Basé sur :44 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :378 453
Prix d'achat :159 900
Décote à l'achat :-218 553 (-57.7%)
Marge achat-revente :144 361€ (38.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :234 092
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 140,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :87,78€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 228,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 138,49
Coût de l'assurance :26 335,35
Taxe foncière : 2 269,96€/an
Soit par mois : 189,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 891,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 417,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :473,92€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 160 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine en état moyen, installations fonctionnelles mais datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 - Salle à manger en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 400(384 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:9 600
    Isolation combles: 160 m² × 60€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:16 000
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 800€ = 16000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Cuisine complète milieu de gamme: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture chambres: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle à manger - Peinture:800
    Peinture salle à manger: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bonnières-sur-Seine (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 892 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 700 €/an
Calcul : 1 892 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 509 €/an
Base de calcul : Emprunt de 234 092 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 053 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 270 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 233
Revenus locatifs : +22 700
Charges déductibles : -72 233
Résultat foncier Année 1 : -49 533(Déficit de 49 533 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 133
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 833 €/an
Revenus locatifs : +22 700
Charges déductibles : -10 833
Résultat foncier Années 2+ : 11 867 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28132.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 935(65% de 159 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 779 €/an
Calcul : 103 935 € × 3,636% = 3 779
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 70072 2407 517-49 54021 400 €28 140 €28 140 €
223 15410 6367 31312 517--15 623 €
323 61710 4267 10313 191--2 432 €
424 08910 2096 88513 880---
524 5719 9846 66114 587---
625 0629 7526 42915 310---
725 5639 5136 19016 051---
826 0759 2655 94216 809---
926 5969 0105 68717 586---
1027 1288 7465 42318 382---
1127 6718 4735 15019 197---
1228 2248 1924 86820 033---
1328 7897 9014 57720 888---
1429 3647 6004 27721 764---
1529 9527 2893 96622 662---
1630 5516 9693 64523 582---
1731 1626 6373 31424 524---
1831 7856 2952 97225 490---
1932 4215 9422 61826 479---
2033 0695 5762 25327 493---
2133 7305 1991 87628 531---
2234 4054 8091 48629 596---
2335 0934 4071 08330 686---
2435 7953 99166831 804---
2536 5113 56123832 950---
TOTAL727 075252 623108 138474 45321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 474 453
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 700 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 767 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 767-6 420+11 187
2+4 7670+4 767
3+4 7670+4 767
4+4 767+3 434+1 333
5+4 767+4 376+391
6+4 767+4 593+174
7+4 767+4 815-48
8+4 767+5 043-276
9+4 767+5 276-509
10+4 767+5 515-748
11+4 767+5 759-992
12+4 767+6 010-1 243
13+4 767+6 266-1 499
14+4 767+6 529-1 762
15+4 767+6 799-2 032
16+4 767+7 075-2 308
17+4 767+7 357-2 590
18+4 767+7 647-2 880
19+4 767+7 944-3 177
20+4 767+8 248-3 481
21+4 767+8 559-3 792
22+4 767+8 879-4 112
23+4 767+9 206-4 439
24+4 767+9 541-4 774
25+4 767+9 885-5 118
Total+119 175+142 336+-23 161
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 40 jours
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