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Appartement à vendre

VilleVilleneuve-la-Garenne (92)
Surface72.05m²
Coût Total250 460€
Loyer Annuel15 300€
Rentabilité6.11%
Cashflow/mois-361€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 182 000 €
Surface : 72.05 m²
Prix au m² : 2 526,02 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5/9 étage, Ascenseur, Salle de bain, 3 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, Sans vis-à-vis, Pas de cave, Non meublé

CENTRE-VILLE: proche de la Mairie et de l'Eglise Saint-Joseph, dans une résidence bien entretenue, venez découvrir cet appartement 4 pièces d'une surface de 72m² situé au 5ème étage avec ascenseur. Il offre: une entrée, un séjour, une cuisine, trois chambres, une salle de bain et un toilette séparé. Un balcon complète ce bien parfaitement agencé, proche des transports, écoles et commerces. Le plan est idéal. Pas de vis à vis et très lumineux! Plusieurs places de parking sécurisées sont à dispositions des copropriétaires.

Ville : Villeneuve-la-Garenne
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92390
Coordonnées : 48.937695, 2.332383
Total : 250 460€
Prix d'acquisition : 182 000€
Travaux : 53 900€
Valeur du bien : 235 900€
Frais de notaire : 14 560€
Coût estimé : 14 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72.05m²
Loyer prédit : 17.70€/m²/mois
Fourchette : 14.28€ - 21.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 1275€/mois
Loyer annuel estimé : 15300€/an
Fourchette totale : 1029€ - 1580€/mois
Fourchette annuelle : 12347€ - 18960€/an
Rentabilité brute :6.11%
Fourchette de rentabilité :4.93% - 7.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 163,27 €/m²
Basé sur :61 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :227 914 €
Prix d'achat :182 000 €
Décote à l'achat :-45 914€ (-20.1%)
Marge achat-revente :-22 546€ (-9.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :250 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 257,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :100,18€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 358,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :126 908,55€
Coût de l'assurance :30 055,20€
Taxe foncière : 1 530,01€/an
Soit par mois : 127,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 275,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 635,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-360,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 285 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager obsolète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture à rafraîchir
BalconRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Réparation du carrelage et des fissures visibles sur le balcon
Quantité: balcon (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible - quelques fissures visibles

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 900 €(748 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1500€ = 10500€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 100€/m² = 3000€, Peinture: 30 m² × 30€/m² = 900€, Électricité: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Balcon:1 200€
    Rénovation balcon: 6 m² × 200€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 275 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 300 €/an
Calcul : 1 275 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 731 €/an
Base de calcul : Emprunt de 250 460 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 202 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 530 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 163 €
Revenus locatifs : +15 300 €
Charges déductibles : -67 163 €
Résultat foncier Année 1 : -51 863 €(Déficit de 51 863 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 463 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 263 €/an
Revenus locatifs : +15 300 €
Charges déductibles : -13 263 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 037 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30462.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 182 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 118 300 €(65% de 182 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 302 €/an
Calcul : 118 300 € × 3,636% = 4 302 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 300 €67 171 €8 739 €-51 871 €21 400 €30 471 €30 471 €
215 606 €13 043 €8 511 €2 563 €--27 908 €
315 918 €12 807 €8 275 €3 111 €--24 797 €
416 237 €12 562 €8 030 €3 674 €--21 123 €
516 561 €12 309 €7 777 €4 252 €--16 870 €
616 893 €12 046 €7 514 €4 846 €--12 024 €
717 230 €11 774 €7 242 €5 456 €--6 568 €
817 575 €11 493 €6 960 €6 082 €--486 €
917 927 €11 201 €6 669 €6 726 €---
1018 285 €10 899 €6 366 €7 387 €---
1118 651 €10 585 €6 053 €8 065 €---
1219 024 €10 261 €5 729 €8 763 €---
1319 404 €9 925 €5 393 €9 479 €---
1419 792 €9 577 €5 045 €10 215 €---
1520 188 €9 216 €4 684 €10 972 €---
1620 592 €8 843 €4 311 €11 749 €---
1721 004 €8 456 €3 924 €12 548 €---
1821 424 €8 055 €3 523 €13 369 €---
1921 852 €7 640 €3 108 €14 212 €---
2022 289 €7 210 €2 678 €15 079 €---
2122 735 €6 765 €2 232 €15 971 €---
2223 190 €6 303 €1 771 €16 887 €---
2323 654 €5 825 €1 293 €17 829 €---
2424 127 €5 330 €798 €18 797 €---
2524 609 €4 817 €285 €19 792 €---
TOTAL490 068 €294 114 €126 909 €195 954 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 195 954 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 300 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 213 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 213 €-6 420 €+9 633 €
2+3 213 €0 €+3 213 €
3+3 213 €0 €+3 213 €
4+3 213 €0 €+3 213 €
5+3 213 €0 €+3 213 €
6+3 213 €0 €+3 213 €
7+3 213 €0 €+3 213 €
8+3 213 €0 €+3 213 €
9+3 213 €+1 872 €+1 341 €
10+3 213 €+2 216 €+997 €
11+3 213 €+2 420 €+793 €
12+3 213 €+2 629 €+584 €
13+3 213 €+2 844 €+369 €
14+3 213 €+3 065 €+148 €
15+3 213 €+3 292 €-79 €
16+3 213 €+3 525 €-312 €
17+3 213 €+3 764 €-551 €
18+3 213 €+4 011 €-798 €
19+3 213 €+4 264 €-1 051 €
20+3 213 €+4 524 €-1 311 €
21+3 213 €+4 791 €-1 578 €
22+3 213 €+5 066 €-1 853 €
23+3 213 €+5 349 €-2 136 €
24+3 213 €+5 639 €-2 426 €
25+3 213 €+5 938 €-2 725 €
Total+80 325 €+58 786 €+21 539 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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