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Détails du bien

Bien expiré
VilleNîmes (30)
Surface400m²
Coût Total736 980€
Loyer Annuel55 366€
Rentabilité7.51%
Cashflow/mois+305€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 556 000 €
Surface : 400 m²
Prix au m² : 1 390 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 12
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Nous sommes à 15 minutes de NIMES , Amoureux de l'ancien et des belles pierres , je vous propose en exclusivité une maison de caractère . une belle rénovation ! La maison a été rénovée et décorée avec soin par deux décorateurs et architectes d'intérieur.

L'extérieur avec son jardin, sa grande terrasse, une piscine récente .

Un appartement rénové d'environ 60 m2 avec entrée indépendante pourrait etre proposer à la location ou pour accueillir amis et famille. Le dernier étage au charme authentique reste a rénover, pour de magnifiques volumes.

De nombreuses possibilités pour cette maison ancienne: .chambres d'hôtes .revenus locatif pour un appartement indépendant (600 euros / mois)

Parcelle de 650 m2 au coeur d'un village !

Bien rare de part sa qualité , ses volumes et sa possible rentabilité !

n'hésitez pas à me contacter pour en discuter . je vous assure un réel accompagnement dans la réalisation de votre projet .

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie D, Classe climat B Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4650.00 euros et 6310.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller eXp Realty : Julie FELDIS Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 50395916500021 NIMES

Ville : Nîmes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30900
Total : 736 980€
Prix d'acquisition : 556 000€
Travaux : 136 500€
Valeur du bien : 692 500€
Frais de notaire : 44 480€
Coût estimé : 44 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 400m²
Loyer prédit : 11.53€/m²/mois
Fourchette : 8.78€ - 15.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 4614€/mois
Loyer annuel estimé : 55366€/an
Fourchette totale : 3511€ - 6062€/mois
Fourchette annuelle : 42138€ - 72747€/an
Rentabilité brute :7.51%
Fourchette de rentabilité :5.72% - 9.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :736 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 626,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :221,09€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 3 847,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :350 987,44€
Coût de l'assurance :66 328,20€
Taxe foncière : 5 536,61€/an
Soit par mois : 461,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 613,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 309,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :304,81€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 233 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 400 m²
Raison: DPE D - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 400 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 50 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain, incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des chambres, incluant revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :136 500 €(341 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:28 000€
    Isolation des combles perdus: 400 m² × 70€/m² = 28000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air-eau:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:60 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 50 fenêtres × 1200€ = 60000€ (pose incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Chambres - Rénovation lourde:4 500€
    Rénovation chambre: 15 m² × 300€/m² = 4500€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nîmes. Les prix incluent la main d'œuvre. Les coûts sont adaptés à la région avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 100 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage - Pompe à chaleur air-eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 614 €/mois
Revenus locatifs annuels : 55 366 €/an
Calcul : 4 614 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 24 299 €/an
Base de calcul : Emprunt de 736 980 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 653 €/an
Calcul : 221 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 537 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 136 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 168 989 €
Revenus locatifs : +55 366 €
Charges déductibles : -168 989 €
Résultat foncier Année 1 : -113 623 €(Déficit de 113 623 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 92 223 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 32 489 €/an
Revenus locatifs : +55 366 €
Charges déductibles : -32 489 €
Résultat foncier Années 2+ : 22 877 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 92223.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 556 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 361 400 €(65% de 556 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 13 142 €/an
Calcul : 361 400 € × 3,636% = 13 142 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
155 366 €169 013 €24 323 €-113 647 €21 400 €92 247 €92 247 €
256 473 €31 862 €23 672 €24 612 €--67 635 €
357 603 €31 189 €22 999 €26 414 €--41 221 €
458 755 €30 493 €22 303 €28 262 €--12 958 €
559 930 €29 773 €21 583 €30 157 €---
661 129 €29 029 €20 839 €32 100 €---
762 351 €28 260 €20 070 €34 091 €---
863 598 €27 465 €19 275 €36 134 €---
964 870 €26 642 €18 453 €38 228 €---
1066 168 €25 792 €17 603 €40 375 €---
1167 491 €24 913 €16 724 €42 578 €---
1268 841 €24 005 €15 815 €44 836 €---
1370 218 €23 065 €14 875 €47 153 €---
1471 622 €22 093 €13 904 €49 529 €---
1573 054 €21 089 €12 899 €51 965 €---
1674 516 €20 051 €11 861 €54 465 €---
1776 006 €18 977 €10 787 €57 029 €---
1877 526 €17 867 €9 677 €59 659 €---
1979 076 €16 719 €8 529 €62 358 €---
2080 658 €15 532 €7 342 €65 126 €---
2182 271 €14 305 €6 116 €67 966 €---
2283 917 €13 037 €4 847 €70 880 €---
2385 595 €11 725 €3 535 €73 870 €---
2487 307 €10 369 €2 179 €76 938 €---
2589 053 €8 967 €777 €80 086 €---
TOTAL1 773 394 €692 231 €350 987 €1 081 163 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 081 163 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 55 366 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +11 627 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+11 627 €-6 420 €+18 047 €
2+11 627 €0 €+11 627 €
3+11 627 €0 €+11 627 €
4+11 627 €0 €+11 627 €
5+11 627 €+5 160 €+6 467 €
6+11 627 €+9 630 €+1 997 €
7+11 627 €+10 227 €+1 400 €
8+11 627 €+10 840 €+787 €
9+11 627 €+11 468 €+159 €
10+11 627 €+12 113 €-486 €
11+11 627 €+12 773 €-1 146 €
12+11 627 €+13 451 €-1 824 €
13+11 627 €+14 146 €-2 519 €
14+11 627 €+14 859 €-3 232 €
15+11 627 €+15 590 €-3 963 €
16+11 627 €+16 339 €-4 712 €
17+11 627 €+17 109 €-5 482 €
18+11 627 €+17 898 €-6 271 €
19+11 627 €+18 707 €-7 080 €
20+11 627 €+19 538 €-7 911 €
21+11 627 €+20 390 €-8 763 €
22+11 627 €+21 264 €-9 637 €
23+11 627 €+22 161 €-10 534 €
24+11 627 €+23 081 €-11 454 €
25+11 627 €+24 026 €-12 399 €
Total+290 675 €+324 349 €+-33 674 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 282 jours
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