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Détails du bien

Bien expiré
VilleNîmes (30)
Surface400
Coût Total736 980
Loyer Annuel55 366
Rentabilité7.51%
Cashflow/mois+305
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 556 000 €
Surface : 400 m²
Prix au m² : 1 390 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 12
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Nous sommes à 15 minutes de NIMES , Amoureux de l'ancien et des belles pierres , je vous propose en exclusivité une maison de caractère . une belle rénovation ! La maison a été rénovée et décorée avec soin par deux décorateurs et architectes d'intérieur.

L'extérieur avec son jardin, sa grande terrasse, une piscine récente .

Un appartement rénové d'environ 60 m2 avec entrée indépendante pourrait etre proposer à la location ou pour accueillir amis et famille. Le dernier étage au charme authentique reste a rénover, pour de magnifiques volumes.

De nombreuses possibilités pour cette maison ancienne: .chambres d'hôtes .revenus locatif pour un appartement indépendant (600 euros / mois)

Parcelle de 650 m2 au coeur d'un village !

Bien rare de part sa qualité , ses volumes et sa possible rentabilité !

n'hésitez pas à me contacter pour en discuter . je vous assure un réel accompagnement dans la réalisation de votre projet .

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie D, Classe climat B Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4650.00 euros et 6310.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller eXp Realty : Julie FELDIS Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 50395916500021 NIMES

Ville : Nîmes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30900
Total : 736 980
Prix d'acquisition : 556 000
Travaux : 136 500
Valeur du bien : 692 500
Frais de notaire : 44 480
Coût estimé : 44 480
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 400
Loyer prédit : 11.53€/m²/mois
Fourchette : 8.78€ - 15.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 4614€/mois
Loyer annuel estimé : 55366€/an
Fourchette totale : 3511€ - 6062€/mois
Fourchette annuelle : 42138€ - 72747€/an
Rentabilité brute :7.51%
Fourchette de rentabilité :5.72% - 9.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :736 980
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 626,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :221,09€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 3 847,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :350 987,44
Coût de l'assurance :66 328,20
Taxe foncière : 5 536,61€/an
Soit par mois : 461,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 613,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 309,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :304,81€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 233 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 400 m²
Raison: DPE D - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 400 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 50 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain, incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des chambres, incluant revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :136 500(341 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:28 000
    Isolation des combles perdus: 400 m² × 70€/m² = 28000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air-eau:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:60 000
    Remplacement fenêtres double vitrage: 50 fenêtres × 1200€ = 60000€ (pose incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Chambres - Rénovation lourde:4 500
    Rénovation chambre: 15 m² × 300€/m² = 4500€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nîmes. Les prix incluent la main d'œuvre. Les coûts sont adaptés à la région avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 100 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage - Pompe à chaleur air-eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 614 €/mois
Revenus locatifs annuels : 55 366 €/an
Calcul : 4 614 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 24 299 €/an
Base de calcul : Emprunt de 736 980 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 653 €/an
Calcul : 221 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 537 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 136 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 168 989
Revenus locatifs : +55 366
Charges déductibles : -168 989
Résultat foncier Année 1 : -113 623(Déficit de 113 623 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 92 223
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 32 489 €/an
Revenus locatifs : +55 366
Charges déductibles : -32 489
Résultat foncier Années 2+ : 22 877 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 92223.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 556 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 361 400(65% de 556 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 13 142 €/an
Calcul : 361 400 € × 3,636% = 13 142
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
155 366169 01324 323-113 64721 400 €92 247 €92 247 €
256 47331 86223 67224 612--67 635 €
357 60331 18922 99926 414--41 221 €
458 75530 49322 30328 262--12 958 €
559 93029 77321 58330 157---
661 12929 02920 83932 100---
762 35128 26020 07034 091---
863 59827 46519 27536 134---
964 87026 64218 45338 228---
1066 16825 79217 60340 375---
1167 49124 91316 72442 578---
1268 84124 00515 81544 836---
1370 21823 06514 87547 153---
1471 62222 09313 90449 529---
1573 05421 08912 89951 965---
1674 51620 05111 86154 465---
1776 00618 97710 78757 029---
1877 52617 8679 67759 659---
1979 07616 7198 52962 358---
2080 65815 5327 34265 126---
2182 27114 3056 11667 966---
2283 91713 0374 84770 880---
2385 59511 7253 53573 870---
2487 30710 3692 17976 938---
2589 0538 96777780 086---
TOTAL1 773 394692 231350 9871 081 16321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 081 163
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 55 366 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +11 627 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+11 627-6 420+18 047
2+11 6270+11 627
3+11 6270+11 627
4+11 6270+11 627
5+11 627+5 160+6 467
6+11 627+9 630+1 997
7+11 627+10 227+1 400
8+11 627+10 840+787
9+11 627+11 468+159
10+11 627+12 113-486
11+11 627+12 773-1 146
12+11 627+13 451-1 824
13+11 627+14 146-2 519
14+11 627+14 859-3 232
15+11 627+15 590-3 963
16+11 627+16 339-4 712
17+11 627+17 109-5 482
18+11 627+17 898-6 271
19+11 627+18 707-7 080
20+11 627+19 538-7 911
21+11 627+20 390-8 763
22+11 627+21 264-9 637
23+11 627+22 161-10 534
24+11 627+23 081-11 454
25+11 627+24 026-12 399
Total+290 675+324 349+-33 674
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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