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Achat maison 2 étages

Bien expiré
VilleBellac (87)
Surface80m²
Coût Total85 760€
Loyer Annuel7 456€
Rentabilité8.69%
Cashflow/mois+110€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 500 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 618,75 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Terrasse, Surface de 80 m², Bâtiment de 2 étages, 4 Pièces, 3 Chambres, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Chauffage individuel électrique, Salle de séjour, Terrain de 43 m²

A BELLAC 87300, venez visiter cette maison élevée sur cave, pleine de charme et de lumière sur deux niveaux. Vous trouvez en rez-de-chaussée, une cuisine-séjour, un salon donnant sur terrasse avec vue sur le Vincou, au premier étage, une chambre et une salle d'eau-wc, au deuxième étage deux chambres et deux greniers aménageables.

Ville : Bellac
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87300
Coordonnées : 46.092250, 1.027740
Total : 85 760€
Prix d'acquisition : 49 500€
Travaux : 32 300€
Valeur du bien : 81 800€
Frais de notaire : 3 960€
Coût estimé : 3 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 7.77€/m²/mois
Fourchette : 6.11€ - 9.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 621€/mois
Loyer annuel estimé : 7456€/an
Fourchette totale : 489€ - 789€/mois
Fourchette annuelle : 5870€ - 9471€/an
Rentabilité brute :8.69%
Fourchette de rentabilité :6.84% - 11.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :85 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :423,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :25,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 448,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 390,58€
Coût de l'assurance :7 504,00€
Taxe foncière : 745,63€/an
Soit par mois : 62,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 621,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 510,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :110,37€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 245 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du revêtement de sol dans les 3 chambres (parquet ou stratifié)
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs usés et décoration vieillissante nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 2/5 visible - murs usés nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche et du lavabo, carrelage des murs et du sol
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo
Raison: État 3/5 visible - carrelage usé mais fonctionnel, mise aux normes nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement abîmés nécessitant un rafraîchissement
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 300 €(404 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 160€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres (60 m²) × 15€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:4 640€
    Douche: 1 × 1000€ = 1000€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, Carrelage murs: 6 m² × 70€/m² = 420€, Carrelage sol: 6 m² × 70€/m² = 420€, Main d'œuvre: 2300€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bellac (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 621 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 456 €/an
Calcul : 621 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 862 €/an
Base de calcul : Emprunt de 85 760 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 300 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 746 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 208 €
Revenus locatifs : +7 456 €
Charges déductibles : -36 208 €
Résultat foncier Année 1 : -28 751 €(Déficit de 28 751 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 351 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 908 €/an
Revenus locatifs : +7 456 €
Charges déductibles : -3 908 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 549 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7351.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 175 €(65% de 49 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 170 €/an
Calcul : 32 175 € × 3,636% = 1 170 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 456 €36 210 €2 864 €-28 754 €21 400 €7 354 €7 354 €
27 605 €3 834 €2 788 €3 771 €--3 583 €
37 757 €3 755 €2 709 €4 002 €---
47 913 €3 674 €2 628 €4 239 €---
58 071 €3 589 €2 543 €4 482 €---
68 232 €3 502 €2 456 €4 730 €---
78 397 €3 412 €2 366 €4 985 €---
88 565 €3 318 €2 272 €5 247 €---
98 736 €3 222 €2 176 €5 515 €---
108 911 €3 122 €2 076 €5 789 €---
119 089 €3 018 €1 973 €6 071 €---
129 271 €2 911 €1 866 €6 359 €---
139 456 €2 801 €1 755 €6 655 €---
149 645 €2 687 €1 641 €6 959 €---
159 838 €2 568 €1 523 €7 270 €---
1610 035 €2 446 €1 400 €7 589 €---
1710 236 €2 319 €1 274 €7 916 €---
1810 441 €2 189 €1 143 €8 252 €---
1910 649 €2 053 €1 007 €8 596 €---
2010 862 €1 913 €867 €8 949 €---
2111 080 €1 768 €723 €9 311 €---
2211 301 €1 619 €573 €9 683 €---
2311 527 €1 464 €418 €10 064 €---
2411 758 €1 303 €258 €10 454 €---
2511 993 €1 138 €92 €10 855 €---
TOTAL238 826 €99 835 €41 391 €138 991 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 138 991 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 456 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 566 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 566 €-6 420 €+7 986 €
2+1 566 €0 €+1 566 €
3+1 566 €+126 €+1 440 €
4+1 566 €+1 272 €+294 €
5+1 566 €+1 345 €+221 €
6+1 566 €+1 419 €+147 €
7+1 566 €+1 496 €+70 €
8+1 566 €+1 574 €-8 €
9+1 566 €+1 654 €-88 €
10+1 566 €+1 737 €-171 €
11+1 566 €+1 821 €-255 €
12+1 566 €+1 908 €-342 €
13+1 566 €+1 997 €-431 €
14+1 566 €+2 088 €-522 €
15+1 566 €+2 181 €-615 €
16+1 566 €+2 277 €-711 €
17+1 566 €+2 375 €-809 €
18+1 566 €+2 476 €-910 €
19+1 566 €+2 579 €-1 013 €
20+1 566 €+2 685 €-1 119 €
21+1 566 €+2 793 €-1 227 €
22+1 566 €+2 905 €-1 339 €
23+1 566 €+3 019 €-1 453 €
24+1 566 €+3 136 €-1 570 €
25+1 566 €+3 257 €-1 691 €
Total+39 150 €+41 697 €+-2 547 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
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