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Entre chatillon sur seine et les riceys

VilleRiceys (10)
Surface80m²
Coût Total144 780€
Loyer Annuel6 152€
Rentabilité4.25%
Cashflow/mois-288€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 71 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 887,5 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 80 m², 3 pièces, 845 m² de terrain

Jolie fermette à rénover sur 845 m2 de terrain clos comprenant : entrée, cuisine, salle à manger/salon, chambre, salle d'eau et wc. Grenier aménageable. Un bâtiment en face comprenant 2 pièces. Cave et écurie. Grange et remise. Nombreuses possibilités d'agrandissement.

Ville : Riceys
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10340
Coordonnées : 47.993790, 4.370000
Total : 144 780€
Prix d'acquisition : 71 000€
Travaux : 68 100€
Valeur du bien : 139 100€
Frais de notaire : 5 680€
Coût estimé : 5 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 6.41€/m²/mois
Fourchette : 5.07€ - 8.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 513€/mois
Loyer annuel estimé : 6152€/an
Fourchette totale : 406€ - 648€/mois
Fourchette annuelle : 4867€ - 7776€/an
Rentabilité brute :4.25%
Fourchette de rentabilité :3.36% - 5.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :780,65 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :62 452 €
Prix d'achat :71 000 €
Décote à l'achat :+8 548€ (+13.7%)
Marge achat-revente :-82 328€ (-131.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :707,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :42,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 749,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 340,10€
Coût de l'assurance :12 668,25€
Taxe foncière : 615,22€/an
Soit par mois : 51,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 512,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 800,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-287,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 80 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais supposé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais supposé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour le salon
Quantité: salon (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais supposé
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique avec tableau électrique et prises suffisantes
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie pour assurer l'eau chaude et froide
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 100 €(851 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11000€/système = 11000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:4 100€
    Isolation combles: 80 m² × 45€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€/fenêtre = 10000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:17 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:6 000€
    Peinture et revêtement sol: 30 m² × 100€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salon:3 000€
    Peinture et revêtement sol: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1800€
  • Électricité:2 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre: 500€
  • Plomberie:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation complète × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Riceys (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 513 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 152 €/an
Calcul : 513 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 673 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 780 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 507 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 615 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 895 €
Revenus locatifs : +6 152 €
Charges déductibles : -73 895 €
Résultat foncier Année 1 : -67 743 €(Déficit de 67 743 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 343 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 795 €/an
Revenus locatifs : +6 152 €
Charges déductibles : -5 795 €
Résultat foncier Années 2+ : 357 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46342.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 71 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 150 €(65% de 71 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 678 €/an
Calcul : 46 150 € × 3,636% = 1 678 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 152 €73 900 €4 678 €-67 747 €21 400 €46 347 €46 347 €
26 275 €5 673 €4 551 €602 €--45 745 €
36 401 €5 543 €4 421 €858 €--44 887 €
46 529 €5 408 €4 286 €1 121 €--43 766 €
56 659 €5 268 €4 146 €1 391 €--42 375 €
66 793 €5 124 €4 002 €1 668 €--40 707 €
76 928 €4 975 €3 854 €1 953 €--38 754 €
87 067 €4 822 €3 700 €2 245 €--36 509 €
97 208 €4 663 €3 541 €2 545 €--33 963 €
107 352 €4 499 €3 377 €2 854 €--31 110 €
117 499 €4 329 €3 207 €3 170 €--27 939 €
127 649 €4 154 €3 032 €3 495 €---
137 802 €3 973 €2 851 €3 829 €---
147 959 €3 786 €2 664 €4 172 €---
158 118 €3 593 €2 471 €4 525 €---
168 280 €3 393 €2 271 €4 887 €---
178 446 €3 187 €2 065 €5 259 €---
188 615 €2 974 €1 852 €5 641 €---
198 787 €2 754 €1 632 €6 033 €---
208 963 €2 526 €1 404 €6 436 €---
219 142 €2 291 €1 169 €6 851 €---
229 325 €2 048 €926 €7 276 €---
239 511 €1 797 €675 €7 714 €---
249 701 €1 538 €416 €8 163 €---
259 895 €1 270 €148 €8 625 €---
TOTAL197 057 €163 489 €67 340 €33 568 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 33 568 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 152 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 292 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 292 €-6 420 €+7 712 €
2+1 292 €0 €+1 292 €
3+1 292 €0 €+1 292 €
4+1 292 €0 €+1 292 €
5+1 292 €0 €+1 292 €
6+1 292 €0 €+1 292 €
7+1 292 €0 €+1 292 €
8+1 292 €0 €+1 292 €
9+1 292 €0 €+1 292 €
10+1 292 €0 €+1 292 €
11+1 292 €0 €+1 292 €
12+1 292 €+1 049 €+243 €
13+1 292 €+1 149 €+143 €
14+1 292 €+1 252 €+40 €
15+1 292 €+1 357 €-65 €
16+1 292 €+1 466 €-174 €
17+1 292 €+1 578 €-286 €
18+1 292 €+1 692 €-400 €
19+1 292 €+1 810 €-518 €
20+1 292 €+1 931 €-639 €
21+1 292 €+2 055 €-763 €
22+1 292 €+2 183 €-891 €
23+1 292 €+2 314 €-1 022 €
24+1 292 €+2 449 €-1 157 €
25+1 292 €+2 588 €-1 296 €
Total+32 300 €+18 452 €+13 848 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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