Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 7 pièces 165 m²

VilleMoréac (56)
Surface165m²
Coût Total250 666€
Loyer Annuel18 577€
Rentabilité7.41%
Cashflow/mois+66€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 191 450 €
Surface : 165 m²
Prix au m² : 1 160,3 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 7 pièces 165 m²

MOREAC, à proximité des commodités de Locminé, maison familiale sur un sous-sol total comprenant 6 chambres dont 3 en rez-de-chaussée. Un espace cuisine semi ouverte et séjour d'environ 40m². Une partie de grenier restante à aménager de plus de 25m². Une belle situation avec travaux à prévoir...

Surface : 165 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 12/09/2026

Consommation énergie primaire : 331 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 313 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 6 814 € et 9 220 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Moréac
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56500
Coordonnées : 47.895033, -2.833913
Total : 250 666€
Prix d'acquisition : 191 450€
Travaux : 43 900€
Valeur du bien : 235 350€
Frais de notaire : 15 316€
Coût estimé : 15 316€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 165m²
Loyer prédit : 9.38€/m²/mois
Fourchette : 7.35€ - 11.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1548€/mois
Loyer annuel estimé : 18577€/an
Fourchette totale : 1212€ - 1977€/mois
Fourchette annuelle : 14545€ - 23726€/an
Rentabilité brute :7.41%
Fourchette de rentabilité :5.80% - 9.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 097,52 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :346 090 €
Prix d'achat :191 450 €
Décote à l'achat :-154 640€ (-44.7%)
Marge achat-revente :95 424€ (27.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :250 666€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 226,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :100,27€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 327,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :117 385,77€
Coût de l'assurance :30 079,92€
Taxe foncière : 1 857,67€/an
Soit par mois : 154,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 548,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 481,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :66,15€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 331 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 165 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 165 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 21 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 165 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 900 €(266 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:9 900€
    Isolation combles: 165 m² × 60€/m² = 9900€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:12 600€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 600€ = 12600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:600€
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:5 400€
    Parquet flottant: 72 m² × 75€/m² = 5400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 72 m² × 25€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture cuisine: 12 m² × 50€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Moréac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 548 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 577 €/an
Calcul : 1 548 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 140 €/an
Base de calcul : Emprunt de 250 666 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 203 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 858 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 101 €
Revenus locatifs : +18 577 €
Charges déductibles : -55 101 €
Résultat foncier Année 1 : -36 525 €(Déficit de 36 525 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 125 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 201 €/an
Revenus locatifs : +18 577 €
Charges déductibles : -11 201 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 375 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15124.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 191 450 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 124 443 €(65% de 191 450 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 525 €/an
Calcul : 124 443 € × 3,636% = 4 525 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 577 €55 109 €8 148 €-36 533 €21 400 €15 133 €15 133 €
218 948 €10 990 €7 929 €7 959 €--7 174 €
319 327 €10 763 €7 702 €8 564 €---
419 714 €10 528 €7 467 €9 185 €---
520 108 €10 286 €7 225 €9 822 €---
620 510 €10 036 €6 975 €10 475 €---
720 920 €9 777 €6 716 €11 144 €---
821 339 €9 509 €6 449 €11 829 €---
921 766 €9 233 €6 172 €12 533 €---
1022 201 €8 947 €5 887 €13 253 €---
1122 645 €8 652 €5 592 €13 993 €---
1223 098 €8 347 €5 287 €14 750 €---
1323 560 €8 032 €4 971 €15 528 €---
1424 031 €7 707 €4 646 €16 324 €---
1524 512 €7 370 €4 309 €17 142 €---
1625 002 €7 022 €3 961 €17 980 €---
1725 502 €6 663 €3 602 €18 839 €---
1826 012 €6 291 €3 231 €19 721 €---
1926 532 €5 908 €2 847 €20 625 €---
2027 063 €5 511 €2 450 €21 552 €---
2127 604 €5 101 €2 040 €22 503 €---
2228 156 €4 677 €1 617 €23 479 €---
2328 719 €4 240 €1 179 €24 480 €---
2429 294 €3 787 €726 €25 506 €---
2529 879 €3 320 €259 €26 560 €---
TOTAL595 018 €237 808 €117 386 €357 211 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 357 211 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 577 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 901 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 901 €-6 420 €+10 321 €
2+3 901 €0 €+3 901 €
3+3 901 €+417 €+3 484 €
4+3 901 €+2 756 €+1 145 €
5+3 901 €+2 947 €+954 €
6+3 901 €+3 142 €+759 €
7+3 901 €+3 343 €+558 €
8+3 901 €+3 549 €+352 €
9+3 901 €+3 760 €+141 €
10+3 901 €+3 976 €-75 €
11+3 901 €+4 198 €-297 €
12+3 901 €+4 425 €-524 €
13+3 901 €+4 658 €-757 €
14+3 901 €+4 897 €-996 €
15+3 901 €+5 142 €-1 241 €
16+3 901 €+5 394 €-1 493 €
17+3 901 €+5 652 €-1 751 €
18+3 901 €+5 916 €-2 015 €
19+3 901 €+6 187 €-2 286 €
20+3 901 €+6 466 €-2 565 €
21+3 901 €+6 751 €-2 850 €
22+3 901 €+7 044 €-3 143 €
23+3 901 €+7 344 €-3 443 €
24+3 901 €+7 652 €-3 751 €
25+3 901 €+7 968 €-4 067 €
Total+97 525 €+107 163 €+-9 638 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →