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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleLannemezan (65)
Surface128.2m²
Coût Total171 701€
Loyer Annuel11 757€
Rentabilité6.85%
Cashflow/mois-140€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 127 200 €
Surface : 128.2 m²
Prix au m² : 992,2 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 étage, Ascenseur, Cuisine équipée, 3 chambres, Balcon, Pas de cave

Immobilier.notaires® et l'office notarial DUPOUY et DUPOUY de LAVAL, SARL vous proposent : Appartement à vendre - LANNEMEZAN (65300)

Centre ville de LANNEMEZAN, au pied des commodités, grand appartement de 114m² au 4ème et dernier étage avec ascenseur. Trois chambres, cuisine équipée, grand salon de 31m² ouvrant sur un balcon avec vue sur les Pyrénées. Travaux de rafraichissement à prévoir. UN box de 15.64m² complète le bien. Copropriété de 44 lots. Charges annuelles prévisionnelles 1600 euros.

Visites : Sur rendez-vous. Contact :

Annonce de l'étude DUPOUY et DUPOUY de LAVAL, SARL - Notaires à Saint-Lary-Soulan - N° SIRET : 51771289900015

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Ville : Lannemezan
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65300
Coordonnées : 43.123023, 0.395572
Total : 171 701€
Prix d'acquisition : 127 200€
Travaux : 34 325€
Valeur du bien : 161 525€
Frais de notaire : 10 176€
Coût estimé : 10 176€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 128.2m²
Loyer prédit : 7.64€/m²/mois
Fourchette : 6.17€ - 9.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 980€/mois
Loyer annuel estimé : 11757€/an
Fourchette totale : 791€ - 1213€/mois
Fourchette annuelle : 9495€ - 14559€/an
Rentabilité brute :6.85%
Fourchette de rentabilité :5.53% - 8.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :761,9 €/m²
Basé sur :41 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :97 676 €
Prix d'achat :127 200 €
Décote à l'achat :+29 524€ (+30.2%)
Marge achat-revente :-74 025€ (-75.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 701€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :845,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :42,93€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 888,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 046,46€
Coût de l'assurance :12 877,58€
Taxe foncière : 1 175,73€/an
Soit par mois : 97,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 133,33€/mois
Soit par an : 1 599,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 979,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 120,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-140,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 128.2 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électroménager
Remplacement de l'électroménager obsolète par des appareils modernes et économes en énergie
Quantité: 4 appareils (plaque, four, hotte, frigo)
Raison: État 3/5 visible sur photos - électroménager vieillissant
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation pour l'appartement
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 325 €(268 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 700€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 700€
  • Menuiseries:16 800€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 1 200€ = 15 600€, Main d'œuvre: 1 200€
  • Cuisine:3 500€
    Électroménager: 4 appareils × 800€ = 3 200€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres:900€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 25€ = 900€
  • Salon:625€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 25€ = 625€
  • Électricité:1 800€
    Mise aux normes installation électrique: 1 installation × 1 800€ = 1 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lannemezan (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 27 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 980 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 757 €/an
Calcul : 980 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 678 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 701 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 515 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 176 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 600 €/an
Calcul : 133 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 325 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 294 €
Revenus locatifs : +11 757 €
Charges déductibles : -43 294 €
Résultat foncier Année 1 : -31 537 €(Déficit de 31 537 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 137 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 969 €/an
Revenus locatifs : +11 757 €
Charges déductibles : -8 969 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 788 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10136.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 127 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 680 €(65% de 127 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 007 €/an
Calcul : 82 680 € × 3,636% = 3 007 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 757 €43 300 €5 684 €-31 542 €21 400 €10 142 €10 142 €
211 992 €8 823 €5 532 €3 170 €--6 973 €
312 232 €8 666 €5 375 €3 567 €--3 406 €
412 477 €8 503 €5 212 €3 974 €---
512 726 €8 335 €5 044 €4 391 €---
612 981 €8 161 €4 871 €4 820 €---
713 241 €7 982 €4 691 €5 259 €---
813 505 €7 796 €4 505 €5 709 €---
913 776 €7 604 €4 313 €6 171 €---
1014 051 €7 406 €4 115 €6 645 €---
1114 332 €7 200 €3 910 €7 132 €---
1214 619 €6 988 €3 697 €7 631 €---
1314 911 €6 768 €3 478 €8 143 €---
1415 209 €6 542 €3 251 €8 668 €---
1515 513 €6 307 €3 016 €9 207 €---
1615 824 €6 064 €2 773 €9 760 €---
1716 140 €5 813 €2 522 €10 327 €---
1816 463 €5 554 €2 263 €10 909 €---
1916 792 €5 285 €1 995 €11 507 €---
2017 128 €5 008 €1 717 €12 120 €---
2117 471 €4 721 €1 430 €12 750 €---
2217 820 €4 424 €1 134 €13 396 €---
2318 177 €4 118 €827 €14 059 €---
2418 540 €3 801 €510 €14 739 €---
2518 911 €3 473 €182 €15 438 €---
TOTAL376 589 €198 641 €82 046 €177 948 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 177 948 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 757 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 469 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 469 €-6 420 €+8 889 €
2+2 469 €0 €+2 469 €
3+2 469 €0 €+2 469 €
4+2 469 €+170 €+2 299 €
5+2 469 €+1 317 €+1 152 €
6+2 469 €+1 446 €+1 023 €
7+2 469 €+1 578 €+891 €
8+2 469 €+1 713 €+756 €
9+2 469 €+1 851 €+618 €
10+2 469 €+1 994 €+475 €
11+2 469 €+2 140 €+329 €
12+2 469 €+2 289 €+180 €
13+2 469 €+2 443 €+26 €
14+2 469 €+2 600 €-131 €
15+2 469 €+2 762 €-293 €
16+2 469 €+2 928 €-459 €
17+2 469 €+3 098 €-629 €
18+2 469 €+3 273 €-804 €
19+2 469 €+3 452 €-983 €
20+2 469 €+3 636 €-1 167 €
21+2 469 €+3 825 €-1 356 €
22+2 469 €+4 019 €-1 550 €
23+2 469 €+4 218 €-1 749 €
24+2 469 €+4 422 €-1 953 €
25+2 469 €+4 631 €-2 162 €
Total+61 725 €+53 384 €+8 341 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 76 jours
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