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Bel appartement deux pièces à Blois

VilleBlois (41)
Surface52m²
Coût Total98 120€
Loyer Annuel8 991€
Rentabilité9.16%
Cashflow/mois+153€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 89 000 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 1 711,54 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Découvrez cet appartement deux pièces lumineux, situé au sixième étage d'une belle résidence soigneusement entretenue. Grâce à son exposition plein Sud-Est, le logement bénéficie d'un ensoleillement généreux dès le matin. La résidence se distingue par son architecture contemporaine. L'immeuble est équipé d'un ascenseur modernisé garantissant un accès confortable à l'étage. Un bien idéal pour un premier achat, un investissement locatif ou une résidence principale dans un cadre de vie agréable et un voisinage respectueux. Visites le mercredi après-midi les samedi et dimanche. Les formalités de vente peuvent être gérées par le Notaire du vendeur pour réduire vos frais.

Ville : Blois
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41000
Coordonnées : 47.599780, 1.348270
Total : 98 120€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 2 000€
Valeur du bien : 91 000€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52m²
Loyer prédit : 14.41€/m²/mois
Fourchette : 11.87€ - 17.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 749€/mois
Loyer annuel estimé : 8991€/an
Fourchette totale : 617€ - 910€/mois
Fourchette annuelle : 7404€ - 10919€/an
Rentabilité brute :9.16%
Fourchette de rentabilité :7.55% - 11.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 807,5 €/m²
Basé sur :118 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :93 990 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-4 990€ (-5.3%)
Marge achat-revente :-4 130€ (-4.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :492,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :28,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 520,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 559,48€
Coût de l'assurance :8 585,50€
Taxe foncière : 899,11€/an
Soit par mois : 74,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 749,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 595,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :153,45€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune action nécessaire car cuisine en bon état.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne et bien entretenue.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune action nécessaire car salon en bon état.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon bien entretenu.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune action nécessaire car chambre en bon état.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la salle de bain.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 supposé - aucune photo fournie, état basé sur le pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 000 €(38 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:0€
    Aucune action nécessaire car cuisine en bon état.
  • Salon:0€
    Aucune action nécessaire car salon en bon état.
  • Chambres:0€
    Aucune action nécessaire car chambre en bon état.
  • Salle de bain:2 000€
    Rafraîchissement léger de la salle de bain: 10 m² × 200€/m² = 2000€ (estimation pour un rafraîchissement léger incluant la main d'œuvre).
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Blois. Les autres postes n'ont pas nécessité de travaux selon l'expert technique.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 749 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 991 €/an
Calcul : 749 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 411 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 120 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 343 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 899 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 6 653 €
Revenus locatifs : +8 991 €
Charges déductibles : -6 653 €
Résultat foncier Année 1 : 2 338 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 653 €/an
Revenus locatifs : +8 991 €
Charges déductibles : -4 653 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 338 €/an
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 991 €6 656 €3 414 €2 335 €---
29 171 €4 567 €3 325 €4 604 €---
39 354 €4 475 €3 232 €4 880 €---
49 541 €4 379 €3 137 €5 162 €---
59 732 €4 280 €3 037 €5 452 €---
69 927 €4 177 €2 935 €5 750 €---
710 125 €4 071 €2 828 €6 054 €---
810 328 €3 961 €2 718 €6 367 €---
910 535 €3 847 €2 604 €6 688 €---
1010 745 €3 729 €2 486 €7 017 €---
1110 960 €3 606 €2 364 €7 354 €---
1211 179 €3 479 €2 237 €7 700 €---
1311 403 €3 348 €2 106 €8 055 €---
1411 631 €3 212 €1 970 €8 419 €---
1511 864 €3 071 €1 829 €8 792 €---
1612 101 €2 925 €1 683 €9 175 €---
1712 343 €2 774 €1 532 €9 569 €---
1812 590 €2 618 €1 375 €9 972 €---
1912 842 €2 456 €1 213 €10 386 €---
2013 098 €2 288 €1 045 €10 811 €---
2113 360 €2 114 €871 €11 247 €---
2213 628 €1 934 €691 €11 694 €---
2313 900 €1 747 €505 €12 153 €---
2414 178 €1 554 €311 €12 624 €---
2514 462 €1 354 €111 €13 108 €---
TOTAL287 989 €82 623 €49 559 €205 366 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 205 366 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 991 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 888 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 888 €+700 €+1 188 €
2+1 888 €+1 381 €+507 €
3+1 888 €+1 464 €+424 €
4+1 888 €+1 549 €+339 €
5+1 888 €+1 636 €+252 €
6+1 888 €+1 725 €+163 €
7+1 888 €+1 816 €+72 €
8+1 888 €+1 910 €-22 €
9+1 888 €+2 006 €-118 €
10+1 888 €+2 105 €-217 €
11+1 888 €+2 206 €-318 €
12+1 888 €+2 310 €-422 €
13+1 888 €+2 416 €-528 €
14+1 888 €+2 526 €-638 €
15+1 888 €+2 638 €-750 €
16+1 888 €+2 753 €-865 €
17+1 888 €+2 871 €-983 €
18+1 888 €+2 992 €-1 104 €
19+1 888 €+3 116 €-1 228 €
20+1 888 €+3 243 €-1 355 €
21+1 888 €+3 374 €-1 486 €
22+1 888 €+3 508 €-1 620 €
23+1 888 €+3 646 €-1 758 €
24+1 888 €+3 787 €-1 899 €
25+1 888 €+3 932 €-2 044 €
Total+47 200 €+61 610 €+-14 410 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 52 jours
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