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Appartement 4 pièces 76 m²

Bien expiré
VilleBrest (29)
Surface76m²
Coût Total157 984€
Loyer Annuel9 669€
Rentabilité6.12%
Cashflow/mois-190€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 112 300 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 1 477,63 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

APPARTEMENT T4 - 76 m2

Brest Bellevue, proche nouvelle ligne de tramway et des commerces, appartement T4 situé au 4 ème et dernier étage de la copropriété parfaitement tenue. L'appartement se compose : d'un hall d'entrée, d'un salon s"jour de 28 m² avec balcon fermé, de 2 chambres, possibilité 3 chambres, d'une cuisine aménagée et équipée, d'un dégagement avec placard et dressing, d'un wc, Facilité de stationnement . EXCLUSIVITE IROISE IMMOBILIER (6.95 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Référence annonce : 598 Date de réalisation du diagnostic : 07/01/2008 Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 6,95% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 105 000 €

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Charges prévisionnelles annuelles : 1200 €

Ville : Brest
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29200
Coordonnées : 48.406280, -4.509408
Total : 157 984€
Prix d'acquisition : 112 300€
Travaux : 36 700€
Valeur du bien : 149 000€
Frais de notaire : 8 984€
Coût estimé : 8 984€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 10.60€/m²/mois
Fourchette : 8.39€ - 13.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 806€/mois
Loyer annuel estimé : 9669€/an
Fourchette totale : 638€ - 1018€/mois
Fourchette annuelle : 7654€ - 12215€/an
Rentabilité brute :6.12%
Fourchette de rentabilité :4.84% - 7.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 984€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :770,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :44,76€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 815,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 230,95€
Coût de l'assurance :13 428,64€
Taxe foncière : 966,91€/an
Soit par mois : 80,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 100,00€/mois
Soit par an : 1 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 805,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 996,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-190,30€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation) pour remplacer un ancien système de chauffage.
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes, remplacement si nécessaire.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 76 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du système de production d'eau chaude sanitaire.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification de l'électroménager.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche/baignoire, lavabo et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessité de mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 2 chambres avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessité de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 700 €(483 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:5 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 40% de 5000€ = 2000€ (inclus dans le coût total)
  • Menuiseries - Fenêtres:4 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 600€ = 4200€, Main d'œuvre: 40% de 4200€ = 1680€ (inclus dans le coût total)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 40% de 4000€ = 1600€ (inclus dans le coût total)
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: inclus dans le coût total
  • Salle de bain - Rénovation:12 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète (5 m²) × 2400€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus dans le coût total
  • Chambres - Rénovation:6 000€
    Rénovation chambres: 2 chambres (20 m²) × 3000€ = 6000€, Main d'œuvre: inclus dans le coût total
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brest (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 806 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 669 €/an
Calcul : 806 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 083 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 984 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 537 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 967 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 200 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 488 €
Revenus locatifs : +9 669 €
Charges déductibles : -44 488 €
Résultat foncier Année 1 : -34 818 €(Déficit de 34 818 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 418 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 788 €/an
Revenus locatifs : +9 669 €
Charges déductibles : -7 788 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 882 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13418.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 112 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 72 995 €(65% de 112 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 654 €/an
Calcul : 72 995 € × 3,636% = 2 654 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 669 €44 493 €5 088 €-34 823 €21 400 €13 423 €13 423 €
29 862 €7 655 €4 951 €2 208 €--11 216 €
310 060 €7 513 €4 809 €2 547 €--8 669 €
410 261 €7 366 €4 662 €2 895 €--5 774 €
510 466 €7 214 €4 510 €3 252 €--2 522 €
610 675 €7 057 €4 353 €3 618 €---
710 889 €6 895 €4 191 €3 994 €---
811 107 €6 728 €4 024 €4 379 €---
911 329 €6 555 €3 851 €4 774 €---
1011 555 €6 376 €3 672 €5 179 €---
1111 787 €6 192 €3 488 €5 595 €---
1212 022 €6 001 €3 297 €6 021 €---
1312 263 €5 804 €3 100 €6 459 €---
1412 508 €5 601 €2 897 €6 907 €---
1512 758 €5 390 €2 686 €7 368 €---
1613 013 €5 173 €2 469 €7 840 €---
1713 274 €4 949 €2 245 €8 325 €---
1813 539 €4 717 €2 013 €8 822 €---
1913 810 €4 478 €1 774 €9 332 €---
2014 086 €4 230 €1 526 €9 856 €---
2114 368 €3 975 €1 271 €10 393 €---
2214 655 €3 711 €1 007 €10 944 €---
2314 948 €3 438 €734 €11 510 €---
2415 247 €3 156 €452 €12 091 €---
2515 552 €2 865 €161 €12 687 €---
TOTAL309 703 €177 532 €73 231 €132 171 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 132 171 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 669 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 031 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 031 €-6 420 €+8 451 €
2+2 031 €0 €+2 031 €
3+2 031 €0 €+2 031 €
4+2 031 €0 €+2 031 €
5+2 031 €0 €+2 031 €
6+2 031 €+329 €+1 702 €
7+2 031 €+1 198 €+833 €
8+2 031 €+1 314 €+717 €
9+2 031 €+1 432 €+599 €
10+2 031 €+1 554 €+477 €
11+2 031 €+1 678 €+353 €
12+2 031 €+1 806 €+225 €
13+2 031 €+1 938 €+93 €
14+2 031 €+2 072 €-41 €
15+2 031 €+2 210 €-179 €
16+2 031 €+2 352 €-321 €
17+2 031 €+2 497 €-466 €
18+2 031 €+2 647 €-616 €
19+2 031 €+2 800 €-769 €
20+2 031 €+2 957 €-926 €
21+2 031 €+3 118 €-1 087 €
22+2 031 €+3 283 €-1 252 €
23+2 031 €+3 453 €-1 422 €
24+2 031 €+3 627 €-1 596 €
25+2 031 €+3 806 €-1 775 €
Total+50 775 €+39 651 €+11 124 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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