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Charmant immeuble au cœur de la cité médiévale de Mennetou-Sur-Cher

VilleMennetou-sur-Cher (41)
Surface123m²
Coût Total83 200€
Loyer Annuel11 041€
Rentabilité13.27%
Cashflow/mois+133€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 123 m²
Prix au m² : 528,46 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 123 m², 7 pièces, 3 chambres, 2 salles de douche, 1 garage, 1 place de parking, Chauffage électrique

Situé dans le village médiéval de Mennetou-Sur-Cher, cet immeuble de caractère constitue une belle opportunité d’investissement. Il se compose de deux logements :

Rez-de-chaussée : Un appartement de 60 m2 actuellement vacant, comprenant un séjour avec coin cuisine, une chambre, un bureau, une salle d’eau et un débarras.

Premier étage : Un appartement de 63 m2, actuellement loué 265 € par mois, comprenant une cuisine, un séjour chaleureux avec poêle à bois, deux chambres, une salle d’eau ainsi qu’un grenier aménageable. Cet appartement bénéficie également d’une place de parking privative.

Quelques travaux de rénovation sont à prévoir. Pour toute information complémentaire, contactez Villefranche Immobilier qui se tient à votre disposition pour vous accompagner dans votre projet.

Ville : Mennetou-sur-Cher
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41320
Coordonnées : 47.269211, 1.866362
Total : 83 200€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 78 000€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 123m²
Loyer prédit : 7.48€/m²/mois
Fourchette : 5.92€ - 9.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 920€/mois
Loyer annuel estimé : 11041€/an
Fourchette totale : 728€ - 1163€/mois
Fourchette annuelle : 8735€ - 13955€/an
Rentabilité brute :13.27%
Fourchette de rentabilité :10.50% - 16.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :981,82 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :120 764 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :-55 764€ (-46.2%)
Marge achat-revente :37 564€ (31.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :83 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :406,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :23,57€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 429,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 698,00€
Coût de l'assurance :7 072,00€
Taxe foncière : 1 104,09€/an
Soit par mois : 92,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 265,00€/mois
Soit par an : 3 180,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 920,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 786,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :133,17€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 412 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois existant
Quantité: 1 système pour 123 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, et revêtement
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(106 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 920 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 041 €/an
Calcul : 920 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 685 €/an
Base de calcul : Emprunt de 83 200 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 283 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 104 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 180 €/an
Calcul : 265 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 252 €
Revenus locatifs : +11 041 €
Charges déductibles : -20 252 €
Résultat foncier Année 1 : -9 211 €(Déficit de 9 211 €)
Imputable sur revenu global : 9 211 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 252 €/an
Revenus locatifs : +11 041 €
Charges déductibles : -7 252 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 789 €/an
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 041 €20 255 €2 688 €-9 214 €9 214 €--
211 262 €7 182 €2 615 €4 079 €---
311 487 €7 107 €2 540 €4 380 €---
411 717 €7 030 €2 463 €4 687 €---
511 951 €6 950 €2 383 €5 001 €---
612 190 €6 867 €2 300 €5 323 €---
712 434 €6 781 €2 214 €5 652 €---
812 682 €6 693 €2 126 €5 989 €---
912 936 €6 602 €2 035 €6 334 €---
1013 195 €6 508 €1 941 €6 687 €---
1113 459 €6 410 €1 843 €7 049 €---
1213 728 €6 309 €1 742 €7 419 €---
1314 003 €6 205 €1 638 €7 797 €---
1414 283 €6 098 €1 531 €8 185 €---
1514 568 €5 987 €1 420 €8 581 €---
1614 860 €5 872 €1 305 €8 987 €---
1715 157 €5 754 €1 187 €9 403 €---
1815 460 €5 631 €1 064 €9 829 €---
1915 769 €5 505 €938 €10 264 €---
2016 084 €5 374 €807 €10 711 €---
2116 406 €5 239 €672 €11 167 €---
2216 734 €5 099 €532 €11 635 €---
2317 069 €4 955 €388 €12 114 €---
2417 410 €4 806 €239 €12 604 €---
2517 759 €4 652 €85 €13 106 €---
TOTAL353 643 €165 872 €38 698 €187 770 €9 214 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 764 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 187 770 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 041 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 319 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 319 €-2 764 €+5 083 €
2+2 319 €+1 224 €+1 095 €
3+2 319 €+1 314 €+1 005 €
4+2 319 €+1 406 €+913 €
5+2 319 €+1 500 €+819 €
6+2 319 €+1 597 €+722 €
7+2 319 €+1 696 €+623 €
8+2 319 €+1 797 €+522 €
9+2 319 €+1 900 €+419 €
10+2 319 €+2 006 €+313 €
11+2 319 €+2 115 €+204 €
12+2 319 €+2 226 €+93 €
13+2 319 €+2 339 €-20 €
14+2 319 €+2 455 €-136 €
15+2 319 €+2 574 €-255 €
16+2 319 €+2 696 €-377 €
17+2 319 €+2 821 €-502 €
18+2 319 €+2 949 €-630 €
19+2 319 €+3 079 €-760 €
20+2 319 €+3 213 €-894 €
21+2 319 €+3 350 €-1 031 €
22+2 319 €+3 490 €-1 171 €
23+2 319 €+3 634 €-1 315 €
24+2 319 €+3 781 €-1 462 €
25+2 319 €+3 932 €-1 613 €
Total+57 975 €+56 331 €+1 644 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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