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Maison à vendre

VillePloërmel (56)
Surface70m²
Coût Total65 520€
Loyer Annuel7 883€
Rentabilité12.03%
Cashflow/mois+251€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 842,86 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Cuisine ouverte, 1 chambre, Jardin, Sans vis-à-vis, Non meublé

BELLE MAISON AUTHENTIQUE EN PIERRE – SECTEUR DE PLOËRMEL

Découvrez cette jolie maison en pierre, pleine de caractère, située dans un environnement agréable à proximité de Ploërmel.

Le rez-de-chaussée, rénové avec goût, offre une pièce de vie lumineuse et fonctionnelle de 33 m² avec séjour et cuisine, ainsi qu'une salle d'eau, un WC indépendant et une petite buanderie.

À l'étage, vous disposerez de plus de 35 m² actuellement aménagés en deux petites chambres. Cet espace reste à imaginer et pourra être repensé selon vos besoins et vos envies afin de créer des chambres plus confortables ou un espace nuit totalement différent.

À l'extérieur, un petit jardinet sans vis-à-vis permet de profiter facilement des beaux jours, sans avoir un terrain trop contraignant à entretenir.

La maison dispose également d'une fosse septique conforme aux normes.

Une propriété idéale pour les amateurs de pierre et d'authenticité, avec un rez-de-chaussée immédiatement agréable et un étage offrant encore un beau potentiel d'aménagement. Référence agence : 144

Ville : Ploërmel
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56800
Coordonnées : 47.911731, -2.377901
Total : 65 520€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 1 800€
Valeur du bien : 60 800€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 9.38€/m²/mois
Fourchette : 7.34€ - 12.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 657€/mois
Loyer annuel estimé : 7883€/an
Fourchette totale : 514€ - 840€/mois
Fourchette annuelle : 6166€ - 10077€/an
Rentabilité brute :12.03%
Fourchette de rentabilité :9.41% - 15.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 222,22 €/m²
Basé sur :79 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :155 555 €
Prix d'achat :59 000 €
Décote à l'achat :-96 555€ (-62.1%)
Marge achat-revente :90 035€ (57.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :65 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :321,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :19,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 340,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :30 786,85€
Coût de l'assurance :5 733,00€
Taxe foncière : 788,28€/an
Soit par mois : 65,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 656,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 405,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :251,07€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet usé dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - parquet usé nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :1 800 €(26 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Rafraîchissement parquet: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:840€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 70€/m² = 840€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ploërmel. Les prix sont adaptés pour une zone rurale avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 657 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 883 €/an
Calcul : 657 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 134 €/an
Base de calcul : Emprunt de 65 520 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 229 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 788 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 1 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 4 952 €
Revenus locatifs : +7 883 €
Charges déductibles : -4 952 €
Résultat foncier Année 1 : 2 931 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 152 €/an
Revenus locatifs : +7 883 €
Charges déductibles : -3 152 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 731 €/an
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 883 €4 954 €2 136 €2 929 €---
28 040 €3 096 €2 079 €4 944 €---
38 201 €3 037 €2 019 €5 164 €---
48 365 €2 976 €1 958 €5 390 €---
58 533 €2 912 €1 895 €5 620 €---
68 703 €2 847 €1 829 €5 857 €---
78 877 €2 779 €1 761 €6 098 €---
89 055 €2 709 €1 691 €6 346 €---
99 236 €2 636 €1 619 €6 600 €---
109 421 €2 562 €1 544 €6 859 €---
119 609 €2 484 €1 467 €7 125 €---
129 801 €2 404 €1 387 €7 397 €---
139 997 €2 322 €1 304 €7 676 €---
1410 197 €2 236 €1 219 €7 961 €---
1510 401 €2 148 €1 130 €8 253 €---
1610 609 €2 057 €1 039 €8 552 €---
1710 821 €1 963 €945 €8 859 €---
1811 038 €1 865 €848 €9 173 €---
1911 259 €1 765 €747 €9 494 €---
2011 484 €1 660 €643 €9 823 €---
2111 713 €1 553 €535 €10 160 €---
2211 948 €1 442 €424 €10 506 €---
2312 187 €1 327 €309 €10 860 €---
2412 430 €1 208 €191 €11 222 €---
2512 679 €1 086 €68 €11 593 €---
TOTAL252 487 €58 027 €30 787 €194 460 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 194 460 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 883 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 655 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 655 €+879 €+776 €
2+1 655 €+1 483 €+172 €
3+1 655 €+1 549 €+106 €
4+1 655 €+1 617 €+38 €
5+1 655 €+1 686 €-31 €
6+1 655 €+1 757 €-102 €
7+1 655 €+1 830 €-175 €
8+1 655 €+1 904 €-249 €
9+1 655 €+1 980 €-325 €
10+1 655 €+2 058 €-403 €
11+1 655 €+2 137 €-482 €
12+1 655 €+2 219 €-564 €
13+1 655 €+2 303 €-648 €
14+1 655 €+2 388 €-733 €
15+1 655 €+2 476 €-821 €
16+1 655 €+2 566 €-911 €
17+1 655 €+2 658 €-1 003 €
18+1 655 €+2 752 €-1 097 €
19+1 655 €+2 848 €-1 193 €
20+1 655 €+2 947 €-1 292 €
21+1 655 €+3 048 €-1 393 €
22+1 655 €+3 152 €-1 497 €
23+1 655 €+3 258 €-1 603 €
24+1 655 €+3 367 €-1 712 €
25+1 655 €+3 478 €-1 823 €
Total+41 375 €+58 338 €+-16 963 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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