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Appartement à vendre

VilleHavre (76)
Surface71m²
Coût Total133 920€
Loyer Annuel9 858€
Rentabilité7.36%
Cashflow/mois+19€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 109 000 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 1 535,21 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Balcon, calme, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé
  • a vendre chez contact immobilier *

mont-gaillard

dans résidence calme et sécurisée avec ascenseur, appartement f3 d'environ 71 m² habitables comprenant : entrée, séjour accès balcon, cuisine aménagée, 2 pièces dressing, salle de douche, wc, 2 chambres, garage individuel fermé.

les + résidence calme et sécurisée / proche commerces et transports en commun / lumineux.

pour de + amples informations, n'hésitez pas à nous contacter (gedeon_26703_33863521)

Ville : Havre
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76620
Coordonnées : 49.452062, 0.151597
Total : 133 920€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 16 200€
Valeur du bien : 125 200€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 11.57€/m²/mois
Fourchette : 8.72€ - 15.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 821€/mois
Loyer annuel estimé : 9858€/an
Fourchette totale : 619€ - 1090€/mois
Fourchette annuelle : 7432€ - 13076€/an
Rentabilité brute :7.36%
Fourchette de rentabilité :5.55% - 9.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 282,5 €/m²
Basé sur :1792 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :162 058 €
Prix d'achat :109 000 €
Décote à l'achat :-53 058€ (-32.7%)
Marge achat-revente :28 138€ (17.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :666,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :53,57€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 720,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 134,79€
Coût de l'assurance :16 070,40€
Taxe foncière : 985,76€/an
Soit par mois : 82,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 821,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 802,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :18,91€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 167 kWh/m²/an
Source : Déduit de la consommation • Confiance : Élevée
Consommation énergétique primaire indiquée dans la description.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris le plan de travail et l'électroménager si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état visible des autres pièces.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - bien entretenu mais un léger rafraîchissement serait bénéfique.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 200 €(228 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture Chambres:1 200€
    Peinture 2 chambres: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture Salon:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Havre (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 821 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 858 €/an
Calcul : 821 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 562 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 920 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 643 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 986 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 390 €
Revenus locatifs : +9 858 €
Charges déductibles : -22 390 €
Résultat foncier Année 1 : -12 533 €(Déficit de 12 533 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 1 833 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 190 €/an
Revenus locatifs : +9 858 €
Charges déductibles : -6 190 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 667 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1832.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 858 €22 395 €4 566 €-12 537 €10 700 €1 837 €1 837 €
210 055 €6 074 €4 446 €3 980 €---
310 256 €5 950 €4 321 €4 306 €---
410 461 €5 821 €4 192 €4 640 €---
510 670 €5 687 €4 059 €4 983 €---
610 884 €5 549 €3 920 €5 335 €---
711 101 €5 406 €3 777 €5 695 €---
811 323 €5 258 €3 629 €6 066 €---
911 550 €5 105 €3 476 €6 445 €---
1011 781 €4 946 €3 317 €6 835 €---
1112 016 €4 782 €3 153 €7 235 €---
1212 257 €4 612 €2 983 €7 645 €---
1312 502 €4 436 €2 807 €8 066 €---
1412 752 €4 254 €2 625 €8 498 €---
1513 007 €4 065 €2 437 €8 942 €---
1613 267 €3 870 €2 242 €9 397 €---
1713 532 €3 668 €2 040 €9 864 €---
1813 803 €3 459 €1 831 €10 344 €---
1914 079 €3 243 €1 614 €10 836 €---
2014 361 €3 019 €1 390 €11 342 €---
2114 648 €2 787 €1 159 €11 861 €---
2214 941 €2 547 €919 €12 394 €---
2315 240 €2 299 €671 €12 941 €---
2415 545 €2 042 €414 €13 502 €---
2515 855 €1 776 €148 €14 079 €---
TOTAL315 743 €123 049 €66 135 €192 694 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 192 694 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 858 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 070 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 070 €-3 210 €+5 280 €
2+2 070 €+643 €+1 427 €
3+2 070 €+1 292 €+778 €
4+2 070 €+1 392 €+678 €
5+2 070 €+1 495 €+575 €
6+2 070 €+1 600 €+470 €
7+2 070 €+1 709 €+361 €
8+2 070 €+1 820 €+250 €
9+2 070 €+1 934 €+136 €
10+2 070 €+2 050 €+20 €
11+2 070 €+2 170 €-100 €
12+2 070 €+2 294 €-224 €
13+2 070 €+2 420 €-350 €
14+2 070 €+2 549 €-479 €
15+2 070 €+2 683 €-613 €
16+2 070 €+2 819 €-749 €
17+2 070 €+2 959 €-889 €
18+2 070 €+3 103 €-1 033 €
19+2 070 €+3 251 €-1 181 €
20+2 070 €+3 403 €-1 333 €
21+2 070 €+3 558 €-1 488 €
22+2 070 €+3 718 €-1 648 €
23+2 070 €+3 882 €-1 812 €
24+2 070 €+4 051 €-1 981 €
25+2 070 €+4 224 €-2 154 €
Total+51 750 €+57 808 €+-6 058 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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