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Appartement 4 pièces 81 m²

Bien expiré
VilleMontluçon (03)
Surface81m²
Coût Total90 360€
Loyer Annuel7 537€
Rentabilité8.34%
Cashflow/mois+99€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 500 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 981,48 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement Montlucon 4 pièce(s) 81 m2

Bel appartement T4 à vendre de 81 m², situé au cœur de Montluçon, proche d'une école et des transports en commun. Édifié en 1970, cet appartement en très bon état offre 3 chambres, un séjour lumineux, un balcon agréable, un parking extérieur et un ascenseur. DPE D/D Prix demandé : 79 500 EUR. Idéal pour famille ou investissement. Contactez-nous au [Coordonnées masquées] ou au [Coordonnées masquées] pour organiser une visite.

Référence agence : 40386 Référence annonce : NPMB-LG1-MVC Date de réalisation du diagnostic : 05/06/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 690 € et 2 340 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.345610, 2.609232
Total : 90 360€
Prix d'acquisition : 79 500€
Travaux : 4 500€
Valeur du bien : 84 000€
Frais de notaire : 6 360€
Coût estimé : 6 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 7.75€/m²/mois
Fourchette : 6.09€ - 9.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 628€/mois
Loyer annuel estimé : 7537€/an
Fourchette totale : 493€ - 800€/mois
Fourchette annuelle : 5916€ - 9603€/an
Rentabilité brute :8.34%
Fourchette de rentabilité :6.55% - 10.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :90 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :440,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :25,60€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 466,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 884,93€
Coût de l'assurance :7 680,60€
Taxe foncière : 753,75€/an
Soit par mois : 62,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 628,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 529,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :98,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si des fenêtres simple vitrage sont présentes.
Quantité: 8 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification des installations électriques et de plomberie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires, carrelage, et mise aux normes de la plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire pour conformité et confort.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres pour améliorer le confort et l'esthétique.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état, mais rafraîchissement recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et vérification des installations électriques.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 500 €(56 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 628 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 537 €/an
Calcul : 628 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 908 €/an
Base de calcul : Emprunt de 90 360 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 307 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 754 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 8 469 €
Revenus locatifs : +7 537 €
Charges déductibles : -8 469 €
Résultat foncier Année 1 : -931 €(Déficit de 931 €)
Imputable sur revenu global : 931 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 969 €/an
Revenus locatifs : +7 537 €
Charges déductibles : -3 969 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 569 €/an
Prix d'achat du bien : 79 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 675 €(65% de 79 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 879 €/an
Calcul : 51 675 € × 3,636% = 1 879 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 537 €8 471 €2 910 €-934 €934 €--
27 688 €3 893 €2 832 €3 796 €---
37 842 €3 811 €2 750 €4 031 €---
47 999 €3 727 €2 666 €4 272 €---
58 159 €3 640 €2 579 €4 518 €---
68 322 €3 551 €2 490 €4 771 €---
78 488 €3 458 €2 397 €5 030 €---
88 658 €3 362 €2 301 €5 296 €---
98 831 €3 263 €2 202 €5 568 €---
109 008 €3 161 €2 100 €5 847 €---
119 188 €3 056 €1 995 €6 132 €---
129 372 €2 947 €1 886 €6 425 €---
139 559 €2 834 €1 773 €6 725 €---
149 751 €2 718 €1 657 €7 033 €---
159 946 €2 597 €1 537 €7 348 €---
1610 144 €2 473 €1 412 €7 671 €---
1710 347 €2 345 €1 284 €8 002 €---
1810 554 €2 212 €1 151 €8 342 €---
1910 765 €2 075 €1 014 €8 690 €---
2010 981 €1 934 €873 €9 047 €---
2111 200 €1 788 €727 €9 412 €---
2211 424 €1 637 €576 €9 787 €---
2311 653 €1 481 €420 €10 172 €---
2411 886 €1 320 €259 €10 566 €---
2512 124 €1 153 €92 €10 970 €---
TOTAL241 427 €72 909 €41 885 €168 518 €934 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 280 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 168 518 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 537 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 583 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 583 €-280 €+1 863 €
2+1 583 €+1 139 €+444 €
3+1 583 €+1 209 €+374 €
4+1 583 €+1 281 €+302 €
5+1 583 €+1 356 €+227 €
6+1 583 €+1 431 €+152 €
7+1 583 €+1 509 €+74 €
8+1 583 €+1 589 €-6 €
9+1 583 €+1 670 €-87 €
10+1 583 €+1 754 €-171 €
11+1 583 €+1 840 €-257 €
12+1 583 €+1 928 €-345 €
13+1 583 €+2 018 €-435 €
14+1 583 €+2 110 €-527 €
15+1 583 €+2 204 €-621 €
16+1 583 €+2 301 €-718 €
17+1 583 €+2 401 €-818 €
18+1 583 €+2 503 €-920 €
19+1 583 €+2 607 €-1 024 €
20+1 583 €+2 714 €-1 131 €
21+1 583 €+2 824 €-1 241 €
22+1 583 €+2 936 €-1 353 €
23+1 583 €+3 052 €-1 469 €
24+1 583 €+3 170 €-1 587 €
25+1 583 €+3 291 €-1 708 €
Total+39 575 €+50 555 €+-10 980 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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